北京公租房开发资金初定 闲置公积金可建公租房

　　北京公租房开发资金初定 闲置公积金将用于建公租房

　　今年7月，西三旗39户限价房刚收房就被出租，引发社会舆论一片哗然。（资料图片）本报记者范继文摄

　　市住房公积金管理中心纪委书记郝卫平近日在做客《首都之窗》时首次明确表态，北京正在制定利用部分闲置公积金建设保障房的政策。

　　一位参加过政府讨论的官员向记者透露，正如郝卫平所说，政府讨论的问题不是北京想不想将公积金用于保障房建设的问题，而是“非常积极地争取成为最终的试点城市，并对如何利用公积金的问题做了深入的研究和探讨”。

　　而最近透露出来的官方的讨论结果是，公积金将更多地倾向于建设公共租赁住房。廉租房取代经适房，公租房取代限价房，可能成为本市将来保障房发展的趋势。

　　公租房受宠100亿元。

　　这是今年年初北京市“两会”期间，北京市副市长陈刚在提及北京市希望能利用闲置的公积金建设保障性住房时，给出的具体利用额度。

　　但在将近一年的时间里，本市新开工建设的所有保障房项目仍然是由各大开发商出资建设的，闲置公积金的身影始终遁于视线之外。直到今年10月，住建部等七部门联合发出《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》并启动试点工作后，北京再次成为关注的焦点。

　　与此同时，公众对于利用公积金建设保障房的公平和资金安全发出质疑。

　　“100亿元只占到现有公积金余额的1/10。”一位参加过北京市政府关于公积金建设保障房讨论的住房保障部门官员称，截至今年9月底，北京住房公积金余额达到了1054.37亿元。从公积金收支的规律看，每年收纳数额总是大于支取数额的，因此对于缴纳者支取公积金和贷款不会造成影响。

　　这位官员同时也认为，从投资的角度来看，尽管是保障性住房，但房产本身也是目前最具有保值和增值的产品之一，因此，被使用的部分闲置公积金不会因为用于建设保障性住房而受到损失，反而会具有很大的回报价值。

　　目前保障性住房的类型有廉租房、经济适用房、两限房和公共租赁房。那么，闲置的公积金到底更侧重那种类型的房屋建设呢？

　　从讨论的结果看，更多的意见倾向于用于公共租赁住房。上述官员透露，根据目前讨论的结果，一旦北京成为试点城市之一，这部分资金将更多地用于支持今年才加入保障房行列的公共租赁住房，并很有可能采取政府直接建设或者回购的方式，在近两年内大力发展公共租赁住房，以帮助让更多的人实现“居者有其屋”。

　　保障房“被”投资

　　今年7月，目前本市最大的限价房小区——西三旗旗胜家园在交房仅半个月后，就出现了房主出租房屋的现象。通过记者调查，北京很多经适房、限价房都存在不少被出租的情况。此事经媒体报道后引发舆论哗然，为什么保障房都卖给了不缺房的人，而真正需要的人却买不到房。

　　“限价房已成为投资热点。”一位长期从事保障房建设的开发商私下告诉记者，这句听起来似乎是悖论的话，其实大有深意。在现实生活中，很多买房人都知道这句话的含义，包括已经住进限价房的人也并不避讳这个话题。

　　按照政府当年制定限价房的政策，限价房的价格应该是当地周边商品房的百分之七八十，也就是说，限价房的房价要明显低于周边商品房。其目的除了让中低收入家庭买得起房，还要能起到抑制周边房价的作用。而且，在年满5年后转让时，应按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。

　　因此，理论上投资限价房根本没有利润空间。该开发商认为，在当时的情况下，限价房的政策是非常合理的。

　　但是，令政策制定者始料未及的是，除了2008年短暂低迷之外，商品房的价格一路上扬。目前，绝大多数限价房的价格与周边商品房价格差已经超过了50%以上，而且，考虑到购房者的承受能力，新开工的限价房项目基本没有跟着商品房涨价。

　　他举例说，北京首个交用的限价房项目，位于上地的美和园，当初的定价是6600元/平米，建成出售时，周边的商品房单价已经达到12000以上，现在的单价更是突破了2万元。房价上扬带来的巨大价差显而易见，即便是缴纳一定比例的差额，房主们还是能获得丰厚的利润。

　　因此，限价房不仅起不到抑制房价的作用，现在反而尴尬地成为投资热点，已经完全背离了设计初衷。 “只要存在利益，就会存在很多不符合条件的人‘制造’条件去申请限价房。”这位开发商说，保障房也具有投资属性，从廉租房到限价房，投资回报也逐渐变大。

