来源：南方日报
近期,随着楼市的升温,全国各大城市都不时传出烂尾盘活的消息。不少烂尾多年的项目却批量盘活,经过开发商重新包装后成为市场中的抢手货。如北京最大烂尾楼朝阳首府预售价格达3.5万元/平方米；广州烂尾楼翻新项目“万菱汇”公寓报出了令人咋舌的“均价2.8万/平方米,最贵
◎现象长期无人问津如今成抢手货翻新烂尾楼售价令人咋舌
近日,北京最大的烂尾楼朝阳首府宣布将于年底上市,预期售价高达3.5万元/平方米；北京最老的烂尾楼京泰自主城也赶在年底前兜售,这个产权年限最长不超过38年的楼盘预期售价将超过2万元/平方米。
不但是住宅烂尾楼水涨船高,商业及旅游烂尾楼项目也趁机入市。前不久,天友集团宣布将斥资10亿元在丰台区打造北京“龙门阵”文化创意旅游区项目,2011年4月,荒废十余年的“世界风情园”将变身国内最大水上乐园。
在广州,知名烂尾楼新中国大厦近日再次发出拍卖公告,称将于12月16日拍卖,起拍价高达13.5亿多元,比今年8月公告的价格高了2亿多元。不久前,位于天河路上的烂尾楼翻新项目“万菱汇”公寓也报出了“均价2.8万/平方米,最贵5万元/平方米”的价格,令市场对烂尾楼翻新后的价值刮目相看。
据了解,目前广州在册的57个烂尾楼已有九成被盘活,广州也将力争在2010年亚运会前将烂尾项目全部复活。
不仅是北京和广州,今年以来,全国各大城市都不时传出烂尾楼盘活的消息。如今年8月18日,SOHO中国与摩根士丹利签订收购协议,SOHO中国以24.5亿元的价格收购上海东海广场一期,该项目从1994年立项起被频繁倒卖,历经上海社保基金、安联投资等多个东家,始终未能建成,被称为“上海第一烂尾楼”；9月,成都市停工办宣布,成都市清理出的73个烂尾楼性质的停工工程预计将于年内全部妥善处置；被称为武汉“最大烂尾楼”的光谷中心花园本月上旬也将更名为光谷国际广场,以时尚型购物中心亮相。
从城市面貌的角度来看,将城市“盲肠”———烂尾楼盘活无疑是利好消息。但长期无人问津的烂尾楼突然批量盘活,其背后的动因为何,而这又对楼市将产生什么影响呢?
◎动因楼价地价飞涨烂尾楼成了“短平快”盈利捷径
所谓烂尾楼,主要指那些已经办理用地、规划手续,项目开工后,因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷,停工一年以上的房地产项目。此外,也包括一部分因为产权发生纠纷、工程质量不合格等原因而停工的项目。“现在的烂尾楼,大部分是1993年房地产局部过热或1997年亚洲金融风暴的产物,是房地产经济增长过快和房地产市场发展初期不够成熟、理性所付出的高昂代价。”曾参与盘活多处烂尾楼的北京四方达房地产公司总经理杨少锋介绍。
除了楼市的升温是烂尾楼重生的最重要因素,在杨少锋看来,“现在国内房地产市场的持续火爆和土地价格飞速上涨、拿地越发困难是烂尾楼重新抢手的重要原因。”土地作为不可再生的稀缺资源,偏紧的土地供应政策让很多开发商不得不重新开始审视烂尾楼的价值,而烂尾楼最初开发时地价比现在要低很多,而且经过长期搁置,出售方的心理预期并不是很高,投资商往往可以用较低的资金拿下,而获得后期较高的利润。
中原地产胡广东介绍,以广州近期盘活出售的几个烂尾楼项目,如中诚广场、荔尚国际、敏捷国际公寓等等,都是位于市中心地段,开发商进行改头换面或局部改造后,市场反应颇好,利润空间也很大。而据业内人士估计,像北京朝阳首府这样项目,开发商接手后的利润甚至可以超过300%。
此外,烂尾楼一直是城市建设中的一个难点,因此烂尾楼的改造有望得到政府一定的政策扶持,并会主动提供帮助缩短审批时间。而由于盘活烂尾楼的开发周期很短,省去了不少审批手续,往往只要半年左右就能回笼现金,这对开发商而言,无疑是“短、平、快”的盈利捷径。
◎预警烂尾楼消灭时往往是泡沫高涨期
有业内人士认为,烂尾楼成了抢手货还和眼下楼市出现的不理性购房相关。“这些买天价烂尾楼的购房人其实应该想到,很多烂尾楼项目本身就是楼市过热的产物,是盲目投资和大肆炒地皮、炒项目的结果。如果眼下因为楼市过热而不理性购房,今后难保你自己购的房不出现烂尾现象。”
著名经济评论人叶檀也对此表示了一定的忧虑。她分析,烂尾楼是一个经济现象,每次大批烂尾楼产生的时候,其实是资产泡沫、包括房地产泡沫开始破灭的时候。而每次消灭烂尾楼的时候就是整个房地产业开始高涨、进入上升周期的时候。现存的烂尾楼分布很广,而且烂尾楼周期特别长,有的甚至是上世纪90年代残留下来的。这就说明,目前的这一轮房地产周期它的泡沫已经超过了1993年和2003年以后的泡沫,它在消灭烂尾楼的同时如果我们的泡沫无法支撑将会带来更多的烂尾楼。
不过,中原地产胡广东认为不需要对此过度担心。他分析,目前烂尾楼得以大量盘活,并受到投资者青睐,很大程度上还是因为楼市整体向好,房产升值动力足。“尤其是这些烂尾楼大多位于市中心地段,地块位置好,受欢迎也在情理之中”。
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央企拿地仍凶猛会否再造新“烂尾”?
