美商业地产前景堪忧担忧通缩而不是通胀

　　Ken　Kim

　　[　美国曾在1991年和2001年两轮经济衰退后经历了失业型复苏，当时商业周期触底后数年内新增就业岗位一直疲软。这一次似乎也正朝类似方向发展　]

　　近日，在题为《经济与房地产前景》的演讲中，美国旧金山联储主席耶伦　（Janet　Yellen）表达了对未来经济复苏的一些担忧。

　　首先，美国将面临又一次失业型复苏。

　　耶伦称，美国曾在1991年和2001年两轮经济衰退后经历了所谓的失业型复苏，当时商业周期触底后数年内新增就业岗位一直疲软。那两次，产出增速都不如典型复苏时期那般强劲。不幸的是，这一次似乎也正朝类似方向发展。

　　第二，商业地产部门前景低迷且令人担忧，可能会阻碍复苏。

　　耶伦称：“现在，我们想近距离观察一下房地产市场，包括住宅和商业地产。你或许厌倦了我提"一方面，另一方面"的信息，但恐怕涉及住房市场时我所要传达的信息远不止此。恕我直言，住宅市场前景不确定，但其不确定性远比商业地产前景好得多，后者前景无疑低迷。”

　　她表示，美国全国范围内，商业地产下滑拖累经济增长，使今年前三个季度年率增速下降约1%，而在2008年影响大致为中性。所有迹象都显示商业地产将继续抑制未来经济复苏。

　　第三，美国经济确实存在通缩风险。

　　“这令我想到通胀，这是一直备受热议的话题。一些人担忧联邦预算持续赤字带来长期通胀影响。其他人担忧经济衰退和工资压力下降打压通胀。我属于第二阵营。”耶伦称。

　　“未来数年所面临的更突出威胁来自拉动通胀下降的经济衰退。当前，通胀已经非常低。过去12个月，个人消费物价指数衡量的消费者物价实际下跌了1.5%。在剔除波动剧烈的食品和能源价格影响后，核心CPI上升1.25%。这低于我和联邦公开市场委员会（FOMC）多数同事认为的、适宜的长期物价稳定目标。”

　　虽然耶伦承认，某个时间美联储将不得不收紧政策，但或许还有很长一段时间。

　　在演讲中，耶伦暗示经济乏力可能持续数年且薪资很难增长。因此，未来数年核心通胀似乎将更低。鉴于耶伦的核心通胀预测，我们是否能够假设，美国联邦基金利率数年里都将维持在近零的水平。

　　此外，美国亚特兰大联储主席洛克哈特（Dennis　Lockhart）发表了题为《经济复苏、小企业和商业地产面临的挑战》的演讲。洛克哈特对商业地产（CRE）面临的问题表示担忧，指出这些问题会限制贷款流向小企业，从而成为阻碍未来经济复苏的不利因素。洛克哈特称：“今日，我对银行借贷流通、小企业就业和商业地产价值表示出特别的担忧。”

　　洛克哈特称，小企业融资在很大程度上都依赖银行部门，特别是社区和地区银行。美联储一项调查曾显示，逾一半小企业拥有银行信贷额度或贷款。此外，大约有一半小企业利用个人或商业信用卡为运营资本提供资助。而在本次衰退中，针对所有规模企业的信贷标准均已收紧，也包括小企业。

　　“在目前这种关头，很难鼓励就业增长快速反弹。上周就业报告显示，官方失业率已经升至10.2%，为1983年5月以来最高水平。月度基础上净就业人数下降的情况仍在继续，但下降速度有所放慢。由于就业增长往往落后于经济复苏，加上小企业信贷受限等因素，我个人对目前就业前景看法是：一旦这种趋势在明年某个时间逆转，净就业人数将极为缓慢增长。如果这一观点正确，那么这样的就业前景对商业地产则没有什么帮助。”

　　根据洛克哈特列出的这些潜在不利因素，我们很难预料美联储将如何上调联邦基金利率目标，从而使其很快脱离目前的近零目标。

　　（作者系美国SMRA分析公司驻纽约分析师）