众房企紧追万科 郁亮称“老大”不会轻易让座

　　11月16日，深圳大梅沙万科（000002.SZ）新总部。万科总裁郁亮不可避免地被问到怎么看待行业第一位置可能会易主的问题。

　　过去的几年里，万科显得很孤独。但从今年三季度开始，有多达近20余家的企业销售额超过100亿。绿城集团销售额直逼万科，恒大等企业成功上市后在市值上仅次于万科和保利地产。四大上市房企中，万科领先的差距越来越小。

　　对此，郁亮的回答很坦然。“老大不能用规模来衡量；第二，不能假设原地踏步等着别人来追。至于说谁愿意把老大拿走，我很愿意把它交出来。这意味着有更多企业一起承担社会责任。”他说。

　　1997年的金融危机造就了中国房地产业的第一个黄金十年；而2008年的次贷危机，“催富”了大批地产企业，房地产企业竞争格局正在发生变化。

　　郁亮反思两次改变中的不同。

　　众房企紧追万科

　　10月底，各大房企陆续交了一份亮丽的三季报。新公布的三季报显示，在第一梯队的6家公司里，除了金融街营业收入增长略为下降以外，其余5家都呈大幅增长趋势。其中，以招商地产营业收入增长速度最快，增长率高达176.71％，保利地产营业收入增长率为71.09％，而万科营业收入增长率仅为31.06％，增长速度不到保利的一半。

　　从资产规模增速看，A股六大一线地产股中，保利地产总资产增长速度最快，增长率达48.15％，速度是万科的5.59倍，后者增速仅8.61％，是六大地产股中唯一一个呈个位数增长的最慢企业。当然，这与万科本身资产规模比较基数比较大有关，但不可否认的是，在相对速度上，众多房企已经开始加速扩张，与“一哥”万科的差距逐渐缩小。

　　此前据克而瑞（中国）联合中国房地产测评中心、上海易居房地产研究院发布的“2009年三季度中国房地产企业销售排行榜”显示，16家房企销售额超100亿，这一阵容远超去年同期水平，预计今年将扩充到20余家。

　　2009年前三季度，万科以12.3万平方米之差，失销售面积榜榜首位。在销售金额上，虽然万科依然以领先第二名112亿元、总金额达426.46亿元的销售业绩，稳居房地产行业销售金额榜榜首，但保利和中海的追赶之势已昭然可见。

　　此外，与之前公布2009年三季报的中国海外相比，万科同期净利润尚不足前者一半，行业龙头地位受到前所未有的冲击。万科累计实现营业收入295.4亿元，净利润29.6亿元，分别较去年同期增长31.1%和29.9%；中国海外实现营业额为210.5亿元港币，净利润为71.8亿元港币（约63亿元人民币），超过同期万科一倍多。

　　万科一直以不追求高利润为口号，以规模和周转率为盈利模式。郁亮也称，万科更注重质量和效益的增长。但与另一大巨头中国海外相比，在净利润上万科处于明显的劣势。郁亮解释说，因为会计计算准则的不同，中国海外以港币进行计算，实际差距并没有那么大。另外，一季报和三季报有时间因素。

　　1但克而瑞（中国）的报告指出，中海前三季度实现销售金额293.32亿元，较2008年全年提升10.22%，但在净利润规模上，2009年上半年扣除非经常性损益后归属于公司所有者的净利润，中海为26.74亿元，万科为25.24亿元。也就是说，前三季度中海的净利润率是9.12%，而万科的净利润率是5.92%，二者相差三分之一。加上中海的母公司中国建筑成功在A股IPO，融资达426亿元，按招股书的计划，其中部分资金将投入中海。

　　客观上，万科面临着更大的竞争。

　　万科比拼“软实力”

　　这是一个裂变的时代。万科从1988年开始从事地产行业。用了近19年的时间，才完成了第一个1000亿的销售额。但过去两年，万科仅用两年时间便完成了1000亿的销售额。2007年时，万科的规模等于排名第二、第三、第四的企业之和。但今年的楼市，对手迅速成长。

　　万科如何应对？郁亮说，在过去三年时间里面，万科已经做了大量的准备工作，从转型到管理到资源，做了大量的铺垫。“我们经过三年休整，现在已经进入增长的轨道。想追我们也不太容易！”

　　从销售额100亿到500亿的规模，万科面对的最大挑战是来自自身。谈及变化，郁亮说，100亿规模的时候会为项目出差；500亿规模的时候不会为项目出差，甚至不知道旗下哪个项目开盘了，每年都买很多块地。500亿规模后，增长速度会变缓。如果说这只是郁亮个人所经历的变化，万科这架机器也在发生巨大的变化。必须更换管理平台，以应对更高速的增长。

　　欲超赶万科的绿城集团董事长宋卫平，也不约而同地提到了人力资源的瓶颈。另据本报记者了解，龙湖集团曾经从绿城大批挖人。2000年，王石发起“海盗行动”，持续性、大规模地从中海挖走骨干。如今众企业都在急速扩张中，企业更频繁的面对挖角和培养的矛盾。如何留住人才并且获得人才？

　　郁亮说，万科不培养明星经理人，更多依靠团队合作，离开了万科这架机器，个人也许会黯然失色。而体制、管理和规模正是万科吸引人才的魅力。

　　“万科是公众公司，我们的目标是汇丰银行。你说不出谁是大股东，但它做得非常好。”郁亮说。万科具备体制上的优势。无论是国有股还是民间资本，在行业里面如果占大股，其实它的财富积累都不足以支持这个行业的发展。未来比拼的很可能是一种融资上面的竞争力，万科这种彻底公众公司的模式，在业内是最好的。“在行业内，万科这种模式是独一无二的，使得万科从体制上具备了做大的无限可能。”郁亮说。

　　郁亮指出，很重要的问题是，万科善于解决管理上的问题。没有管理手段和管理人才的配合，要做大对企业来说是灾难。此外，万科还具有战略纵深和规模的优势，万科在二三线城市的布局以及规模效应。

　　2房地产是一个如此年轻的行业，行业领头军万科也曾经犯过许多错误，管理模式也需要不断完善。这个行业甚至没有一个完全成功的范本。“市场调整结束后，新的商业模式探讨才刚刚开始。”郁亮说。