迪拜沙漠地产神话破灭 房地产板块何去何从？

　　2009年风光无限的房地产市场，令房地产上市公司们美美地享受了“饕餮大宴”。然而，伴随着迪拜沙漠地产神话的破灭，越来越多的投资者开始担心：2010年房地产板块是否还具有投资空间？

　　接受本报记者采访的业内人士普遍认为，中国房地产市场资金推动和政策市的特点日 益显著，预计2010年上半年房地产的市场环境好于下半年，上半年该板块的投资机会也将大于下半年。

　　业绩斐然，估值较为合理

　　得益于房地产市场成交量“井喷”式增长和房价的大幅攀升，2009年房地产上市公司的盈利能力和偿债能力均较2008年有了大幅提升。

　　2009年前三季度，房地产上市公司整体实现营业收入1486.9亿元，同比增长17%，实现净利润207.4亿元，同比增长23.4%；毛利率为35.9%，较去年同期下降1.9个百分点，总资产收益率提高0.1个百分点至2.7%，净资产收益率提高0.2个百分点至7.3%。

　　房地产上市公司的资金链也明显改善，截至2009年9月30日，整体的预收账款达1876.6亿元，同比增长62.4%，净资产负债率为35.4%，较去年同期下降24.8个百分点。

　　“相对于2009年的业绩，房地产板块目前的估值水平较为合理。”广发证券房地产行业分析师沈爱卿在接受本报记者采访时表示，整体而言，房地产板块目前估值相对不具有优势，但从历史来看，该板块的行业估值正处于历史较低水平。

　　据测算，目前房地产行业的静态市盈率是37倍，市净率为4.8倍，但是对应2009年的动态市盈率为29倍。

　　“房地产板块的估值较即将公布的2009年业绩来看，处于较低的水平。”长城证券房地产行业分析师黄清林告诉本报记者，若对应今明两年30%以上的复合增长率，房地产板块整体估值上仍有提升空间。

　　把握政策趋势

　　“中国的房地产市场越来越具有资金推动和政策市的特点。”中投证券房地产行业首席分析师李少明在接受本报记者采访时表示，地产股与政策的趋同性在2009年表现得淋漓尽致。

　　2009年上半年，房地产市场销售的异常火暴带动了地产股的大幅上涨。地产股总体涨幅达135%，涨幅超越同期大盘105.1%，位居行业涨幅第三名；7月份，受二套房政策收紧以及成交量下滑的影响，地产股涨幅仅为8.3%，弱于大盘45.4%；8月份，货币政策微调等因素使得大盘回调，地产股也继续7月份的调整，当月跌幅达到25.8%，较大盘跌幅多出3.8个百分点；9月、10月，伴随着成交量的转暖，房地产股开始上扬，月涨幅分别达到8.3%和13.6%，分别超过大盘72.9%和81.3%，涨幅的行业排名分别为第五名、第四名；进入11月份以来，政策进入了敏感期，早期的优惠政策是否退出成为投资者最关注的话题，地产股开始微调，月涨幅为9.7%，行业涨幅位居第十一位。

　　“房地产是典型的周期性行业，地产股和行业趋势具有高度的线性关系。行业景气度走高，会带动相关上市公司业绩的提升，从而提高估值水平，刺激股价快速上涨。”黄清林对本报记者说。

　　他进一步指出，2007年在行业景气度高涨的时候，所有房地产上市公司均呈现了高估值的状态，而在行业景气度低迷的2008年，房地产上市公司哀声一片，行业整体估值出现了历史最低水平。

　　市场人士普遍认为，2010年政府对于房地产行业的态度将是：什么时候进行调控以及如何调控。

　　明年投资机会在上半年

　　“据我们预计，房地产市场明年上半年的市场环境将好于下半年，房地产板块上半年的投资机会也将大于下半年。”李少明认为，房地产板块近期的走势还将取决于正在召开的中央经济工作会议的政策基调，“如果明年的政策基调不变，加上2009年房地产公司基本面的好转，地产板块明年上半年将会有较好的市场表现”。

　　东北证券房地产行业分析师高建表示，“支撑资产价格上涨的因素依然存在，但是影响房地产市场的不确定性因素也越来越多。2010年上半年的行业走势依然是正面的，但是我们认为中国房地产市场在一个可预见的时间之内将面临一定的调整。”

　　兴业证券发布的2010年房地产行业投资策略报告中指出，由于政策调整，对地产板块短期走势较为谨慎。但在经济回暖和财富积累的大周期下，虽然短期政策的收紧将会带来一定的压力，但不会改变行业持续上行的趋势。

　　“政策是房地产行业2010年走势的决定性因素。”中原证券房地产行业分析师吴剑雄认为，在政策和市场的双重力量下，2010年房地产市场将呈现风和日丽的“上半场”和秋意渐浓的“下半场”。

　　沈爱卿则认为，“2010年房地产行业很难有大的惊喜，但也不会有大的利空，相对而言，2010年上半年的市场环境要优于下半年。在相对平淡的市场环境下，精选个股是投资策略的首选。”

　　黄清林也认为，政策微调若不改变趋势，只会带来短期波动，行业今明两年的业绩增长将明显高于A股平均水平，所以明年上半年地产板块跑赢大盘的概率较大。但是明年地产行业销量和股价表现或许难以超越今年的惊喜，所以建议投资者重点关注一线地产股的补涨机会。 (来源：中国经济时报)