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楼市高热 银行信贷政策何去何从

来源:金融时报
2009年11月27日10:06
  尽管取消或收紧房贷利率优惠的政策尚未正式出台,但商业银行“捂紧”钱袋实际上已经是一个不争的现实。

  目前,房贷业务市场占比最大的建设银行,整体上已对其房贷的优惠门槛有所抬升。除首付比例在4成以上的客户可继续享受优惠的7折利率之外,首付比例低于4成的客户则需为其贷款支付更多的利息。

  对二套房利率,包括工商银行中国银行、农业银行在内的多家银行均表示,要严格执行首付4成的要求。房贷政策收紧,根源于今年3月以来持续升温的房地产市场。

  楼市高热

  今年3月以来,楼价如脱缰野马,以令人瞠目结舌的速度一路狂飙突进。

  据统计,截至9月份,今年前三季度全国商品房销售面积为58371万平方米,同比增长了44.8%。投资方面,房地产投资在政府项目投资出现疲态的情况下,很快接过了接力棒,9月份房地产新增贷款增速为37%,已经超过了固定资产投资的整体增速。整体来看,9月份的国房景气指数为101.08,已经达到近一年以来的最高点。

  房地产市场迅速升温,固然有刚性需求释放的因素,同时也是充裕资金和通货膨胀预期共同推动的结果。

  农行战略管理部付兵涛接受记者采访时表示,宽松的货币政策下,金融市场并不缺乏流动性,而扩大内需的经济刺激计划所囊括的项目大多由国家主导,加之一些服务行业并没有对民营企业开放,因此大量的资金在找不到合适的投资项目的时候,很容易就流向资本市场和房地产市场。

  其次,在全球共同救市过程中,各国政府向市场注入大量的流动性,在通胀预期的作用下,房地产作为实物的保值增值功能体现出来,这又会激发资金流向房地产行业。

  近期,欧美金融市场逐步回稳,金融机构开始寻找新的投资机会,美元长期贬值在所难免,人民币升值预期再次形成,中国成为热钱流入的重要场所。热钱流入,股市和楼市必将随之升温。

  政策呵护的作用也不容小觑。在政策支持下,房地产开发商资金流紧张情况明显缓减,降价回笼资金压力减少,捂盘等待提价行为增多。

  正是这几股力量的共同作用下,房地产市场呈现出产销两旺的局面。

  风险积聚

  过快增长的房价会导致楼市泡沫的逐步积累,也会给同房地产捆绑在一起的金融系统带来巨大的风险隐患。

  当前,无论是房地产开发抑或是房地产销售,都离不开信贷资金的大量注入。

  年初以来巨量投放的银行信贷,有不少流向房地产市场。根据交通银行金融研究中心提供的数据显示,从已披露半年报的上市银行数据来看,房地产行业的信贷投放在信贷中占据近三成的比重。

  央行近期公布的数据显示,今年前三季度主要金融机构(包括国有商业银行、政策性银行、股份制商业银行和城市商业银行)本外币中长期贷款投向房地产业4812亿元,占全部产业新增中长期贷款的比重为11.4%。

  而据农行战略管理部的研究,1至10月份我国房地产投资资金来源累计同比增加43.4%,其中国内贷款同比增加53%,增速快速提高。考虑基数因素,以及多数银行都不同程度对房地产开发贷款进行了适当展期,银行对房地产开发的贷款增长非常高。房地产投资资金来源中的个人住房按揭贷款增长速度则更快,同比增长119.7%。

  房地产开发贷款与居民按揭贷款的大量发放,使金融系统同房地产行业绑在一起,可能导致贷款过于集中的风险。

  当前,宽松的货币政策已经释放出充裕的流动性。随着欧美金融市场的企稳,资金又开始流出寻找高回报的投资,人民币的升值预期也在慢慢积蓄,热钱又开始回流中国。当二者结合共同流向资本市场或房地产市场时,很难不催生资产价格的泡沫。

  政策转向?

  银监会副主席王兆星日前表示,银监会目前并未对二套房政策作出调整。对于普通居民购置的第一套住房和改善性的住房实行低首付、低利率,对于购买带有投资和投机性的二套以上的住房,完全实行市场利率,而且首付提高到四成以上。

  尽管监管政策尚未转向,但购房者在实际办理按揭贷款时发现,房贷优惠的门槛确实在抬升。在个别银行,借贷者已经不再能享受到7折优惠。

  一位不愿透露姓名的银行工作人员向记者道出其中玄机:“不要说二套房,就是一套房,银行放贷也比以前更谨慎了,房贷优惠的门槛确实有所提升。不过,刺激经济增长的宏观政策没有改变,积极的货币政策也没有变,监管政策没有变,所以商业银行发放按揭贷款现在是"外松内紧"。”

  虽然在按揭贷款的发放过程中,商业银行更为谨慎,但这并不意味着房地产信贷政策需要整体转向。

  交行首席经济学家连平告诉记者,当前不论是房地产开发贷款还是按揭贷款,仍都是银行的优质资产,仍有拓展潜力。

  就房地产开发贷款而言,多数银行该项贷款的占比约在总贷款量的7%至8%之间,这一占比尚属适宜。只要在其中选择资质高、经营情况好的企业加以扶持,信贷风险仍在控制之中。不过那些房地产开发贷款占比超过10%的银行,要更为审慎。

  按揭贷款仍然是被公认的优质资产。接受记者采访的专家均表示,即便楼市升温,也没有必要过度限制按揭贷款的发放。特别是自住性的购房需求,仍需大力满足。但对一些套取资金的投机性需求,需要提高前台人员的业务素质,将风险提示有效传递到后台的信贷管理部门。

  “尤其要警惕最近出现的投资甚至是投机性购房行为,因为在去年被压抑的刚性自住需求在二、三月份被释放之后,四、五月份可谓是被压抑的投资性需求的释放,十月份以来则又有不少因担心优惠政策调整而出现的提前购房。严控投资性住房贷款,不仅仅是监管合规的需要,更是防范贷款风险的需要。”付兵涛认为。?
责任编辑:丁芃
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