打击囤地降房价：“农地入市”绕不开两个问题

　　11月16日，国土资源部在正式对商品住宅用地进行面积设限后，正在形成2010年新的土地调控政策，这些政策将包括出台相关囤地处罚的措施、酝酿增加土地增值税等。据了解，之前试点的农村集体建设土地入市也将继续推广。这种模式的核心，就是将来自宅基地置换后腾空出来的土地，用作工业用地和商业用地；原有农村土地流转后，吸引社会资本投资现代农业，大大提高土地经营效益。(11月22日《济南日报》)

　　对于国土资源部正在成形的政策，记者的分析是：这种模式在理论上能够大大增加土地的供应量，从而缓解房地产市场的供求关系，打破因刚性需求造成房价持续上涨的趋势。但笔者认为，在“农地入市”的模式中有两个问题是必须面对的，若这两个问题解决不了，社会对它的期待就可能会打折扣。

　　首先，农地的土地经营权归属于谁？这个问题看似简单但一直有待厘清，如果没有清晰界定，就可能出现这样的尴尬：经营权名为农民所有，但因为土地属于集体，决定权也在集体，农民在具体决策中还是会“无法表达”，只能靠边站。于是，就可能出现这样的问题：各级政府以公共需要为理由，名正言顺地用低价征用农地，然后顺理成章地以高价出售。在“农地入市”的模式中应该充分赋予农民的实际土地经营权，让他们参与整个经营的过程，并且具有实际的定价和表达权利——在一些城市被拆迁和被征用者的利益都很难得到保证的情况下，这一点显得尤为迫切和重要。

　　其次，“农地入市”怎样丰富了土地供应？目前房价上涨的一个重要原因，是土地政策和开发商拿地后的二次囤积和垄断。如果“农地入市”后依然被垄断性的卖地体制所收纳，依然因为房地产开发商的“二次截留”而被囤积，则“农地入市”可能起不到明显的调节房价的功能。甚至，可能出现低价的农地成为房地产开发商再次狂欢的“盛宴”。事实上，“农地入市”调节房价功能的发挥不仅指的是土地供应量上的增多，更应该指的是土地供应方式的丰富和多样，没有区别于以前的土地供应，地价是否会降下来，还真难预测。