2900亿投资搅热北京南城地产

　　12月4日，远洋地产（3377.HK:）旗下北京远东新地置业有限公司以48.3亿元竞得亦庄新城III-1街区F地地块居住及配套项目用地，楼面价高达每平方米18000元。

　　除了远洋地产的亦庄新地王之外，包括万科（000002.SZ）、保利地产（600048.SH）、绿地、金地集团(600383.SH)、北京城建 (600266.SH)等多家地产大鳄所创造的“地王”，多数属于北京南城规划区内。价值久被低估的南城地产今年得到了集中释放。

　　11月5日，北京南城新规划出炉，未来3年内，政府投资带动社会投资总额将达2900亿元，其重点区域包括崇文、宣武、丰台、房山和大兴5个行政区。

　　南城故事

　　今年下半年以来，北京土地市场的“南城故事”不断上演。

　　7月3日，金地集团以15.62亿元的高价夺得大兴区黄村新城北区16号居住项目用地。7月6日，上海绿地集团以30.25亿元的成交价格摘得大兴黄村19号商业金融和混合用地、20号居住项目用地。同日，保利地产迅速以16.3亿元竞得大兴区黄村新城北区2号地，高达每平方米7248.2元的楼面地价，成为大兴区域的单价地王。

　　9月28日，万科联手中粮力挫群雄，以29.3亿元的总价，拿下房山长阳起步区5号地，此前的9月7日，万科就以22亿元摘得长阳起步区1号地。同是9月，北京城建以15.1亿元竞得长阳镇起步区4号地项目用地。

　　区县政府是地王群涌的最大收益者。“今年房山区的土地净收益约为30亿元，相当于房山区财政收入的一半。”12月4日，房山区副区长吴会杰接受媒体采访时透露，2009年，房山区的土地供应总量约为200公顷。

　　12月5日，北京市土地整理储备中心副主任王兵对外公开表示，此前今年北京土地出让收入为670多亿元。

　　新出炉的南城发展规划将为南城房地产推波助澜。

　　“根据具体的南城新规划名目，2900亿元的南城投资拉动中仅房山区就会占到约600亿元。”吴会杰说，“这600亿元投资将用于基础设施建设、打造生态环境，解决民生问题以及兴建新兴产业功能区。”

　　敏感的企业已闻讯而动。据透露，大连万达正与房山区洽谈土地开发事宜。

　　中国不动产研究中心有关负责人分析，短期内，包括房山区在内的南城地价将连续上涨，溢价成交的情况也会时常发生。从长期的角度分析，南城土地具有较大的升值潜力，

　　加速推地

　　南城新规划将改变未来北京土地的供应格局。

　　“预计明年整个房山区的土地供应量会达到300公顷。”吴会杰透露。这个数字比今年增长50%。

　　北京市对南城土地储备的倾斜显而易见。王兵透露，北京市初步计划明年安排土地储备开发投资800亿至1000亿元，土地储备继续向南城、城乡结合部、重点新城和轨道沿线倾斜。

　　记者得到的最新消息显示，今年北京的土地储备投资中，南城比重迅速上升。今年全年北京市总共投资近千亿完成了4300公顷的土地储备。其中，位于南城的大兴区和房山区达到850公顷和500公顷，超过或追平了土地储备大户昌平、顺义各520公顷的量。然而，现实的问题是，如此大规模的区域投资以及土地储备，资金是保证。

　　“主要是靠银行贷款。”吴会杰坦言，今年房山区在土地储备的总投资约为117亿元，其中，约有50亿元的财政投入，约20亿-30亿元来自银行贷款。“我们区域的投融资思路，是将市政、公共设施的建设和村庄合并搬迁等多项成本，折算分摊到可以出让的土地中，随后通过卖出土地来回收前期的建设成本。“吴会杰透露，房山区的具体做法是，房山区国土局作为土地一级开发主体，委托由乡镇办事处设立的公有公司作为土地一级开发实施主体，并支付给该公有公司一定的管理费，他们并不取得该土地一级开发的利润。“土地一级开发环节上的利益关系简单明晰，地方国土部门不再受制于土地一级开发企业，开发速度快了，土地供应也有了保证。”

　　房价上涨担忧

　　区域发展必将带动房价上涨，南城要避免的是，曾经的“价格洼地”不能成为又一个“价格高峰”。

　　北京房价一直呈现北高南低的格局。但这一格局正悄然生变。

　　记者注意到，大兴位于南五环附近的在售楼盘价格，已高于近期开盘的位于北五环外立水桥区域的楼盘价格。例如，位于南五环的鸿坤理想城目前售价在14000元至16000元之间，顺驰领海在14000元至15000元。而近期开盘的位于立水桥区域的美立方和华贸城价格在14000元左右。

　　中经联盟秘书长陈云峰也表示，南城已迎来新的转折点，3年后，北京“重北轻南”的格局将会被逐渐打破。

　　北京中原地产也以南城的马家堡、亦庄板块为例分析，目前两大区域供需比也已高达1:4，价格在今年春节后一路走高，10月两个区域的中高档二手商品房的均价分别达到了每平方米14131元和每平方米11269元。

　　链家地产研究机构统计数据显示，城南新规划的启动，促使区域房价整体提升了20%左右。南城二手房成交均价已从年初的7750元上涨到目前的11260元，涨幅达45.3%，超过全市39%的平均涨幅。