易小迪：楼市泡沫并不严重 八成以上是真实需求

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搜狐财经专访阳光100董事长易小迪

    楼市泡沫并不严重   八成以上是真实需求

    搜狐财经：您好，易总，欢迎来到我们搜狐企业家论坛。您能不能对于这一年的房地产的一些优惠政策做一些评价，对房地产起到什么样的作用？

    易小迪：2008年房地产市场的销售可以说超出所有人的预期。到现在为止，全国商品房销售大概超过4万多亿。优惠政策，包括金融政策，起到了非常大的作用。其中，首先是按揭贷款这个政策。因为阳光100现在在全国二线城市开发面向年轻人的新兴白领住宅，我们的客户使用按揭购房的占90%以上，这跟客户了解现在的优惠政策是促进他们买房有很大关系。对他们来说，房价是一个压力，供楼是一个很大的制约，金融优惠政策对帮助他们置业起了很大作用。

    第二，我认为今年的房地产政策支持开发商在市场方面更加贴近客户的需求。比如原来用70/90政策强制推动小户型供应，现在很多产品都是面向年轻人小户型，不用政府强制推行70/90政策，产品自然的更贴近市场。

    第三，产品热销当然也有保值、增值的投资需求因素，因为大家对通胀还是有一定的预期。所以买房用于投资的比例在增加。

    搜狐财经：您说到投资需求，现在媒体大家有一个说法，正是由于这些优惠政策，导致了现在房地产又在重新累积泡沫，您这样认为吗？

    易小迪：我倒不认为泡沫那么多，因为投资的比例没有想象的那么多。中国房地产投资有两类，一类就是投机的，购买完了之后马上就要出售，这一类比例越来越少，因为短期内盈利能力并不强；还有一类是买了之后要出租，长期保有，一直作为一个财产，这不能叫投机。现在这样的理性投资在增加，所以我不认为有多少泡沫。

    搜狐财经：现在有很多报道提到，优惠政策如果到期取消对于明年房地产会不会有一些影响？

    易小迪：会有一些影响。有些政策，比如二套房贷的政策，有一些压抑消费的地方。年底会出现一些销售异常火爆的情况，像上个月我们有一个楼盘，在无锡这样不大的城市，一个月销售了2.7个亿。大家认为明年优惠政策可能没有了，赶紧来买房子，这是一个因素。但是，我认为这个因素也没有想象的那么大。因为现在买房我觉得首先是个真实的需求，投机的比例并不特别大，真实的居住需求比例能占到80%以上，还有百分之十几，他买房也不是为了短期获利，就是为了保值而长期拥有。现在中国的福利保障体系并不完善，老百姓买房也有一个很重要的目的是为了养老，为了保障，为了将来保值。其实这是他另外一种刚性需求。自己拥有多一套房子，是自我家庭保障一个很重要的基础，因为他们也知道把钱放在银行可能有贬值的危险，放在股市他现在觉得这个风险也挺大，所以越来越多人选择把房子作为保值手段，这也是非常重要的原因。

     搜狐财经：这段时间房地产是量价齐升的状态，有人担心这种局面维持不了多久？您怎么看待？

    易小迪：量价齐升不可能是长期趋势。今年以来，房地产开始是价跌量升，这个趋势大概第一季度开始，大概进入第二季度就是价稳量升，这个持续了一段时间。第二季度之后就量价齐升。但不可能一个形势持续下去，到了明年首先是价格稳定，量方面，会维持一个比较高的量上。因为老百姓买房的需求当中，城市化带来的比例越来越高，外地进城买房子的比例大幅增加，都要进城。比如，阳光100在长沙有一个项目，原来外地购房客户是10%左右，现在能达到30%。推动这种购房的需求是迁移带来的，甚至从小城市到长沙来买房，可能把小城市房子卖掉了，这是另外一种城市化过程，我认为这种过程还会持续，还会推动房子的销售，但是价格持续上升的空间应该越来越小。

