房企蓄谋再涨价 买房还是买股票？

　　“公司高层刚开过会，整体的调子就是进一步调高新开楼盘的售价。”12月10日，珠江地产一位不方便透露姓名的高层人士告诉《投资者报》。公司位于马驹桥的项目开盘价未来将达到25000~30000元/平方米，而珠江壹千栋的售价最终也会向50000元/平方米靠拢！“当然，我们不会 也不可能一步(涨)到位。”

　　年初还笼罩在金融危机阴影下的房地产企业，却在今年上演了集体狂欢，早早确立了业绩的超预期增长。而《投资者报》近日得到消息，众多赚得钵满盆满的开发商一反往年常态，正酝酿新年到来之际再次大幅调高销售价格。

　　酝酿涨价的不仅仅是珠江地产一家。近日，华远地产董事长任志强已经数次发表了自己对未来房价的预测，“明年房价仍然会上涨。”而就在11月20日，任志强开发的华远?九都汇正式亮相开盘，均价33000~34000万元/平方米。较2008年年初预计的价格上涨了70%~80%。

　　“大家都在等。市场到一定程度之后需要有一个契机。但目前这个契机在政策面和市场面都还没有出现。到了以后(房价)会翻番的。”代理华远?九都汇的北京伟业房地产经纪有限公司副总经理梁炜表示，明年CBD、工体、朝阳公园、燕莎可能就有“更多的项目是5万了，不是3万，再过两年就8万了。”

　　岁末之际，不仅是北京出现了房价猛涨。进入12月份，上海内环以内住宅均价已达到33435元/平方米，突破了2008年7月份33229元/平方米的高点；目前天津房价从去年年底的8000元/平方米涨到目前1.5万至1.6万元/平方米；而武汉、合肥、长沙、济南、西安等二线城市房价在年底也出现集中飙升。

　　据《投资者报》调查，2009年初至今，远洋地产(3377.HK)、首开股份(600376.SH)、龙湖地产(0960.HK)、华侨城A(000069.SZ)等上市公司均有旗下项目大幅涨价的记录。当记者电话询问是否在酝酿新一轮涨价时，他们均不承认，但同时也没承诺不涨价，但根据此前的记录以及现在的捂盘等做法，在宏观一片“涨”声之下，他们肯定不会做缩头乌龟的。

　　越来越多的人感觉到买不起房了，那么，是否可以转而通过投资房企上市公司获利，从而达到财产与房价“赛跑”的圆满结局呢？

　　多因素“助涨”，政策居首

　　虽然业内广泛预期明年房价上涨，但珠江地产“策划”中的1~2倍涨幅仍令人吃惊。为了进一步印证珠江地产涨价消息，《投资者报》拨通了珠江地产市场部的电话。

　　“价格肯定一直在调，这个看我们的销售数据就知道了。”据珠江市场部一位工作人员透露，今年来珠江的很多楼盘价格都涨了1倍，最近有些楼盘已经又一次上调开盘价。该工作人员还强调，近期公司提价的主要原因是市场的火爆。“本来已经觉得价格定的很高了，结果一开盘就被一抢而空，再开盘肯定要涨价。”

　　“房价上涨的原因有4个，包括地王的带动、开发商囤地、捂盘惜售和炒房。当然，最根本的原因还是需求。”地产专家贾卧龙分析。

　　“大龙地产拍下的"地王"土地价平均就有3万/平方米，开盘至少得卖5万。那我们类似位置、品质的别墅产品肯定也要卖5万，谁都不傻。”前述珠江地产市场部人员也表示，地王很快就会带动周边楼盘涨价。

　　此外，与涨价紧密相关的一个策略是“捂盘惜售”。在房价火箭式上涨的过程中，惜售一方面可以争取更多的利润，同时也让供应更加紧张，为进一步涨价做出铺垫。梁炜认为，临近九都汇的禧瑞都目前明显就是在惜售。“弄不好过两年禧瑞都那个位置就能够翻番了。”

　　而国企首开股份开发的首城国际项目，也被业内认为是利用规则“合理”捂盘。对此首开股份证券代表钟宁解释，首城国际每期推盘的量都非常小，然后隔1个到1个半月，根据市场的价格情况再推盘。推盘的节奏并不慢，但由于推盘量偏小，所以造成买不到房的现象很多。

　　而各种炒房资金则是房价上涨的又一重要推手。除了众所熟知的“温州炒房团”，还包括国内外的各种游资甚至国企、银行等。

　　房价走高还有中介公司的推波助澜。就在通州梨园城铁站附近，今年新开的房产中介就不下10家，房地产行业的火爆可见一斑。而中介自然也不会放过房价上涨这块“蛋糕”。例如一位业主原本定下的挂牌价为10000元/平方米，而第二天中介公司挂到网上就已经变成了10500元/平方米。

