人民币升值预期“添热”升温楼市

　　人民币升值预期“添热”升温楼市

　　□ 本报记者 傅苏颖

　　近期，随着人民币升值预期的加强，国内以人民币计价的资产价格呈现出明显的上涨趋势。其中，房地产板块一向被视作人民币升值的传统受益行业，表现自然不在话下。

　　房地产市场的火爆主要体现在价格上涨和成交量上升两个方面。通过记者的走访了解到，近期新开楼盘一经开盘就被购房者抢购一空。如今的北京五环外才有新房，位于北京六环以外的通州区K2?海棠湾楼盘，记者进入售楼大厅的第一感觉是一片混乱的场面。售楼小姐忙忙碌碌，但都是面带笑脸。“我们一期楼盘已全部出售，均价在1.3万－1.4万/m2，紧接着二期部分好户型已经被抢购一空，均价更高。”一位售楼小姐介绍说，火爆态势不容小觑。

　　同样的，二手房成交量在短短的11月份的上半个月，已经超过了2006-2008年三年的总和。据美联物业市场研究部统计数据显示，截至11月15号，北京二手房成交量已经达21.7万套。

　　买方市场积极踊跃的一方面，卖方市场也在积蓄能量不经意的就带给市场一个一个“惊喜”。前不久，经过190轮激烈的竞价，大龙地产以50.5亿元的高价夺下了北京的一块土地，刷新了北京土地公开拍卖成交总价和单价纪录，至此，北京新一任“地王”诞生。可见，房地产市场真是“不差钱”，极具吸引力。

　　一份中国人民大学经济研究所发布报告称“现在地王频出，导致明年房价有一个攀升的标杆，如果明年中国没有明显的通货膨胀问题，房价也不会回落”。

　　对此，长城证券首席房地产行业分析师黄清林表示，原因在于房地产市场作为外资进入中国市场后转换成人民币资产的天然媒介，成为外资追捧的对象，外资通过持有房产享受房价上涨和汇率上升的双重收益。由于房地产是一种供应弹性很小的商品，在中国城市化快速发展的背景下，将在较长时期内处于供不应求的状态，本身也具备长期的投资价值。退一步说，外资投资房地产，就算价格不涨，人民币汇率上涨也能实现资本保值升值的目的。

　　上海证券宏观分析师李剑峰表示，在人民币升值预期下，一方面资产价格要面临重估，另一方面升值预期下，国际资本流入对资产价格例如房地产具有推高利好作用。

　　中信建投首席宏观经济研究员魏凤春也表示，由于大量的外资流入中国市场并换成人民币，对于房地产市场，在供给不变的情况下，需求的上升自然引起价格的上涨。

　　当然，房地产市场火爆并非单单只是由于人民币升值预期的影响，还在于二套房贷优惠政策年底到期从而促成房地产一波“政策末班车行情”。

　　因此，在政策调整、人民币升值预期到未来是否成为现实的情况下，专家是否仍然看好房地产未来的走势呢？

　　除了上述人民大学经济研究所发布报告表示了肯定的观点外，黄清林也表示，由于银行放贷任务早已完成，加上11、12月份的贷款也不能给银行当期带来多少收益，银行放贷动力明显不足，在银监会不断重申“二套房贷政策”的情况下，顺水推舟，适度收紧了贷款审批，因此，11、12月份银行新增信贷规模将会有所下降。但到12月中下旬，银行将为明年的业务做准备，可能会重新放开审批门槛，尽量争取业务，由于审批需要一段时间，此时银行已经可以动用明年的额度。因此，仅凭目前放贷收缩还不足以判断银行是在真的收缩信贷，具体要到明年1月份才能明确判断。总之，短期内，房市不会受到流动性方面的影响。

　　魏凤春也表示，城市化建设加快也是促使了房地产市场发展的原因质疑。由于土地有限，农民大量往城市转移，住房需求的上升导致房地产价格上涨。同时，由于房地产的金融属性，无论是出于融资的考虑还是投资和投机的考虑，都是房地产市场上涨的动力。而如今房地产市场还处在供大于求的关系下，因此，房地产市场未来的潜力犹存。

　　而从资本市场方面来看，黄清林表示，短期来看，由于房地产价格具有上升空间，因此，地产价格涨价对房地产企业意味着未来盈利增加，在上市公司业绩可能增长30％－40％的情况下，地产股目前估值优势明显。