地产商“不差钱”假象 现金流跑不赢买地款

　　随着10月信贷收缩渐明，房地产商疯狂“囤地”背后的资金流状况引人担忧。

　　目前的状况与2007年很相似——地产商现金流充沛，大举拿地，“土地为王”策略盛行。“不过，明年房地产政策以及货币政策存在一定不确定性，地产商是否会重蹈2008年因政策突然收紧导致资金链吃紧的覆辙，目前还不清楚。”一位股份制银行负责房贷业务人士说。

　　实际上，地王频现已引起监管层的关注。接近银监会的人士表示，监管层正密切关注高价圈地的开发商、脱离核心主业进入房地产业的大型国有企业和各种企业集团的资产负债比例和资本金管理情况。

　　现金流跑不赢买地款

　　2008年年报显示，七成上市房地产商经营性现金流量净值为负值，保利地产全年经营现金流量甚至高达-75.90亿元。

　　但一年时间不到，2008年初各地政府纷纷推出的房地产“救市策略”就已收到成效。

　　按2009年三季报数据统计，前三季度，91家A股房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额总额为474.28亿元。而去年同期，这一数据为-389.85亿元。

　　同时，地产商整体资产负债情况大为改善。截至2009年三季度末，91家上市公司整体资产负债率为65.07%，相比2008年同期的64.49%略增；剔除预收款后，整体资产负债率为45.17%，相比2008年同期的48.51%下降明显。

　　进入2009年二季度，手握现金的地产商再次回归“土地为王”老路，展开囤地竞赛。中国房地产测评中心主任龙胜平此前表示，2009年前三季度房企土地储备迅速增加，仅十强企业在新增土地储备方面的投资就达779亿元。

　　疯狂拿地的背后，资金链情况再次引起人们的关注。以绿城中国为例，该公司此前宣布，为实现三年销售额达1000亿元的目标，每年都要花费200多亿元买地；不过，绿城中国仅2009年三季度买地花费就已高达210亿元；而截至9月30日，归属集团的销售权益金额仅为226亿元。

　　即便是拿下500亿银行授信大单的万科，资金链也难说没有隐忧。

　　截至2009年三季末，万科持有货币资金276.1亿元，相当充裕，且保持着稳健的财务状况（扣除预收账款后的真实资产负债率40.6%，净负债率9.8%）。

　　但按安信证券分析，截至2008年末，万科在建项目有100个，2009年之后的后续建安、费用两项需投入的资金就高达约422亿元；同时，另有55个拟建项目，后续需投入资金约745亿元；两项合计接近1200亿元，相当于万科4个2009年上半年的销售收入（2009年上半年销售金额为307亿元）。

　　2010年投资增长未明

　　随着库存进一步消化，地产大鳄囤地胃口大涨同时，也积极寻找来自银行信贷、股市融资等不同的弹药。

　　用益信托统计，10月投资于房地产信托的产品规模达到了23.84亿元；实际上，三季度以来，房地产信托产品的发行规模就一直维持较高水平，其中8月和9月发行规模占比分别达44.49%和46.74%。

　　1其中，最为典型的是平安信托。依托平安集团的资金优势，今年来平安信托通过与金地集团、绿城集团和余杭建设三家房产公司签署的战略投资协议，其未来3年最高投资额将达320亿元；其中包括对金地集团融资100亿元。

　　2009年前三季度，金地集团以440.97亿元融资额位列中国房企融资排行第三，仅次于万科的612亿元和绿地的474亿元；平安信托对其100亿元融资可谓贡献不薄。

　　11月14日，安信证券首席经济学家高善文接受本报采访时表示，2010年，房地产投资将会恢复到相当高程度，至于恢复的可维持性还存在变数。