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涨价预期引炒房潮 明年二季度房价将有新变化

来源:中国新闻网
2009年12月16日09:37
  在住宅价格持续高涨的同时,北京11月的住宅成交量再现“井喷”。北京市统计局、国家统计局北京调查总队14日联合对外发布的数据显示,11月份,北京市销售住宅1.8万套,比10月份增长62.6%;同时新房平均价格环比上涨8%,二手房价格也达到今年最高值。

  3年内房价翻两 番、租售比、房价收入比,北京楼市各种指标均达历史峰值,价格暴涨、恐慌性购房再现、成交创下天量……当前北京楼市的发展令不少购房者“望楼兴叹”。伴随着这一过程,房屋的投资属性被一再地放大。从5、6月份开始,刚性需求释放完毕,投资性需求入市,到10月底11月开始出现恐慌性购房潮,房屋正在逐渐地远离它基本的居住功能,其投资属性不断被放大。尽管国务院已经出台文件,要求遏制房价过快上涨,但出于对房价还将上涨的预期,当前北京楼市尚未退烧。

  “拼着”买房搞投资

  “今天你炒房了吗?”“诚征拼房友人,资金5万以上,”公务员陈明最近加入了一个炒房QQ群,类似的签名不停地闪烁着。

  刚从外地借调到北京不久的陈明,还摸不清北京楼市的状况,而身边的同事,毕业留京的同学,谈话必提及房子;同学聚会上,寒暄过后大家的第一句话也是,“你买房了吗”?

  陈明的同学吴平和韩风最近相继买了房子,在此之前,他们来京数年,是坚定的“房价下跌论者”。“大概在7、8月份吧,觉得这房价涨得太凶了,让人害怕,”韩风回忆自己的买房动机说。

  让陈明羡慕的是,吴平和韩风的房子4个月价格就上涨了3000-4000元/平米。于是,陈明考虑加入“拼房一族”———就是几个朋友合伙买套房,再倒手———打算在北京的楼市投资一把。

  “拼房”投资现象,折射了目前北京楼市的“疯狂”。“估计投资性购买占到下半年在售楼盘销售的70%,”资深地产界人士、中经联盟秘书长陈云峰告诉记者,这一数据是对联盟内近百家房地产企业调查发现的。“我们私下里都感叹,从业这么多年都没遇到过这种情况。”

  二手房方面,今年前11月二手房成交量已达到23万多套。美联物业市场研究部推算,今年全年二手房成交将肯定超过2006-2008年三年的总和。美联物业市场总监张大伟估计,其中11月因担忧优惠政策取消,出现恐慌性购房的占到30%;从全年来看,出于投资目的购买二手房的比率超过50%。

  “初步估算,今年北京大约1/3的房屋拥有者进行了交易,”张大伟认为,“全民炒房”时代正在来临。

  投资属性不断放大

  业内认为,和温州炒房团等不太一样的是,当前楼市投资让大多购房人都变成了潜在炒房者。住宅有双重特性,第一用来居住,其次才是投资,而全民炒房现象说明投资属性过浓。

  事实上,房地产投资属性放大并不是今年才有。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为,导致房屋投资属性放大的原因在于货币政策。从1999年-2004年,住宅销售额和反映流动性的M1之间没有太大的关系,这个时候主要体现的是住房的实用特性,买的是住。

  从2004年开始,住宅销售额和广义货币(M1)供应量的增速相关度大幅提高,2001年-2004年增速只有-0.26%,到2008年是0.73%,今年的高速增长也和信贷投放相关,也就是说房地产投资品的特性非常显著。

  瑞银投资银行中国区副总经理张化桥提出了更为激进的观点:从1985年以来,中国的广义货币(M1)供应量大约以高达22%的复合年率增长了24年,投资能源、地皮、房产等受益;他认为未来三五年,货币供应量仍将以两位数复合增长(现在20%左右),房价地价还将以较快的速度增长。

  “在这样的背景下,房屋越来越演变为一种投资工具,”多位业内人士表示,现在很多人买房根本不看户型、朝向,而只想要整个项目中总价低的那些作为投资。

  11月16日,万科总裁郁亮对记者表示,今年以来房地产的投资属性被放大,给房地产行业增添了不确定的风险,他希望看到,股市、楼市的钱能回流到实业中去。

  上涨预期依然坚挺

  无论是出于何种动机买房投资,预期也成为关键的考虑因素。

  对于吴平和韩风来说,买房首先是自住,但在房价持续上涨的预期下,“想着买了以后还会涨,就不那么会手软了,”吴平说。

  “现在买房就是买个预期,”张大伟说,本来在9、10月份的时候,大家觉得房价涨得差不多了,市场曾出现观望,成交量下跌。但10月底尤其是11月,关于楼市各种优惠政策到期的猜测,让不少人产生了恐慌心理,提前买房。“万一利率优惠取消,我明年买的话加上契税等,要多出好几万呢,”吴平说。

  陈云峰认为,相关部门在优惠政策到期是否延续的问题上,没有明确表态,给市场增加了不确定性,目前的恐慌正是源于对政策的不确定性。

  另一方面,明年宽松货币政策的基调和充裕的资金,让地产商不再担心房子的销售。本报记者调查显示,北京多个热销楼盘以及知名企业的项目均已开始封盘“惜售”,留待明年高价位开卖。

  一位私募基金经理对记者表示,“我觉得地产明年还会很好,主要是因为明年国家财政不会再有投入了,地产必须接棒,”他分析,制造业现在产能过剩,开工率都在85%左右,太低了,如果地产不好,化工、水泥、钢铁都不行,还是要靠地产;还有就是流动性泛滥和通胀,这些因素,让房价大幅下跌几乎没有可能。

  记者随机调查10多位业内人士,认为明年房价将明显下跌的仅有1人,60%以上认为明年房价将大涨或温和上涨。

  这和公务员陈明的想法“不谋而合”,陈明说,他已经看上北五环一个新项目的房子,打算和几个朋友一起投资一套。

  政府出手抑制泡沫

  “当70%以上的人都是投资客时,这个市场已经是不正常的了,”张大伟说,当前楼市继续发热,迪拜楼市泡沫传来时,有人提出担忧,是否已出现明显的泡沫。

  上海易居研究院研究员杨红旭表示,国际经验表明,任何一个经济体,六七年之内房价上涨二三倍,甚至是五六倍,都是不正常的。从北京楼市来看,2006年四环均价8000到现在的20000,3年内已经翻了两倍不止。

  此外,财经观察人士水皮称,存量房的即时收益,也就是租售比已经亮起了红灯。房价在涨,房租在降。这说明,一是真实消费需求不支持供不应求的假象;二是投资的泡沫,已经逼近股指6000点的水平。

  对此高层已经开始警示风险。11月,温家宝总理在视察上海时,明确提出“抑制投机”;12月9日,国务院常务会议明确“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”,被认为是抑制投机的一记重拳;12月14日,国务院常务会议再次提出,要遏制部分城市房价过快上涨的势头。

  “这次用的是"遏制",明显重于"抑制",更狠于"稳定",”杨红旭分析,该次会议还提出四项措施,由此对房地产的影响为中性略偏空,对于明年的房价,他认为降的可能性大于涨。

  张大伟认为,政策将主要从供应上调节楼市,加大处罚囤地开发商力度,明年增加保障性住房供应等,缓解供需矛盾。

  包括郁亮在内的多数业内人士认为,明年二季度开始,商品房供应将增加,而价格将出现新的变化。 (来源:新京报)
责任编辑:董丽玲
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