经济学框架中的住房需求

　　读“二次房改”建议的一点感想

　　如果按照经济学的分析框架去考察我国中等收入家庭的住房状况，尽管各家住房面积大小不一，地段有好有差，质量高低不等，但都是与其支付能力相适应，通过或买或租的市场交易得到的，因此可以说其住房需求已得到了满足

　　最近，在一份关于“二次房改”的建议中，作者提出，“一个好的住房制度，必须同时满足低收入、中收入、高收入家庭即全体国民的住房需求。国家《2009-2011年廉租住房保障规划》出台后，保障性住房制度基本满足了低收入家庭的住房需求。商品住房制度满足了高收入家庭的住房需求，却无法满足中收入家庭的住房需求”。

　　这显然是一个非常重要的观点，值得认真讨论，但可惜的是作者没有给出其论据何在。首先产生的一个问题是：应当怎样定义中等收入家庭的住房需求？是不是该文所建议的90平方米？如果回答是肯定的，则要问这样定义的依据何在？其次，退一步，我们姑且承认这样一个90平方米需求标准，则还要问是在什么地段上，按什么质量标准建设的90平方米。人所共知，不同地段、不同质量的住房之间的差别是相当之大的。这类问题不解决，则中等收入家庭住房需求满足与否的问题只能是泛泛空谈。其实，即使是对低收入家庭和高收入家庭的住房需求，也首先存在一个如何定义的问题，然后才谈得上是否能得到满足的问题。例如，2005年全国1%人口抽样调查结果显示，即使是在我国城镇高收入家庭中，也还有一些家庭居住面积在60平方米以下。同时，还有一些低收入家庭的居住面积在90平方米以上。那么，我们是否可以说居住面积在60平方米以下的那部分高收入家庭的住房需求没有得到满足，而居住面积在90平方米以上的那些低收入家庭的住房需求已经得到了超额满足呢？总之，如果没有一个关于住房需求的清晰的定义，简单地说一个社会群体的住房需求就很难判断是合理还是不合理，也很难判断这种需求是否得到了满足。

　　那么，究竟应该如何定义人们对住房的需求呢？在现实中，人们见仁见智，对住房需求概念的定义是多种多样的，并没有一个统一的答案，也不存在一个唯一的定义。人们可以以“满足人类的尊严”为基础对住房需求提出某种标准，也可以将“人们的基本生活需要”作为出发点定义另一种住房需求，还可以从所谓国际比较结果中提出某种标准。这些定义或概念或许都有其各自的合理性，但其弹性无疑都是很大的，具有很强的不确定性。由于住房政策直接涉及到物质资源的分配，要受资源稀缺性的约束，因此我们的讨论还是在经济学的框架之下展开。

　　一般来说，经济学意义上的需求不是人们的自然需求或人们的意愿性需求，而是与其支付能力相关的需求。“经济学家使用需求概念说明家庭或厂商在一定价格上所选择购买的物品或劳务的数量” 。或者说需求是一个函数，反映消费者在某种产品的一定价格水平上愿意且能够购买该产品的数量。这样的定义包括两方面的含义。一方面，市场上的物品总是稀缺的，只能按市场经济原则根据每个人的付出状况，而不是按其个人意愿配置资源。另一方面，消费者的需求是多方面的，然而由于其预算约束的限制，他必须按个人偏好在各个领域间分配其有限的购买能力，因而对获得不同物品或服务的意愿的满足程度是有限的。因此，经济学意义上需求概念的核心是支付能力而不是意愿。“经济学家所关心的不仅仅是人们所想要的，而是在他们的预算约束所限定的支出和各种商品价格已知的条件下所选择购买的。” 每个家长都希望自己的孩子能接受最高水平的教育，女士们对高档钻戒充满了幻想，不少人更是对到太空旅游非常感兴趣，但如没有足够的支付能力做后盾，这种意愿是实现不了的，最后还只能是意愿，或者说是“自然需求”，而不是经济学意义上的需求。在住房领域也是一样，不论收入高低，每个家庭都希望能够住面积大一点、质量好一点、环境优美、交通方便的房子，这是合情合理的。但在经济学的需求定义之下，不论是低收入家庭，还是中等收入家庭，或是高收入家庭，只要其获取某种品质住房的愿望没有相应支付能力做后盾，那么哪怕这种愿望从其他角度看起来是非常合理的，最后也只能是一种意愿，无法构成经济学意义上的需求，当然也就谈不到满足不满足的问题。没有足够的支付能力，就连是否是需求都不被承认，这样的结论似乎有点不近人情。这是某种遗憾，但也只好如此。因为经济学最关注的是稀缺资源的有效率配置，有时确实不那么温情脉脉，不那么讲人情味。

　　那么在经济学的分析框架中，什么是需求的满足呢？

　　萨缪尔森曾谈到，“在经济学中，我们对能够出清市场的销售量，即均衡数量很感兴趣。我们还想知道消费者愿意购买的数量与生产者愿意卖出的数量恰好相等的价格水平。只有在这一水平上，买者和卖者才会同时达到满足。” 按萨缪尔森的分析，买卖双方的满足是通过市场出清，即交易完成实现的。在市场上，消费者和生产者都是现实主义的。如果生产者只是说说在什么价格上愿意卖出，而消费者也只是说说在什么价格上愿意买进，双方没有动真格的，即没有发生实际的交易行为，就不可能产生均衡价格，资源配置也无法完成，则消费者还是得不到他所希望的物品或服务，这如何能谈到什么需求的满足呢。

　　其实，从以上关于经济学需求概念的讨论已经可以看出，消费者在一定的市场价格水平上通过支出货币获得他所希望的物品或服务，其需求的满足或实现总是与其购买行为相联系的。另外，经济学强调支付能力的概念，而支付能力的有无、大小不是靠嘴上说说就能确定，要通过真金白银的真实付出受实践检验，这也要求实际交易的完成。

　　总之，经济学意义上需求的满足必须以交易的实际完成为标志，反过来说，交易的实际完成对消费者来说也就意味着其需求得到了满足。在此，让我们看一份实证材料。根据2005年全国1％人口抽样调查结果测算，我国城镇中等收入家庭（包括按十分法划分的中间6个等级）2005年平均月收入1362元，通过自建、购买、租赁等方式其平均住房建筑面积达到81.6平方米，平均购建住房费用为5.7万元。同期高收入家庭（包括按十分法划分的最高两个等级）平均月收入4353元，平均住房建筑面积为93.8平方米，平均购建住房费用为14.9万元。从这个数据看，似可以说我国城镇中等收入家庭住房需求的满足状况大致与其支付能力相当吧，正所谓“一分钱、一分货、一分需求、一分满足”。

　　显然，如果按照经济学的分析框架去考察我国中等收入家庭的住房状况，尽管各家住房面积大小不一，地段有好有差，质量高低不等，但都是与其支付能力相适应，通过或买或租的市场交易得到的，因此可以说其住房需求已得到了满足，就如同说这些家庭在其他方面的需求（如接受高等教育、旅游、交通通讯工具、家电设施等）也已得到与其支付能力相当的满足一样。然而，从政策研究的角度看，对中等收入家庭住房需求的定义或许还是应当从更广阔的视角去探究，经济学的理论框架并不是唯一选择。本文希望达到的目的之一是，在进行经济政策研究时，要尽量避免以含含糊糊或笼而统之的概念、或是以自定义的概念为基础做出“明确” 的判断。 (作者：国家发改委投资研究所所长)