两月豪掷250亿 中海囤地凶猛

　　编者按/ 从九十月开始，一向以谨慎著称的雅居乐、中海地产也一改往日谨慎做派，加入了抢地行列。而“地王”的诞生范围更是从一二线城市以加速度向三四线城市扩展，理由是，这些地方仍有投资空间。无论是民企还是央企，企业的拿地逻辑都非常理性：在销售业绩向好的情况下，我们不差钱，必须为未来谋划优质的项目，以获得投资者的青睐，并参与未来的市场游戏。

　　然而，在这些单个公司理性决策背后，被集体推高的地价已经让观者感觉到不寒而栗的疯狂。

　　如今的土地市场，已经只是有钱人的游戏。

　　自8月开始，以“低调与审慎”为2009年标签的中海陡然发力，势压保利、万科等拿地大户，先后夺下上海、重庆、佛山、长春4幅地王，短短2个月，中海今年已为抢地砸下250亿元，远远超过原先预计的134亿元。

　　随着母公司中国建筑的成功上市，备受资金关照的中海显出一骑绝尘之势，而2009年市场的大好，显然成为中海管理层眼中借势再扩全国版图的绝佳时机。

　　疯狂抢地

　　“保利没怎么出价，万科和中海在争。”佛山的Joe在聊天群里面的一句话，被众人推为3家地产大佬争抢地王的经典勾勒，Joe是佛山一家民营房企的投资负责人，在当天的现场。

　　10月28日，中海经过275轮竞价，力压保利、万科，以38.2亿元的总价刷新佛山的新地王；29日，中海地产再与九龙仓联合，以总价41亿元从香港置地手中夺得重庆江北嘴CBD体育公园地块，超越保利38.1亿元的纪录，成为重庆今年的新总价地王；1天之后的长春，又是中海从3强中杀出血路，263轮竞价、总价14.64亿元、溢价率266%，“长铃地王”净地价格达到10448元/平方米。

　　“那种舍我其谁的霸气，只有国字号背景的房企才有。”Joe如是提及当日地王之争，“千灯湖是中海和保利的势力范围，万科也想分一杯羹，不过中海更是志在必得。”

　　曾有中海地产内部人士与《中国经营报》记者谈到公司土储标准：成本控制在2500元/平方米，主要集中在一二线城市的核心地段，从长远上讲，能满足未来4~5年保持盈利每年20%以上增长的开发需要。然而，如今看来，这一标准形同虚设：2009年中海购入的大部分土地价格都“超标”。

　　“但这不会太大影响中海的未来业绩，一方面可通过低价地来摊薄，一方面中海对高端项目有经验，这些核心区域的优质地块盈利相对更高。”熟识中海的中原地产项目部副经理黄韬分析称。

　　而在Joe看来，中海的土地购置也有迹可循：没有拓展新的城市，而是持续抢占已进入城市的市场份额。

　　资金杠杆

　　在分析人士看来，中海如此急迫地大量采购土地，也有财务杠杆最大化的考虑。

　　“2009年9月30日，集团的财务状况非常理想，净借贷水平进一步下降至2%，手头现金约为港币231.7亿元。”中海方面称。

　　销售畅旺是中海资金充裕的主因，其最新公告显示，截至9月30日，集团实现营业额为港币210.5亿元，经营溢利为港币71.8亿元。在今年首9个月完成合约销售额港币384.7亿元，销售面积约为400万平方米，同比分别增长85.1%及100.5%，截至9月底集团已完成修订后的全年430万平方米销售目标的93%。

　　“中海的资金一直比较稳健，使用效率有待提升。”有行业分析师告诉记者。而北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹亦在相关报告中指出，“公司要求现金持有比例维持在10%左右，显著高于国内地产公司平均5%的现金持有比例，公司的净借贷资本比则一般保持在30%~40%之间。”

　　与中海把握现金的谨慎相比，其在项目盈利上的能力更让竞争对手心惊：2008年高达45%的毛利率，销售收入234.7亿港元就获得50.5亿港元的净利润，而2008年销售过500亿元的万科，净利润却只有46.4亿元。

　　“作为中国建筑打包上市的资产之一，中海事实上已经借母公司曲线回A，基本打通A+H股的平台。”黄韬指，这将又是中海未来拓展的便利平台。

　　后半程发力

　　与另一央企大鳄保利四处出击，高调拿地不同的是，2009年上半年，中海给自己定位是“低调与审慎”。

　　尽管中海总经理孔庆平公开宣布，将在年内完成新增400万平方米土地的目标，但2009年前7个月，手持现金185.8亿港元的中海未购得一幅土地，公司的净负债率从2008年底的46.8%大幅下降至年中的13.2%。同时，中海在内地房地产业务实现256.4亿港元的销售额，同比大增70.8%。

　　更让人记忆犹新的是，8月5日，保利在苏州击败中海以19.9亿元总价获得一住宅用地，刷新苏州地王，这是中海2009年在土地市场的首次出手，以失败告终。

　　然而，这一切似乎只是为中海的后半场“疯狂”酝酿。8月17日，中海发布公告称，以38亿港元购入济南市三块土地。此后中海一发不可收拾，9月1日，中海击败万科、保利以3.9亿元的价格拿下青岛四方区清江路F地块。9月4日再度购得成都一幅土地，紧接着9月10日以70亿元拿下上海长风地王，称霸全国。而在10月，佛山、长春的“地王”战中，中海更是力压保利，出尽风头。

　　最新资料显示，截至2009年10月底，中海累计新增土地储备937万平方米，其中权益土地储备840万平方米。而完成这一切仅花了不到3个月。

　　对于中海的后半程发力，有市场人士认为，因为其母公司中国建筑上半年正处于上市前的紧要关头和敏感时期，中海不便太过张扬。然而也有观点认为，中海内部上半年对后市过于谨慎，所以选择了观望。

　　如今，和中海一起后半程发力土地储备的企业已经不少：雅居乐、碧桂园、合生创展、恒大等均在上半年的蛰伏后，集体上演了年底前的的拿地疯狂。