经济工作会议未明确　楼市政策调整面临三大疑问

　　中央经济工作会议结束后，不少购房者以为“明年楼市优惠政策将延续”。事实上，会议中提及楼市的笔墨并不多，而房贷优惠是否延续仍未有定论。年末的楼市依旧在疯涨和彷徨中前行，上周末举办的本市今年最后一次房展会上甚至还传出，年内已无房可售。

　　问题一：房贷优 惠是否延续未有定论

　　美联物业上海市场研究部分析认为，中央经济工作会议报告在政策方面只提及了家电及汽车行业的延续，而没有提及大家最关注的楼市政策是否延续。说明了政府当前对楼市的环境还是比较担忧的，虽然未来政策仍将保持宽松，但针对性微调的出现可能性非常大。

　　其预计，2010年首套房优惠政策或将不变；但7折优惠利率可能微调，修改为8折的可能性非常大；至于第二套房则将严格执行基准利率上浮10%。

　　野村证券昨日也发布报告称，央行也可能会取消对房屋抵押贷款的优惠政策以防止房地产泡沫的形成，特别是第二套房和第三套房的抵押贷款。

　　美联物业预计，2009年全年二手上海房成交量将突破29万套，商品房成交量突破18万套，合计在50万套左右，按照一套房牵扯到两个三口家庭计算。上海在2009年购房的将达到300万人，占全市人口近17%。但如今快速飞涨的房价已经很明显地影响了这部分人的其他需求。过高的房价阻挡了人们的购买行为。

　　问题二：如何界定“改善性”需求？

　　中央经济工作会议形成的明年工作任务中，提出了“进一步支持居民自主性和改善性住房需求，加大普通商品房供应”。

　　对于继续支持改善性住房需求，如何界定“改善性”需求再次成为焦点，是以人还是以户为单位至今没有明确说法。一位地产业内人士透露，今年10月份前后，北京市曾就改善性需求住房贷款如何界定的问题向业内征询意见。当时就有人提出，是否可以将第一套房的销售发票作为证据，使之成为二套房贷比照一套房贷执行的依据。而上海广州也在进行这样的试点。

　　业内专家认为，2010年继续支持改善性购房需求的话，对于改善性需求的认定工作必将需要进一步厘清。“中国未来房地产需求是以改善为主，但是未必以小户型为主。就目前的销售情况是，大户型因为供应有限，在一线二线城市基本上都出现了供不应求的状况，价格奇高。国家的70、90政策应该适当取消，这是不符合中国目前的发展趋势的。”万科副总裁毛大庆此前这样表示。

　　美联物业也认为，改善性需求的界定将主要针对投资性的购房者，因为楼市的均价飞速上涨与7、8月起大量投资客的涌入不无关系。国家应会对目前高涨的投资客热情进行控制与制约，但对自主客与改善性需求的购房者仍会保持宽松优惠的政策。

　　问题三：楼市政策到底什么时候明示

　　数据显示，本市11月二手房价格达到14781元/平方米，涨幅度超过12%。而该月一手商品房均价更是达到了18686元/平方米，上涨了10%以上，而周成交均价更在12月第一周首破2万元。

　　面对市场上如此疯狂的现象，不少专家呼吁，现在有关部门已经不能再等了，必须要尽快地明示政策。因为现在像上海、北京、杭州一些中心城市，市中心二手房的存量其实并不太多，已经无法再承受目前这样的哄抢。如果政策依旧不明确，遭到市场进一步炒作，整个12月继续处在一个哄抢时期的话，未来房价可能会涨到让人无法想象的地步。

　　市场预计，在中央经济工作会议已经为宏观政策基本定调的情况下，各地方政府很可能尽量为楼市优惠政策的延续提供支持，预计楼市细节政策有望在两周内即搞出台。