治理土地市场是明年房地产调控重点

　　“地王”轮番登场，地价暴涨使得土地市场泡沫严重，对房地产市场的后续发展极为不利

　　■本报记者 王小霞

　　国土部部长徐绍史１１月３０日在一次电视电话会议上透露，全国土地二调中发现一些地方批而未用的土地“量比较大”，希望相关省份要核查落实。据了解，这已经是今年国土部第三次通知催促地方自查闲置土地。

　　“今年地价暴涨使得土地市场泡沫严重，因此，明年房地产调控的重点是对土地市场进行治理。”中国人民大学经济学院副院长、经济研究所常务副所长刘元春在接受中国经济时报记者采访时表示，一方面是土地被大量囤积，一方面是供应量较少地价大涨，因此，明年土地市场的治理将是重点。

　　压轴“地王”年底入市

　　２００９年，房地产市场最火暴的名词无可争议的是“地王”。

　　北京、上海、重庆、杭州、成都……“５０．５亿元”、“７２．４５亿元”、“４０．６亿元”……“地王”可谓无处不在。

　　然而，就在全国“地王”轮番登场，业界已经开始年终盘点“地王”历史的时候，一个被业界称为“压轴大戏”的“新地王”再次登场。近日，北京市土地整理储备中心公布了２４宗即将入市地块，其中１３宗将于今年１２月入市，今年最热门的“中服地块”赫然在列。业内人士分析，该地块的最终成交价很可能突破１００亿元，成为全国“地王”。

　　可以说，被誉为北京ＣＢＤ核心区“最后一块蛋糕”的中服商业地块在经历了诸多天价“地王”的洗礼后，价格预期也一度从过去的８０亿元上涨到了百亿元，而预期中的成交楼面价也突破了３００００元／平方米的高价。据了解，目前房地产界不少大公司都参与角逐，但也有业界人士预测，这块“新地王”有可能像其他“地王”一样，落入大型国企手中。

　　“地王”的频频出现不仅使得房价大幅上涨，更是引起了国土部的关注。据了解，今年国土部曾派调查组赴地方调查土地的开发情况，发现前一两年拍出的一些“地王”仍在沉睡。为了让这些闲置土地发挥效用，国土部已经在今年７月和９月连发两次通知，要求地方清理批而未用土地，依法处置闲置用地。近期，第三次下达通知催促地方自查闲置土地。

　　“目前，房地产市场特别是土地市场存在大量的地下交易，导致土地储备大规模上涨。”刘元春告诉记者，据测算，２０００—２００９年未开发土地有１２亿平方米，严重超过了正常的土地储备量。

　　一位不愿意透露姓名的地产商告诉记者，因为大量土地被囤积、炒作，使得地价翻番上涨，“地王”频出不断，长期来看，对房地产市场的后续发展极为不利。

　　土地治理是关键

　　“地王”不断，地价上涨房价相应也会上涨，这是一个循环效应。不少专家在预测明年房价时都表示还会继续上涨。中国管理科学研究院研究员李开发在接受本报记者采访时表示，２０１０年全国商品住房的房价要降下来很难。

　　李开发告诉记者，目前国家的一些政策在一定程度上推动了房价的进一步上升。其中，楼市预售政策首当其冲，楼市预售政策使房地产开发商能够占有购买房的资金，不承担风险，对提价有极大的帮助。另外，贷款政策宽松，也非常有利于炒作和投机。再加上物业税政策迟迟不开征以及低税率政策，这些都给房价上涨提供了空间。

　　“事实上，目前房地产市场出现的复苏是一种畸形复苏。”刘元春认为，今年房地产市场火暴的是销售和土地市场两头，而最为重要、对经济拉动作用最大的中间环节，即投资并没有复苏。

　　据资料显示，今年１—１０月商品房销售额同比增长７９．２％，销售面积同比增长近５０％（住宅超过了５０％）。“在这样火暴的市场后面，却隐藏着更为突出的问题。”刘元春介绍，首先，房地产投资增速不超过１８％，处于历史较低水平；其次，新建工程和在建项目量同比下滑；最后，土地开发同比下降，土地成交面积同比也在下滑。

　　“现在最大的问题是地价大涨后导致房价上涨，这是一个循环，对于房地产市场未来的投资会产生两边挤压的效应，后果就是使投资很难恢复到以前的规模，未来的供求关系会进一步恶化。”刘元春表示，明年必须要对土地市场进行治理。

　　对于如何治理，刘元春认为有四点：第一，对于土地市场的权力寻租行为要进行遏制，进行清理。第二，要提高土地供应量；第三，要对土地市场的资金进行管制。第四，要对土地拍卖方式进行一些改革。

　　刘元春说，在目前资金量很充裕和投资热点较少的情况下，房地产最关键的问题是要警惕泡沫过大，投资过度以及资金过度进入，最后出现崩盘。所以，对房地产市场的调控，要从供给、需求以及交易程序三方面进行管理。而供给管理的重点就是加大土地供应量。同时，要加大经济适用房和廉租房等保障性住房的大规模上马，平抑房价。而需求管理主要是对投机性需求进行收紧，包括二套房贷的首付比例以及利率的调整等。