来源：经济观察报
经济观察报 记者 杨恋 “总投资将超过100亿元。”11月3日，保利地产琶洲村项目负责人冯经理对本报表示。
10月20日，保利地产以底价1.42亿元获得广州市琶洲地区4块城中村用地“旧城改造”项目，总建筑面积达104万平方米。与以往各地 “旧改”项目不同，这一次，政府退居幕后，保利成为主角。
未来10年左右的时间里，广州尚有130多个城中村亟待改造。业界认为，引入开发商参与旧城改造，不但可以减轻政府资金压力，也将在一定程度上平抑城市地价。然而，这个新模式仍有待验证。
对于保利来说，“第一个吃螃蟹”的考验还在后面。
“地主”保利
“这里没有地王，只有地主。”一位琶洲村村民告诉记者。该旧改项目与保利地产总部保利国际广场比邻相望，早在2002年即进驻琶洲的保利，在该地区还拥有保利世贸中心等多项物业。
此次保利收入囊中的，是一块庞大的“旧改”地块。按照规划，琶洲村总建筑面积185万平方米，分为13块地，保利取得了其中4块，建筑面积约104万平方米。其中，可建不限户型的住宅40万平方米，其余64万平方米全部为商业金融用地。
通过挂牌方式，保利作为唯一出让方以底价1.4亿元拿下该地块。除此之外，保利还将投入城中村改造成本和配套综合费用约44.7亿元，提供政府琶洲地区综合整治费用3亿元。该项目实际楼面地价为4714元/平方米，而如今该区域普通酒店公寓的售价已达到2.3万元/平方米。
冯经理表示：“将引入顶级的设计师来运作和打造项目。”加上大地块的规模效应和泛“CBD”金贵地段，保利地产对该地块的前景相当看好，目前已开展前期准备工作。“项目正在定单位、做规划，争取年内完成审批，11亿元的改造监控资金已经到账。”
当前土地市场竞争越来越激烈，地王频出。保利的拿地策略一向激进，且以重点城市和中心市区为主，成本相对较高。
拿下琶洲这块大“蛋糕”，保利似乎并未费吹灰之力。广州国土房管局为此次琶洲城中村改造项目设置了五道进场门槛，被外界认为几乎是为保利“量身定做”。
然而，合富辉煌首席分析师黎文江对此并不奇怪，“城中村改造涉及复杂的利益纠纷，需要有改造经验的，同时又了解当地各种‘特色’的开发商参与改造。”他说。
在琶洲之前，保利已经完成广州农林村安置房建设，也曾部分参与杨箕村等其他城中村改造项目，目前旧城改造面积逾百万平方米。“我们有的是经验。”保利地产副总经理余英对本报表示。
此外，在黎文江看来，以保利在琶洲的不动产做资金保障，政府已经把风险降到最低。
冯经理认为：“随着琶洲会展商业的发展，以后物业如果采取收租的形式长期持有，对保利这样的上市公司来说，无疑是一个重大利好。”国金证券分析师曹旭特保守估计该项目预计可实现181亿元收入，毛利率47%以上，高于保利现有项目平均利润率。
走出困境
无论是对于保利地产还是广州市政府，这似乎都是一个双赢的结局。
保利以较低价格获得重点城市中心地区的巨大地块，政府则节省了巨额财政支出。“琶洲模式如果能够成功，在其他村子复制，那就可以达到急速改造的目的，这其实是政府最想要的结果。”早期曾参与琶洲规划设计的广州社科院教授彭澎说。
在琶洲之前，广州市城中村改造的过程可谓步履艰难。由政府先行垫资进入的猎德村改造项目，适逢金融危机，开发商资金紧张，一度遭遇风险，不得不推迟两年动工。
“政府投入的启动资金很大，为确保成功，政府全程指导，规划、设计等各种方案，全部由政府一手去做。”一位直接参与猎德村改造的政府官员私下“吐苦水”：猎德模式“不堪重负，不可复制”。在广州，像猎德村这样的城中村共有138个。
与此同时，为打击“地荒论”、平抑房价，广州市政府近年大量放地以期平抑地价来调节市场。久而久之，位于市中心的地块越来越稀缺，地价反而节节推高。
此外，2007年还曾出现多幅 “地王”“晒太阳”，形成了无效供地的情况。“政府有意识地加大了城中村改造，意在控制土地出让的有效性。”黎文江分析说。
据测算，广州城中村总面积达358平方公里，相当于广州90年的住宅用地供应量。如此巨量的土地正需要新模式出现以走出困境。
在猎德模式“涉险”之后，保利琶洲项目似乎成为可供参考的新模式。
“现在都交给开发商去做，不仅更为专业，经营管理上可以做得更好。政府更应该去做的，是单个项目的审批、监管和整个区域的经营。”上述官员称。
然而，旧城改造项目的复杂性似乎注定为保利和政府的设想增加难度。在琶洲村，记者走访的大多村民并不清楚改造方案细则，但他们都坚持自己的利益诉求。“我们只知道‘拆一补一’，是从报纸上看来的。”村民徐伯这样告诉记者。然而，他所说的“拆一补一”却与开发商和政府既定方案中的“拆一补一”多有出入。
方案中“拆一补一”是指对被拆迁房屋有合法产权证明部分的建筑面积以一比一计算，一平方米建筑面积补回一平方米建筑面积。然而大多数像徐伯这样的村民则认为，除了房屋建筑面积之外，阳台、院子的面积，即便是院子里的一棵果树，一口水井，也要“拆一补一”。
除了具体的补偿，村民们的担心也为这个项目增添了一份不确定性。“以后住楼上楼下，吵得慌，乡里乡亲也不亲热。”徐伯说。出于这种心理，如果自身利益无法得到切实保障，结果便是“我不答应谁也别想拆”。
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