国家统计局最新数据显示，10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9％。房价节节推高之下，一家家看似业绩优秀、资金链健康的房地产开发企业，又重回银行信贷重点关注的视野。
以广东为例，人行广州分行数据显示，第三季末广东房地产开发贷款突然发力，8、9月份分别增加84亿元和93亿元，占前三季度增加额224亿元近八成的比例。
不过，仍有银行处理得相当谨慎——近期南方某中型民营地产开发企业就因关联公司隐性负债过高，申请的5亿元开发贷款被银行审贷委否决。
开发贷款增长的苗头和随之而来的风险亦引起监管部门的关注。
11月初，银监会表示，自第二季度以来，国内房地产价格大幅上涨。房价上涨促使部分开发商出于投机目的而过度借款，高价买进土地，从而进一步推高地产价格。
为此，银监会再次敦促国内银行对面向房地产开发商的贷款实施密切监控，其中负债水平较高的房地产开发商尤其要予以关注。
5亿开发贷被否
央行第三季度经济形势分析称，从信贷投放趋势看，由于前期已经开工的项目仍需较大规模的信贷资金维持，加之房地产投资升温，贷款需求仍将保持平稳。
浦发银行广州?a href="https://q.stock.sohu.com/cn/601988/index.shtml" target=_blank>中行糯耸勘硎荆康夭钇涫祷故鞘粲诒冉虾玫拇钕钅浚诵略龃钔猓箍梢耘缮婵睢唇掖詈痛锤鋈丝突ё试矗乇鹩捎谑勘冉洗螅苑中谐迦挝癖冉嫌欣?br>
不过，面对下半年逐渐涌现的开发贷款需求，部分银行则处理得异常谨慎。
记者了解到，9月底，南方某中型民营地产开发企业（公司A）向一家股份制商业银行申请5亿元的开发贷款，虽然抵押值充分，不过，近期仍被银行审贷委否决。
作为一家大型地产集团的项目公司，该地产开发企业主力开发的是位于广州CBD的综合商业地块，按其计划，在这个占地近7万平方米的“昔日地王”上，开发投资总计8亿人民币，其中自筹资金36%，银行贷款5亿元，占比60%左右。显然，银行贷款对其开发而言具有决定性的作用。
由此，A公司向银行提出分期抵押加保证的形式，其中地块以45%的抵押率作价3亿元抵押，在项目进度40%以后，再以在建工程作抵押申请第二期2亿元贷款。此外，追加母公司某集团作连带保证。
对于开发贷款，
工行广东省分行某支行负责人表示，开发贷目前主要是看抵押物是否足值，另外，地产项目的竞争力和公司经营现况也是关键因素。
前述地产开发公司预计，如此项目全部对外销售，参考同地段项目均价2.5万元/平方米计算，则全部销售面积可以实现销售收入14亿元以上；如果从成本收益概算，扣除总投资8亿，则可实现的毛利润至少6亿元；如果从2.5万元单价与成本对比，则地产项目只要实现50%左右的销售比例即可达至盈亏平衡。
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从表面上看，这家公司坐拥CBD地块，背靠大集团，项目前景可期，作为银行理应动心。不过，11月初，其接到这家银行通知，借贷请求最后未获通过。
隐性负债黑洞
银行为何对这家企业的开发贷款亮出红牌？
虽然地产开发贷款需求日旺，不过碍于年底多数银行额度控制和为明年信贷储存客户的全盘考量，目前对开发贷款审批的门槛也随之提高。换言之，目前开发贷款的通过率并不高。
在上述地产开发公司的借贷样本中，依据银行的细致调查，实际上背后潜藏巨大风险。
在这块2005年拍得的地块上，还有另一家项目公司B参与开发，更重要的是，这两家项目公司均为同一集团所属子公司，存在高度关联，且B公司已经在他行借贷2.2亿。
从银行角度看，这两家项目公司实质上属于同一经营主体，此情况属于银监会重点警示的同一法人授信风险，必须将两家公司财务状况同时纳入贷款审查。
A公司财务报表显示，本身其的负债率已经接近75%，属于较高水平，自有资金2.8亿，但是，如果B公司2.2亿的贷款考虑进入，则该项目的开发投入的自有资金仅有6000多万，与借贷的比例远低于35%的政策底线。
再者，今年以来，为避免债权人过多等风险，银行对地产项目普遍要求封闭运作，而这两家公司分别向两家银行借贷，项目风险已经扩散。
此外，在对这两家企业母公司的征信查询中，银行贷款审查人员发现，其母公司已为属下关联公司担保近15亿元，但只有13亿元有对应抵押物。由此，A公司连带担保也存在较大的不确定风险。
该股份制银行审贷人表示，类似这种情况作为房地产开发项目是比较受银行欢迎，不过，由于开发商在操作上的不规范，在申请贷款上存在严重的风险隐患，所以无法获得银行的接纳。
但另一方面，风险可控下，银行对于“优质”地产客户依然不放手。
上述浦发行人士亦称，目前，部分银行已经开始抢夺地产客户，在申请手续上已经采取灵活的措施，比如对于地产项目不重要的证件，可以先申请贷款后补证，或者部分贷款下浮利率的手法来吸引客户。最终采取的做法是，11、12月先审批贷款，然后顺延至明年1月集中放款。因此，在明年1、2月份，很有可能开发贷款会出现井喷的情况。
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来源：21世纪网-《21世纪经济报道》
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