12月3日,北京奥体南区三地块(5、3、4号地)进行拍卖。三地块建筑总面积约25.9万平方米,身为央企中国建筑全资子公司的中建国际总共出价48亿拿下,使得楼面地价达到18532元/平方米,再创三个地王。
据业内人士介绍,奥体南区3—5号商业地块之所以分拆成3块出让,意是为了在今年“地市”异常火爆的背景下抑制再添新“地王”。每块地只有7万—9万平方米建筑面积,只能建单体楼宇,不能建成一个商业中心,因此当天参与竞标的开发商并不多,仅有十来家开发商参与竞标。
上月底也曾有消息传出,国资委组织开会,明令央企不能当地王。但此次中建国际分别以17.2亿、14.7亿、16.1亿的价格拿下三块地,分别溢价142%、175%和162%,显示出对土地的强烈欲望。
刚过了一天,12月4日,远洋旗下的远东新地以48.3亿击败龙湖、保利、万科等19家开发商,经过169轮竞价拿下北京亦庄新城三羊居住区地块。该地块拍卖起始价8.5亿,溢价接近500%。折算下来楼面地价就达到1.8万元/平米,成为亦庄价格最高的“地王”。
据了解,今年地王频现,与开发商回笼资金情况理想,手中资金充足有直接关系。而中国建筑今年刚上市募资了501亿元,这么大规模的资金一直没怎么出手。此番拿出48亿元,自然也不在话下。
中原土地监测系统数据显示,北京12月土地供应放量,共计13幅宅地将于12月到期出让,总占地面积157公顷,占今年前11月总成交面积的三成多。北京土地整理储备中心公布了将于12月入市的13宗土地,其中包括广受关注的高价商办用地“中服地块”。可见土地市场的火热状态仍将持续一段时间,预计12月一幕幕夺地大戏将在北京土地市场上演。
不仅是北京,在中原土地监测系统监测的12个城市中,11个城市本周推出居住用地107幅,764公顷,供应量较上周增600%。尤其是二线城市推地热情高涨,推出大量宅地。其中,成都、沈阳和武汉各推出超过25幅宅地,占地面积均超过150公顷,占11月宅地总供应的七成。而本周拿地的也多是万科、保利、中海等有央企背景的或知名发展商(见列表)。
对于央企或知名大开发商频频拿地的现象,不少专家纷纷提出警示。以北京奥体南区3-5号地为例,有专家指出,由于商业地产最容易成为“烂尾楼”,而且地价高,开发周期长,最终可能因为开发商信贷资金不继而成为“烂尾楼”。
据悉,近期北京被盘活的部分烂尾楼是2007年底那轮紧缩性调控的产物。中原地产胡广东表示,“当前房价高涨的情况下,人们为何不能想一想,现在的市场情况和2007年底何其相似。如果政府今年年底出手调控房地产市场,是否仍然会产生新一批烂尾楼?”
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近期央企、大开发商拿地的“大手笔”
■10月29日,广州科学城一地块被雅居乐以43.41亿元拿下,折合楼面地价7074元/平方米,科学城地王再次诞生。
■11月2日,中信集团以36亿元的总价拿下津南区八里台镇天嘉湖北侧一块挂牌出让的土地。该地块也是2009年天津土地市场地块面积和总地价的双料“地王”。
■11月20日,北京大龙地产以50.5亿元拍下位于北京市顺义区天竺开发区的一块住宅用地,楼面地价达29859元/平方米。
■11月26日,保利集团下属保利置业以12亿元的代价,拍下上海嘉定新城中心区C10—6、C14—2地块,土地总面积9.26131公顷,出让总面积为6.61943公顷,成交价格超出底价达288%,创下了上海住宅土地的超出底价涨幅之最,楼板价约9724元/平方米。
■11月26日,富力在广州通过挂牌方式以10.1亿成功竞得原珠江新城地王B1-3地块,折合楼面地价为11037元/平方米。事隔两天,富力又对外公告表示,通过协定转让方式在海珠区商业最成熟的地段江南西路,拿下一商业项目,土地总价款约4亿元。
南方日报记者卢轶
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