上海“以租养贷”划不来 两大国际房价指标失效

　　“如果按照人均国民收入来计算房价，你会看不懂上海的房价。人均国民收入要买现在的房子不可能，但以上海现有房价为基础的房地产市场成交量还是非常大，所以很难用一种经济的模式来计算它的销售情况。”上海市住房保障房屋管理局局长刘海生表示。

　　崔浩林今年已经29岁了，几年前，怀揣普林斯顿大学金融学学位的他只身来到上海。

　　如今，他在一家外资投资公司担任经理助理，月收入1.5万元。然而他并不想在上海买房。“至少这几年我不会考虑，租房一样能够让我享受人生，”俯视着陆家嘴和外滩的美丽夜景，崔浩林向《中国经济周刊》记者坦言。

　　崔浩林们不买房的底气来自于低迷的租房市场。

　　分析人士认为，目前上海房地产市场上投资客热衷的“以租养贷”模式即将终结。

　　“以租养贷”模式日趋终结

　　所谓“以租养贷”是指购房人通过按揭贷款购房，然后把房屋出租收取租金以供养按揭贷款的投资方式。

　　以目前上海正在施行的房贷优惠利率计算，若一套房屋以每平米单价12500元，建筑面积80平方米，7成按揭30年计算，每月所需支付房贷为3400元，加之各类税费等支出和房屋装修等相关费用，投资者只要将此套房屋出租价格维持在每月4000元就能成功实现“以租养贷”。

　　但崔浩林并不这么认为：“你这样的算法是一个理想值，目前上海中环线以内已经没有每平方米12500元的房子了，像我住的黄浦区高档公寓房每平方米都大多超过4万元了。”

　　崔浩林租下的公寓位于黄浦区中华路，125平方米的精装修两房两厅，月租金7000元占去崔浩林收入的一半，但他依然觉得“很划算”。

　　为什么很划算呢？因为按照前文提及的房贷计算模型，像该套豪华高档公寓，房东若采取“以租养贷”的方式进行投资，月租金必须实现1.7万元才能实现“保本”，而如今崔浩林每月支出的房租只是这个“保本”价格的零头而已。事实上除了房东要为高档房屋装修投入之外，每月的物业费也要由房东来支付。

　　今年以来，上海高档楼盘价格上涨表现令人望而却步，有13个楼盘每平方米均价超过10万元。但与之相比，高档楼盘的租赁市场却显得十分惨淡。

　　统计显示， 10月份上海高档房租赁价格环比下跌0.2%。其中位于黄浦区老西门板块下跌居前，两者分别下跌0.7%。

　　崔浩林所租公寓的楼盘正是位于黄浦区的老西门板块。一边是不断上涨的房屋售价，一边是不断下降的房屋租价。这在崔浩林看来，上海房地产市场这样的“怪象”已经说明国际通行的衡量一个地区房地产是否健康的警戒标准在上海已经失效。

　　两大国际房价指标已失效

　　“如果按照人均国民收入来计算房价，你会看不懂上海的房价。人均国民收入要买现在的房子不可能，但以上海现有房价为基础的房地产市场成交量还是非常大，所以很难用一种经济的模式来计算它的销售情况。”上海市住房保障房屋管理局局长刘海生这样告诉《中国经济周刊》。

　　目前，国际上通常有两个标准来衡量一个地区的房价是否存在泡沫，是否是在健康运行，这两个指标分别是房价收入比、租售比。

　　而刘海生却认为，用房价收入比衡量上海房价高低是不准确的。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。

　　今年10月30日，上海市统计局公布的数据显示，前三季度上海市城市居民家庭人均可支配收入为21871元。以此为依据可测算出上海市三口之家三人都就业家庭的家庭年收入约为8.75万元这一中值。

　　而另据上海佑威房地产研究中心的报告显示,今年10月上海商品住宅成交均价为16780元/平方米。如以70平方米的住宅确定房屋中值计算为117万元。

　　这意味着，上海市的房价收入比为13倍，而按照国际惯例，目前比较认可的说法认为，房价收入比在3至6倍之间为合理区间。

　　然而，在刘海生看来，上海房地产价格估值与国际水平如此不匹配，但没有出现泡沫破裂主要有两个原因。

　　“首先，我们的收入部分跟政府掌握的信息不完全是对称的。第二，上海的房地产市场是一个全国性的市场，你不能完全用上海的国民收入来衡量上海的房产市场。

　　不过，租房者崔浩林并不这么认为，“如果说房价收入比还可以解释通的话，那么上海如此畸形的租售比是无法理解的，租赁市场才是反应房地产市场需求的真正风向标。”

　　所谓租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300至1∶200。

　　崔浩林以他所居住的公寓计算，7000元(租金)除以125平方米(建筑面积)得出每平方米租金56元，再与每平方米均价4万元相比，每平方米租金得出的结论是1∶714，而这样的惊人租售比在静安、卢湾、黄浦等区域高档楼盘随处可见。

　　上海市住房保障房屋管理局的一位官员告诉《中国经济周刊》记者：“造成租售比"畸形"的主要原因有很多，比如说中国人置业观念很深，对长期租房还未形成习惯。不过，上海房价上涨过猛，而中高端租赁市场一直受到金融危机影响处于低迷状态，也是导致如今这样租售比的重要原因。”

　　“两外人士”“转租为买”

　　10月26日，上海市银监局向《中国经济周刊》提供的数据显示，前三季度个人住房贷款余额3827.7亿元，比年初增加715.2亿元，三季度454.6亿元的个人房贷增量创单季最高记录。

　　值得注意的是，个人房贷增长创新高一定程度上说明了市场需求旺盛，进而带动了房价的上升，那么究竟是谁在“积极购房”呢？

　　上海市银监局知情人士告诉《中国经济周刊》：“前三季度，个人住房贷款在结构上有这样的特点，即"两外人士"住房贷款增量占比上升。”所谓“两外人士”指，户籍所在地并不在上海的“外地人士”和“外籍人士”。

　　据记者了解，今年上半年，“两外人士”住房贷款增量占全部住房贷款增量的比重为29%，而到了三季度末，该比重明显的提高至36%，其中，7、8月份这一比例更是高达42%。境外人士住房贷款增量占比在第三季度的三个月中分别达到3%、6%、8%。

　　上海房地产业内人士告诉记者，相当数量的“两外人士”出现了“转租为买”的趋势，这也导致了上海前三季度，房屋买卖市场火爆，而租赁市场疲软。