京沪穗房价租金比逐渐增大 凸显房价高估风险

　　这边厢，越来越多的分析预测明年房价仍在高位徘徊；那边厢，住宅出租回报率却全线下跌———近期，以北京、上海、广州为代表的一线城市房价屡创新高的同时，反映真实居住需求的租金水平却并未随之“船高”。官方或民间的测算数据显示，在广州，买房放租要22年才能回本；而在北京，出租一套商品房至少要过40年才能收回成本，有的甚至需要50年。

　　房租回本

　　北京40年广州22年

　　在楼价节节上涨的同时，租金却停滞不前。地产中介机构的数据显示，10月份北京市月租金均价为2504元/套，环比下降了0.40%，较去年同期的2532元/套下降了1.11%；上海和广州的租金水平也几乎保持不变。上海第三季度平均租金环比上升了0.2%，达到每月158.3元/平方米；豪华公寓租金为每月252.3元/平方米，上升了0.4%。广州三季度公寓市场租金为每月153元/平方米，环比微降1.6%；高端别墅租金为每月136.3元/平方米，环比微降1.2%。

　　按照中介机构的统计，目前北京地区的房屋租售比已经达到1∶495，部分商品房的租售比甚至超过1∶600，这意味着出租一套商品房至少要过40年才能收回成本，有的甚至需要50年。

　　而来自官方的权威研究报告也关注到房价有高估的风险。最近，广州市国土房管局发布首份《广州市房屋房价租金比研究报告》，首次对广州市的商品住宅的房价与租金的比值进行深入研究分析。报告显示：广州房价租金比由2005年的202上升至2007年272的水平，即投资回报率只有4%多一点。这个数值是什么概念呢？对于购房投资者来说，不考虑诸如通货膨胀等其他因素影响，投资者至少要在272个月也就是22年后才能收回本金。

　　房屋售价不断走高

　　投资价值逐步变小

　　美联物业市场部表示，和国外在购房及租房方面的理念不同，买房在我国成为生活的必需，这也是造成我国房地产租售比远高于国际标准的原因之一。但是，从指标的变化趋势可以看出，投资需求的大量入市使得房价上涨速度过快，已经和租金水平严重背离。目前我国一线城市的房价不断走高，投资者已经逐步取代刚性需求者入市。

　　事实上，回望过去几年房价的上升轨迹可以发现，伴随着房价的飙升，房产的投资价值正逐步变小。据统计，广州一手房价格从2004年的4618元/平方米上升到2007年的8599元/平方米，上升了86%，其中2007年的升幅超过36%。而广州住宅租赁市场一直保持平稳，租金水平增长缓慢，从而导致广州房价租金比接近到国际公认的300上限临界点，房价高估风险已十分明显。

　　广州市国土房管局依此判断，广州近年的房产投资者的投资方式并不是为了买房之后出租来做长线投资赚取租金收益，而更多是期望房价上涨之后转手来获得收益。“这类投资者的增多必将为房地产市场的健康发展留下隐患，会带来住房市场供求失衡，房屋空置率上升的现象。”

　　高房价风险

　　郊区甚于中心区

　　专业机构分析指出，如果一个城市的房价上涨过快或长时间居高不下，而房屋租赁市场未给予有效的上涨支撑，房价租金比出现大幅上升，表明该地区房屋销售价格可能存在不合理现象，影响房地产市场的平稳发展。

　　这种现象目前在广州周边区域表现明显。数据显示，广州外围区域的 房价租金比比中心各区高。外围区域如黄埔、原芳村和番禺2007年房价租金比分列全市前三位，达到了280-320的高位，投资回报率只有3%左右，房价过高的风险远大于中心区。

　　这项研究也在2008年的房价回调中得到验证，去年以来广州周边城区房价回落明显，不少曾经叫价超过万元的楼盘都跌回了七八千元的价位。

　　事实上，部分投资客也开始认清这一点。据北京、上海的中介代理透露，近期二手房市场上转租为售的现象逐渐增多。

　　名词解释

　　房价租金比

　　“房价租金比”是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报，是作为衡量市场投资价值的重要参考，

　　一般情况下，若要满足5%-6%的投资回报要求，房价租金的比值为196-232。如果房价租金比超过300，说明该区域房产投资价值变小，房价高估；如果低于200，说明该区域投资潜力较大，房价泡沫不大。(记者赵燕华 实习生欧慧敏) (来源：羊城晚报)