索罗斯2亿港元认购 龙湖地产上市赶超中海

　　2009年11月9日，伦敦，甚少在香港市场有所动作的索罗斯悄然出手，抛出2亿港元的订单，申购一家内地的家族式房地产企业：龙湖地产，这家企业将在10天后正式登陆香港联交所，股份代号为：960。

　　这是一个连龙湖掌门人吴亚军也颇感意外的收获，9日是龙湖路演团队在英国伦敦进行路演的最后一天，尽管龙湖至今已获约100家国内外机构投资者入飞认购，其中不乏瑞银、花旗、大摩、INVESCO等多家国际知名机构。

　　由于成长性良好，龙湖很可能成为今年融资额最高的内地房地产企业，同时也是未来两年，二线上市房企中，最有可能率先达到中海地产规模的公司。

　　或成融资额最高房企

　　时间回到半个月前。

　　2009年10月30日晨，一个头发微曲的中年女子静静地坐在从北京飞往香港的港龙KA905次航班上，几乎没有人认出这位女子就是福布斯榜单上排名第四的女富豪、龙湖掌门人吴亚军。正如此时的吴亚军，对阔别一年后重启香港上市之旅能有何收获，也一无所知。

　　选择在11月份上市，或许不是个好主意。2009年10月，包括恒大在内共有7家内地房企排队在香港上市，而龙湖之后亦有数家企业在排队等着上市，仿佛一夜之间回到2007年那个“不是已经在香港上了市，就是在去香港上市的路上”的“光辉”岁月。

　　原定于10月下旬招股的内房新股深圳花样年推迟招股，上市前景不明；10月底卓越置业突然叫停最高集资78亿港元的IPO计划；10月31日晚，明发集团发布公告，将推迟招股时间；即使是有李嘉诚等资本大佬捧场的恒大，也不得不削减了筹资规模。香港市场对于内地房企股上市的态度已近苛刻。

　　不仅如此，最新上市的内地房地产企业股的股价表现也不尽如人意。11月2日挂牌的禹洲地产首日已经“破发”。面对更加理性和挑剔的投资人，龙湖的命运又会如何？

　　来自香港12间主要证券行的数据显示，11月6日，龙湖地产公开发售首日累计已借出的孖展（Margin，即保证金）额达87亿港元。

　　11月10日晚，时代周报记者再次和香港方面连线获悉，来自10余个国家和地区超过100家机构下达了订单，以公开招股集资7.1亿元计，超额认购13倍；龙湖地产国际配售已接近500亿港元，超额认购近10倍。国际配售及公开发售两者合计，涉及金额已经超过600亿港元。

　　接近龙湖的某基金经理透露，最新国际配售资料显示：花旗个人银行集团以无限制价格认购10.5亿美元；摩根士丹利私人财富管理公司认购4亿美元，新加入的推荐人瑞银也不甘示弱，瑞士银行全球资产管理机构以无价格限制的14亿美元订单成为目前的最高额度。

　　机构投资者则包括施罗德、霸菱（Baring）、Invesco、汇丰银行、安联、高桥等，甚至包括了 Oaktree这样已经多年没有投资房地产股票的风险偏好很低的优质长线基金。

　　以目前的形势看来，龙湖很可能成为今年融资额最高的内地房地产企业。龙湖亦有望成为市盈率和定价最高的内地地产股。

　　持股员工数量过半

　　龙湖掌门人吴亚军素以神秘著称，在地产圈内，吴亚军被比喻为“三不人物”—“不签名、不上镜、不接受采访”，在互联网上搜索，关于吴亚军的照片不会超过5张。由于太过低调，在2003年的胡润《2003房地产影响力人物五十强》中，吴亚军的名字甚至被误写为 “吴亚君”。

　　而这位低调的女人初在香港露面，就引起不小的轰动。一位参加了龙湖在香港推介活动的香港投行界人士告诉时代周报记者：“一个内地位于重庆的家族企业女老板该是个什么样子？结果吴完全出乎我们的意料，这位有传媒背景的老板展现了超强的沟通能力。”

　　高效能干则是龙湖人对吴亚军的普遍评价。一位接近吴亚军的人士对时代周报记者表示，8月23日是个星期日，吴亚军召开紧急会议决定重启上市，从决定上市到通过联交所聆讯，时间只有一个多月。龙湖此次香港招股团队只有10人左右，而吴每天工作时间高达十六七个小时，白天要接待几十组的投资团队，每天签约机构高达20多家，晚上还要处理公司的日常工作。为了充分利用时间，龙湖花费不菲将整个办公系统“搬到了”手机上，这样即使是在路上，也不妨碍吴亚军办公。

　　而该人士亦用“慷慨”的字眼来形容吴亚军，根据龙湖最新招股书显示，龙湖地产有550名员工通过FitALL(由上述550名雇员为受益人设立的固定信托)持股2.35%，还有6名高级管理人员可根据上市前的购股权计划认购总额最高达0.75%的股份。

　　据时代周报记者了解，除去物业部分，龙湖地产业务骨干员工大概有900多名获得公司股份，此次获得股份的包括2000年以前的老员工、具备一定级别和业绩突出的员工，持股员工已经超过一半。

　　最有可能比肩中海地产

　　上市后，超过10亿美元的融资额将为龙湖带来更为充足的现金流，更为关键的是，拥有香港上市公司的身份将为龙湖带来更大的融资便利。

　　据公司招股说明书显示，公司的总资产为325亿元人民币，而前三季度龙湖共实现销售额137亿元人民币，回笼了大批现金。此外，今年5月，公司曾通过发行公司债筹资14亿元，10月再获得农行180亿元贷款授信，因此目前手中可调度资金非常充裕。龙湖的资产负债率仅在30％左右的行业内低水平上。

　　作为首家在完成公开发行前偿还上市前债务融资的房地产企业，龙湖也将成为少数在上市发行完成后，处于净现金状态的房地产企业。

　　充足的资金也为龙湖在土地市场做好了充分的准备。5月龙湖地产在北京顺义以4.58亿元成功竞得一幅规模约20万平方米的地块；8月，龙湖地产以6.44亿元竞得无锡一幅总面积约300亩的地块；9月，龙湖在沈阳、重庆、成都都有斩获，10月，龙湖在沈阳和常州拿地。

　　目前，龙湖地产还在青岛、常州、杭州分别就3块土地发展与当地签订2份意向书以及一份框架协议，如果最终能如愿拿下这些土地，龙湖地产在国内进入的城市数目将达到10个。

　　充足的资本和土地储备让吴亚军信心十足，在5日举行的香港新闻发布会上，吴亚军表示：“虽然我们目前暂处在第二阵营，但我认为，我们是最有可能脱颖而出、成为全国房地产行业领导者的企业之一。”

　　按照资本市场定义，龙湖与远洋地产、世茂、雅居乐规模最为相似。不少业内人士认为，龙湖地产的成长性非常好，可能是未来两年，二线上市房企中，最有可能率先达到中海地产规模的公司。

　　而上市仅仅是一个开始，如何将一个家族企业变成更加规范的上市公司？如何在央企地王频出，拿地困难的时代找到自己的蓝海？龙湖的挑战才刚刚开始。