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平抑房价还需城乡土地“同权同价”

来源:人民网
2009年11月23日11:54

  国土部近期正在形成2010年新的土地调控政策,之前试点的农村集体建设土地入市有望继续推广。据称,此举将有利于缓解土地供应紧张、打压居高不下的房价。(11月22日《济南日报》)此前,有关方面称,该改革鼓励有地居民实施“两分两换”工程,通过宅基地置换房产等形式,推进土地承包经营权成片流转和农户向城镇集聚。但又有消息称,村民宅基地置换后腾空出来的土地,将可用作工业用地和商业用地。(11月17日《21世纪经济报道》)

  这似乎是两个不同的说法。政策究竟是什么?

  浙江省农办新农村建设处负责人的解释是:在试点的浙江,在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外,经批准占用农村集体土地建设非公益性项目,允许农民依法通过多种方式,参与开发经营并保障农民合法权益。随着城乡统一的建设用地市场的逐步建立,政府将对依法取得的农村集体经营性建设用地,通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权,在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。

  这一说法比较权威,也包含了令人期待的内容,这就是农民集体建设用地,将逐步实现与城市国有建设用地的“同权同价”。

  这一制度的关键,是承认农村集体土地中也可以有一部分属于建设用地。现有的《土地管理法》尽管缺乏对土地权利的详尽界定,但也明确承认,在农民拥有所有权的乡村集体土地中,有一部分属于建设用地范畴,这包括乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等建设项目所占用之“乡(镇)村建设用地”。

  不过,相关法律对农民支配这些乡村集体建设用地的权利,施加了严厉限制,地方政策的限制更加严厉,从而使之与政府在其所有的城市国有建设用地上的权利,处于不平等的状态。政府可以通过市场机制,将国有建设用地土地转让给工商业企业,而开发商开发的商品住宅也可以出售给任何人。农民却不享有支配其建设用地上的同等权利,不能利用集中起来的宅基地开发商品房。

  这种做法导致严重的经济社会后果:本来属于农民的土地,只有经过政府征收环节,才能成为工商业建设用地。于是,土地用途转换过程中的巨额增值收益,基本上被政府获取。农民守着自己的土地,却不能享受土地的收益。诸多征地纠纷、冲突就是因此而起,农民无从分享城市化、工业化的好处。

  解决这个问题的出路,是推动城乡土地平权化,就是让农民对其集体土地、至少是法律所确认的集体建设土地的权利,与政府对国有建设用地的权利,实现平等。为此,可以尝试以法律方式确认、登记乡村现有建设用地,农民对这些土地拥有国有建设用地的相同权利。这样,农民就可以通过提高乡村建设用地使用效率,比如以民主决策的方式,集中居住。腾退出来的土地,可以转让给开发商,也可以自行建造商品住宅,向城市居民销售。

  承认、完善农民对集体建设用地的权利,既不影响政府保护耕地的国策,也让农民获得法律的平等对待,从而可以利用土地作为资本,追求富裕与乡村社会的发展。而且,随着乡村建设用地价值提高且可以兑现,农民必然倾向于节约使用乡村建设用地,从整体上提高土地的利用效率。当然,这种做法也可以打通城乡土地与房屋市场,实现两个市场的一体化。这个市场的形成本身,也可以打破国有建设用地的垄断,平抑建设用地土地价格,进而平抑商品房价格。

  

责任编辑:克伟
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