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“随行就市”的供地方式需要改革

来源:21世纪网-《21世纪经济报道》
2009年11月20日00:55
  由于担心针对房源营业税优惠及房贷七折利率优惠被取消,近日,北京楼市出现抢购潮,房价也出现明显上涨。而国家统计局于11月10日公布了的1-10月全国房地产市场运行情况显示,10月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%,比9月份扩大1.1个百分点,这是今年的最大同比涨幅;10月份的环比涨幅也高达0.7%。

  有人担心,房价快速上涨会发展为房价泡沫,因此提议收紧房地产政策和房地产贷款,但是,房地产政策不宜骤然收紧;应当让各市场主体在稳定的政策环境中进行决策和博弈,使房地产市场、产业和信贷的发展更趋理性。

  本轮房价上涨确实受到了房贷政策放松的推动,这导致需求迅速增长。但是,价格是由需求和供给两个方面决定,仅有需求增长这一个因素还不足以推动房价上涨。遗憾的是,2009年的住宅供给没有跟上需求增长的步伐。今年1-10月的全社会固定资产投资增长率超过了30%,为什么房地产投资增长却如此缓慢,导致供给增长远远慢于需求呢?价格信号是主要原因之一。在房价完全恢复增长之前,开发商可能对市场前景信心不足,因此投资很谨慎。

  土地供应和开发面积少,也是房地产投资在上半年增长缓慢的主要原因。土地供应和开发减少的趋势,是从去年下半年开始的,很多地区因为地价下降,减少了土地出让的数量,持续到今年,造成了一些开发商土地储备不足,限制了他们的投资,从宏观上看,则是住宅投资和供应的增长滞后于需求。今年下半年,随着房价推动地价上涨,各地才加大了土地供给数量,但此时房地产市场供应不足的状况已经比较严重,不是短期内就能改观。

  目前情况下,如果收紧房地产政策,能够减少房地产需求,有可能造成房价短期内下降;但它也可能打击开发商刚刚恢复的投资热情,使供给变得更糟;没有充足供给支持的房价下跌只能是暂时的,是以真正有购房需求的居民买不到房子作为代价的;如果房地产的需求和供给都下降,房地产业就会变成为少数富人服务的产业,房价自然也不会低。

  随着供给增长,房价快速上涨的势头会受到抑制。但在房地产投资尚未真正复苏的形势下就全面收紧房地产政策,可能导致楼市“超调”,出现“滞胀”现象:房地产投资增速下降,而房价较快上涨。因此,长远来看,应当维持房地产需求的较快增长,从而刺激房地产投资和供应的稳定增长。

  而且,房贷标准应该由商业银行决定,房地产信贷需要市场化。政府部门抑制高房价的切入点应该是增加供给。银行会根据房贷的风险和成本,决定首付比例和房贷利率。如果决策部门认为目前有形成泡沫的风险,那可以适当收紧流动性,银行资金成本提高,就会相应调高房贷利率。也就是说,就算是要提高房贷利率,也应该由银行自己做出决定,而不能由央行做出政策性的硬性规定。政策的硬性改变是刚性的,很可能对房地产市场造成冲击;而由市场主体自己调整更有弹性,它是渐变的,不会对房地产市场造成突然冲击。

  1政府部门要抑制高房价,适当的切入点不是抑制需求,而是增加供给,包括土地供给和保障性住房供给。目前的土地供应是随行就市,在房价和地价较高时加大土地供应量;而在房价和地价较低时减少土地供应量。但从土地供应到建成住宅需要一两年的时间,那时市场形势已经变化。因此,随行就市的土地供应方式需要改革。

责任编辑:侯力新
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