　　最重要的，则是相关政策被开发商认为是自己最大的“后台”。

　　12月7日，中央经济工作会议圆满落幕，房地产被认为是“最大赢家”——本次会议传达的政策“暖”信号甚至超出了此前业内的预期。

　　本次中央经济工作会议传递出两大利好：一是“支持改善性购房需求”的表述扫除了前期市场对政策的担忧；二是提出“放宽中小城市和城镇户籍限制”，二三线城市的城市化进程将有望加快。有业内人士分析，从本次中央经济工作会议的政策解读上看，明年的房价即使不大幅上涨，至少也不会下跌。

　　国务院12月9日出台的有关“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施”的规定，终于让社会各界争论了很长一段时间有关房地产优惠政策的问题尘埃落定。

　　恐慌，买房者成“帮凶”

　　一部《蜗居》浓缩了多数刚性消费者的购房辛酸。在一家外企工作的白领张昕(化名)年届而立，今年初在父母的资助下加入了“房奴”的行列，在望京贷款买了一套二手房。虽然房价的暴涨让张昕喜上心头，但每月5000多元的房贷加上物业、水电等各种开支让月收入过万元的张昕也感到压力颇大。还贷的压力让张昕告别了潇洒的夜生活，并开始注意节省开支。“生活水平立马下降了两个档次。”张昕抱怨。

　　像张昕这样的例子比比皆是。11月19日，《中国青年报》做了关于“幸福和房子的关系”的在线调查，结果显示，八成中国调查者认为“幸福和房子有关系”，这其中又有69.9%的认为“房子是幸福家庭所必须的”。而近日，日本某网站也针对这一话题做了一个有趣的调查。不过对此结果，日本网友的意见大相径庭，约九成以上日本网友认为幸福和房子没有关系：“中国人在为了买一个水泥做的大箱子而辛苦工作。”

　　调查显示，就像股市的散户一样，普通购房者普遍存在“买涨不买跌”的“追涨”心理。房价越涨人们越买，继而推动房价不断走高，反而成了地产商涨价的“帮凶”。

　　中原地产华北区域董事总经理李文杰表示，最近几周房价涨得非常快，这是购房者恐慌性购买的结果。

　　有专家近日表示，中国高房价的形成，主要原因是供给相对于小和需求相对于大。其深层次的原因是政府的土地供应行政制度、垄断性的卖地体制、对开发商囤地涨价谋利行为打击不力。

　　“从今年的土地供应和投资增长来看，明年上半年在大部分城市会出现供给短缺、供给严重不足的现象。在个别地区还是突出的，在这些地区房价上涨会更快。”任志强就认为，明年上半年房价在统计数字上一定是同比高增长的。如上海、北京，存量大概不能满足半年以上的供应过程。“所以，房价在今年下半年和明年上半年将会暴涨。”

　　李文杰认为，虽然当前的房价的暴涨有些非理性。但这也是基于整个宏观经济环境对房地产的推动作用。“泡沫已经存在，但恶性的还没有。”

　　业绩无忧，开发商再谋暴利

　　近日，一则关于房价的消息在各股吧广为流传：近期房价急剧上升，主要是开发商和炒房者的一些手段，还有一些灰色收入的进入。据不同地区十二个承建商透露，现阶段开发商的利润平均在300%~800%之间。

　　虽然无法印证该消息的真实性，但开发商享受暴利显然并非空穴来风。“房地产行业的利润是很大的，其他什么行业都很难相比。”贾卧龙告诉记者。

　　而谈到今年的业绩，招商地产副总经理、董秘刘宁表示，“每家都很好，业绩都稳步增长。”首开股份证券代表钟宁也表示，公司今年的业绩“非常好”。

　　而房企调价显然意图在这一轮火爆的销售行情下多赢取一杯羹。“由于今年销售任务已经完成，涨价对销售的影响显得无所谓，同时为明年的价格作出铺垫。”

　　看来，买不起房的投资者可以转而通过购买房企的股票获利。但是，如果最后大家都只买股票、不买房子，那么，股票的价值又从何而来呢？况且，有些房企已经到了明目张胆获取不义之财的地步。

　　“就这个价，不买可以退房。”对于当下的“抢”房热潮，一位开发商居然公开声称：“周瑜打黄盖。我就是骗购房者，有人就愿意上当。这只能说明我们智商高，钱是给智商高的人赚的。”

　　贾卧龙分析，价格是市场法则，房企追求利益最大化无可厚非。开发商之所以敢把房价调到一个高位，是因为预测到在一定时间内市场需求旺盛，价格不会下跌，并且企业的资金链不会断裂，金融政策也不会发生大的变化。“具备了这些要素，开发商就敢大胆地赌一把，赌明年房价继续高涨。而这种策略将成为多数房企的选择。”

　　鉴于主要优惠政策继续维持，而供需矛盾继续存在，贾卧龙也判断明年的房价将不会下降。不过，如果明年4、5月份房价继续暴涨，政府就有可能出台新的调控政策，房地产行业将进入一个微调期。

　　总体上看，“中国有13亿人口，并且城市化进程正在加快，这可以保证中国的房地产业20年不会衰退。”贾卧龙对中国房地产的长期前景看好。 (来源：投资者报)