“五折房价”经适房将如何影响楼市

　　新华社上海12月11日专电(记者叶锋　陆文军)上海日前公布了首批试点经济适用房的销售基准价，每平方米在4800元-5200元之间，相当于同一区位同期普通商品房价格的四五成左右。这一价格是如何实现的？经适房的入市对房价高企的楼市又将带来怎样的影响？

　　经适房营造楼 市的“价格洼地”

　　11日，上海闵行、徐汇两试点区就首批经济适用房的销售接受市民的咨询。据介绍，徐汇区试点供应的房源有两处，一处位于松江区泗泾镇的“新凯家园”，多层住房销售基准价格为每平方米4800元，高层住房销售基准价格为每平方米5100元；另一处房源位于闵行区浦江镇的“博雅苑”，均为高层住房，销售基准价格为每平方米5000元。闵行区试点供应的房源位于该区颛桥镇的“翔泰苑”，均为多层住房，销售基准价格为每平方米5200元。单套住房销售价格将根据楼层、朝向等因素，在销售基准价格基础上下浮动10%确定。

　　记者了解到，目前上述三处房源周边普通商品房每平方米均价均已突破万元，有的已经达到13000元左右。如此算来，首批经济适用房的价格相当于同一区位同期普通商品房价格的四五成左右。

　　记者实地采访发现，上述房源均位于上海郊区，按卧室多少划分，主要为一居室、二居室和三居室，建筑面积从45平方米-85平方米不等。各个小区交通均较便利。比如“新凯家园”和“翔泰苑”，分别临近轨道交通9号线和5号线，从小区大门口步行至地铁站需10分钟至15分钟。“博雅苑”虽离轨道交通8号线有一定距离，但有多路公交车与地铁站衔接。

　　以销售基准价格相对较高的每平方米5200元的“翔泰苑”为例，一个符合准入条件的三口之家，根据规定可以购买一套二居室房，以房源面积为65平方米计算，那么总价为33.8万元。三成首付为10.14万元，两成则只需6.76万元。而在销售基准价格相对较低的每平方米4800元的“新凯家园”，符合条件的单身人士或2人家庭，可以购买一套45平方米的一居室房源，总价仅需21.6万元，若首付为两成仅需4.32万元。

　　上海制订的申购廉租房的经济门槛主要是：人均年可支配收入不超过27600元，家庭人均财产不超过7万元。以此算来，三口之家四五年收入就可抵得上一套两居室住房了。在徐汇区天平街道做过预约登记的一位张姓市民说：“这样的价格很让人心动，收入偏低的家庭也能够承受。”

　　经适房的低价是如何实现的？

　　上海市住房保障和房屋管理局住房保障处处长李东介绍，上海经济适用房的定价采取“三种价格、两次定价”的定价方式。一是建设项目结算价格，体现“保本微利”原则，基本上由土地开发成本和工程建设成本组成；二是销售基准价格，以建设项目结算价格为基础，着重考虑保障对象的支付能力，参考周边普通商品住房在一定周期内的平均成交价格等因素，由政府综合平衡后确定；三是销售价格，即为“一房一价”，通过销售基准价格和浮动幅度机制具体形成，由住房保障机构在销售之前明码标价，并向社会公布。

　　李东介绍，政府最大程度地降低经济适用房的开发成本。目前供应的房源中，土地以净地划拨方式出让，免收出让金和各种税费，建设项目成本主要包括动拆迁等补偿和建筑安装费用。开发商的利润控制在3%以内。此外，目前用于申购的经适房所在地块都是前几年出让的净地，当时的动拆迁成本也相对较低。

　　由上海城投置地(集团)有限公司开发建设的“新凯家园”(二期)为重大工程配套商品房及部分经济适用房，此次用于首批申购的经济适用房源已全部竣工，共有房源1461套，建筑面积8.8万平方米。公司总经理俞卫中说，经济适用房的建设也确保“经济、适用”，比如普通商品房外立面面砖成本每平方米需60元-70元，而“新凯”的经适房则严格控制在每平方米30元以内。利用当地略有起伏的地形和发达的水系，不造奢侈的坡景、水景，将每平方米景观成本控制在30元-40元。

　　上海制订的相关管理办法规定，经济适用房属有限产权性质，取得房地产权证5年后才能转让，且转让收益要与政府按比例分配。据悉，根据此次试点供应房源的实际情况，并考虑到为了帮助购房家庭今后有进一步改善居住条件的能力等因素，上海市政府相关部门研究后决定，此次试点供应的三处房源，均将购房家庭今后上市转让总价款的分配比例设定为70%，其余30%上缴政府。

　　经适房入市对楼市影响几何？

　　经济适用房的入市将对目前的楼市产生多大影响？一些开发商不无忧虑。比如，一些人认为，上海集中建设的几大经济适用房基地大多位于外环线附近，按现行市场原料及土地价格计算，其成本比普通商品房要低得多。而目前上海楼市最多的新房源，就是外环线附近的商品住房。因此，外环线区域的住宅市场面临着地段雷同、产品雷同、初始成本不同的竞争，可能受到较大冲击。

　　不过，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生认为，增加经济适用住房既有利于改善中低收入家庭的住房条件，也有利于改善房地产市场供应结构。他说，在大型居住社区，经济适用房对周边楼市“多少会有点影响”；但总体而言，经济适用房面积是小户型，价格是中低价且供应量有限，对市场化的商品房影响“应该不会太大”。

　　上海中原地产研究咨询部人士龚敏表示，经济适用房对周边房价影响有多大，要看房源的差异化程度。目前，闵行颛桥、松江泗泾的房地产开发以别墅或混合型小区为主，而闵行浦江伴随着品牌开发商的进驻，所建物业也向高端产品看齐，因而部分经适房的销售，对周围房价影响有限。不过，从长远看，经济适用房这一替代产品的持续上市将改变部分潜在购房者的心理预期，中低端商品房市场将因此面临一定压力。