房价高企折射体制困境

　　房价高企折射体制困境

　　专家“会诊”房价高企——

　　本报讯（记者龙昊） “两个小青年买房，双方父母掏钱，爷爷奶奶掏钱，是４个家庭支持一个小家庭买房子，这样就扭曲了支付能力和价格。” 国家统计局总经济师姚景源说。

　　姚景源是在１６日北京举行的《住房绿皮书》发布会暨２００９—２０１０年住房形势与政策研讨会上说这番话的，在这个研讨会上，房价过高成为与会者的共识，并成为研讨会上的热点问题，从专家们的发言中，可以看出对目前房地产及相关体制机制缺陷的担忧。

　　中国社科院经济所研究员汪丽娜说，在国外，可支付住房占整个家庭收入支出的３０％左右，在中国，由于隐形收入等因素，“我们即便把它上升到一个非常宽泛的标准，占到家庭可支配收入的５０％左右，我想现在的价格也是偏高的。只有你把市场上生产的东西变成老百姓真正需求的，供需对称，市场才能可持续的发展。”她强调，“一个住房市场的健康发展，一定是在占整个人口的８０％的中等收入群有可支付能力，才能维系市场的长远健康发展。”

　　而房价还将上涨。绿皮书预测，２０１０年，中国经济将持续复苏，住房投资作用将进一步增强，住房资产与物业市场为先扬后抑、价稳量增。

　　中国社科院财贸所高广春博士在研讨会上分析了我国房价上涨的四点原因：一是同２００８年的流动性收缩对房价下降的缓慢影响相比，２００９年过快释放的流动性推动了房价的过快上涨。二是２００９年以来流入住房领域的贷款更多地支持了投机性的住房开发和消费，而不是真实性的住房开发和消费。三是风险放宽手段有限。四是政策性住房金融没有发挥有效的支持作用。

　　汪丽娜回顾：房价真正的爆涨是２０００年以后，仅限于商业用地，工业用地、市政用地都没有进入到这个市场，而且这个市场上只有地方政府一家，形成价格垄断。当地方政府需要依赖“卖地”的时候，就使得地方政府和开发企业产生了一种利益同盟。也就是说，房地产市场越红火，不光是卖地，其他的营业税、交易税、印花税都会构成地方政府的主要来源。土地政策对整个房地产价格形成一种扭曲。“中国最大的问题还在于我们的土地产权和房屋产权是分离的。我们的土地使用权只有７０年，老百姓到底买了什么，这是一个说不清的事情。只有让真正的普通居住用地采取公平的竞价机制，才能抑制那些上市公司，特别是今年上半年出现的很多是非房地产企业来进行土地投资、投机。”

　　这位学者还表示，我国的土地是银行信贷最可靠的抵押品，很多人都在炒房价的构成，实际上房价成本的构成和开发企业的利润并不是决定的因素，最直接的因素是房地产开发企业金融杠杆的利用率。也就是说，为什么要限制房地产企业的自有资本金为３５％，后来降到２０％，这意味着给了房地产开发企业更多的利用别人的钱给自己牟利的机会。所以靠房价和成本的因素可能只有１０％的利润，但是如果把它的资金利用率考虑进去，它的利润率可能是５０％，甚至是更高。

　　她建议“适当出台一些财税政策来抑制收入分配和抑制资产价格的增长”。

　　中国社科院财贸所住宅与房地产业研究室主任、中国住房发展报告主编倪鹏飞也建议，住房的任务首先要保证投资的快速增长，同时又防止住房市场的大起大落，尤其要防止房价的过度上涨。基本建议是：优惠政策的方向不变，同时做适度的微调，最重要的是从严监管，强化抑扬。

　　对于消费者来说，姚景源建议，不要单纯把价格回升叫做通货膨胀。“消费者千万不要因为通货膨胀的因素抢购房子，这样来算恰恰属于上套。”