    地王现象不可持续   游戏过程并未完成

    搜狐财经：由于金融危机有很多国有资金进入房产，大家讨论国进民退的时候，谈到房地产可能这方面的影响现象特别突出，不知道您这边有没有感觉到？您对于这个问题怎么看？

    易小迪：大家在房地产里面感觉到国进民退，原因是“地王”好像都是国企拿的，各个地方大城市“地王”都是国企拿的。前两个星期我在广西柳州看了一块地拍卖到14亿，两百多亩的地，拍出当地“地王”的价格，也是国企拿的。实际上已经延伸到从大城市到二线，甚至三线城市抢占地王。这个现象确实今年非常的明显，原因是什么？就是现在国有企业包括上市国企，他们获得银行贷款，获得股市融资的渠道非常通畅，他们有很多多余的钱，他们潜意识也有买地升值的打算，我买了地反正要升值的。这个现象现在比较明显，但是我不认为这个现象能持续下去。原因是买了地不一定能挣钱，或者你买完地再变成房子的时候有没有合理的利润在里面。所以这一轮并没有完成，这个游戏过程并没有完成。

    我现在说得远一点， 92年、93年的炒地，刚才开始全是挣钱的，就把国有大企业都引进来，后面跌下来，大型国企套牢不少。我的预测，房价要稳定的话，没有相应的政策空间，土地经营一轮之后升值空间没有了，盲目投资的现象就会消失。比如07年的长沙“地王”现在肯定处于潜亏状态。这种现象越来越多的时候，才会制止这种现象，其他理论上的东西很难吓住他们的。

    国进民退现象，也不能简简单单看到国企来了，就好象他们仅仅拥有投资的优势，我们也可以看到这一次的往前扩张的国企有两类：一类确确实实是具有品牌的企业，它已经不是纯粹意义的国企，是上市国企，已经经过改制，有很强的自我信心扩张，比如像中海，也拿了很多地王，但是它的品牌溢价能力有一定基础，这样的国企不要小看它，它有品牌做基础，有它的发展战略，这样国企我认为还是值得我们尊重它，分析它，它是民营企业很重要的长期竞争对手。但是跟风的也不少，我想跟风是不会长久的。

    搜狐财经：在短期内对于其他的一些民营地产企业会有冲击影响吗？

    易小迪：心理上的冲击更大一些。实际上这个现象不可能永远持续下去。从数字来说，大概国企的投资在去年是在房地产市场占13%，今年占到22%。我的判断不可能持续下去。如果房价继续猛涨，土地价继续猛涨，那还有可能延续，因为国企有更多的优势抢到土地，得到资金。这个实际上我们不愿意看到，因为，那样房地产行业就不是完全市场化的行业，是一个争夺资源的行业了。

    而我的判断恰恰是，前十年可以说争夺资源是成功的，08年以后现在房地产还会有一个黄金十年，但是是争夺市场的十年，就是争夺客户的十年。现在大家不用隐讳，互相之间竞争已经展开了。以前说市场之间是品牌企业和非品牌企业争夺市场，很容易成功，把别人的市场抢来了。现在非常明显，大品牌之间就在瓜分市场，就在抢夺市场，他们一定要在价格上产生碰撞，到一定程度就会有议价出现，对市场的争夺就会很快白热化。

    扩张挑战管控能力   竞争是未来的热点

    搜狐财经：面对这样的形势，阳光100明年战略上遇到什么挑战吗？

    易小迪：我们阳光100有一个基本策略，一直在全国范围内来做自己的连锁品牌。我们一方面聚焦目标客户群，聚焦到一个点，就是新兴白领阶层。在这种情况下，我们就要在更广阔的地域来寻找我们的市场、空间，而不是集中在一个热点城市，或者是沿海城市、一线城市，所以我们避开了这种“地王”的竞争。只要是有我们的客户群，比如在无锡有就去无锡，无锡地价很便宜，跟苏州比差很远，这就避免了冒过多风险在买地上。这是我们这几年积累的一个策略，我想未来还要继续下去。因为至少规避了这样一种风险，尽管我们没有抢到热点。

    这几年在这方面成长还是非常迅速的，不断扩展到新的城市里去。当然挑战是必须要有良好的管控能力。在新的城市拓展市场，我们越是聚焦越是有拓展市场的能力，有管控的能力。在未来市场的竞争中，细分市场的竞争是白热化的，尽管大家没有意识到这一点。阳光100一定要在目标客户群也就是新兴白领里面做到第一品牌。我们要做每一个城市的时尚社区，不一定绝对量做得最大，但是目标客户群一说买时尚型的住宅，首先去阳光100比较一下。能做到这一点就成功了，而不在乎你的绝对额有多大。我的判断，未来能走得多远在于你的市场份额，在于客户和品牌上你有多大的竞争力，而不在于你现在急于扩张规模，拿了多少“地王”，或者在热点城市拿了多少项目。我的判断是，竞争越来越是未来的一个热点。

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