　　最终的结果就是，政策本身受到挑战，人多房少，增加行政辨别和监督成本，政府被诟“不作为”。

　　夹心层的尴尬

　　有心买房，但努力踮起脚尖却始终够不到门槛的，是另一个庞大的夹心层住房群体。

　　尽管按照政策规定，不同收入的中低收入家庭，可以根据自己家庭实际情况，选择不同的房屋类型，以此保障每一类收入标准的家庭都有房可住。但在实际操作中，廉租房、经适房和限价房三者中，选择的进退之间，缝隙过宽。

　　孟超（化名）就是其中踮起脚尖者。

　　29岁的孟超和父母同住在位于朝阳区团结湖附近一间60多平米的房子里。虽然全家的收入并不算低，但由于母亲残疾，平时很多钱花在了就医上，买房成家，就不免有些捉襟见肘。他因此希望买一套经适房或限价房。

　　详细了解后他发现，他们的家庭收入，比购买限价房规定的标准略高出一些（三口以下家庭年收入8.8万元），因此他被排除在购买限价房的大门之外。

　　类似的情况，也同样出现在经适房和廉租房上。很多家庭符合购买限价房标准，却只能买得起经适房；而一些符合购买经适房标准的家庭，只能承担得起廉租房。于是，他们即便获得了选房的机会，也不得不最终放弃。

　　而另一个现实是，成功住进保障房和限价房的家庭一旦“脱贫”，就不再是被保障的对象，但是因为保障房政策中退出机制的缺失，已经出售的保障房，很难退回，而政府还需要建设更多的同类住房满足其他低收入家庭的需求。

　　对于保障房退出机制的缺失，前述住房保障部门官员也表示认同。他说，每一个政策的制定都是按当时的情况分析和讨论出来的，不可能完全顾及未来的情况。

　　“挪用”公积金

　　“公共租赁房将解决保障房准入和退出时遇到的尴尬。”该位官员透露，政府在出台公共租赁住房管理办法的时候，就考虑到了这些问题。

　　据透露，公共租赁住房管理办法规定，公租房所指的对象包括已经通过廉租房、经适房、限价房资格的轮候家庭以及其他住房困难家庭。

　　这就打破了之前因为准入条件的不同，而被束缚的状况。那些符合购买经适房、限价房，但又没钱购买的家庭，同样可以有房可住。

　　同时，公共租赁住房管理办法还明确规定，公共租赁房租赁期限最长为5年，合同期满承租家庭应当退出住房。续租需要进行复审，不符合续租条件的，将至少按同类地段类似房屋市场租金收取租金，并还有可能记入信用档案。

　　“因此，公租房制度对于解决不符合条件家庭的退出，也更加有力。”这位官员说。

　　截止到目前，公共租赁住房仍然罩着一层神秘的面纱。房屋到底有多大面积？每月租金是多少？政府始终没有公布这些细则。按照公租房管理办法中的规定，本市公共租赁住房将按照保本微利的原则，并结合承租家庭负担能力和同类地段类似房屋市场租金一定比例下浮确定租金。

　　上述住房保障部门官员说，和此前的保障性住房出售就能回本赚钱相比，公共租赁房只能靠租金回报，投资回报时间肯定很长，多数开发商并不愿意投入。所以，部分闲置的公积金就是最好的资金来源，因为建立公积金的初衷就是帮助百姓解决住房的问题。其次，公积金不需要短期回报，可以有足够耐心长线投资。因此，在核算租金价格上，就可以考虑制定出一个低于市场行情的价格。

　　此前，有关部门曾向公租房登记人群进行过租金摸底。其中在需求情况一栏中，公租房可承受租金水平被分为四个档次，分别为500至1000元、1001至1500元、1501至2000元、2001元以上。

　　观念的挑战

　　对于社会是否能够接受租房居住这一观念，政府官员和开发商均给出乐观的回应。

　　他们认为，社会不会排斥这种新的生活方式。在公租房租住的家庭可以长期住在里面，甚至可以按照自己的喜好布置房子，和住在自己购买的房子里的感觉几乎一样。

　　另外，随着商品房价格的上升，人们会测算买房和租房的价格，不排除租房租住70年的总价会低于买房价格的情况出现。

　　对于资金来源而言，公租房的投资方目前似乎还只有政府。房地产开发商，还只是隔岸观望，待机而动。

　　“因为开发商没有那么强大的资金实力”。一位开发商向记者说，公租房更像是一个稳定且有长期收益的投资品，因此，部分闲置公积金、养老金等拥有大量闲置资金的单位，是公租房最好的投资方。

　　观望归观望，相关官员认为，经适房被廉租房取代，公租房取代限价房，肯定是一个发展方向。 本报记者翟烜