易宪容：过度鼓励住房投资必将催生房地产泡沫

　　作者 易宪容

　　作者系中国社会科学院金融研究所研究员

　　住房购买是消费还是投资？尽管住房购买已成为居民的最大一份消费，但住房购买仍被纳入到投资的统计中。结果是导致各项住房刺激政策过度偏向于鼓励住房投资，由此也引发当下房地产泡沫的泛滥。

　　日前召开的国务院常务会议指出，要实现房地产市场健康发展，就得遏制一些城市的过高房价，并希望采取相应措施遏制房地产炒作过多现象。其实，导致目前这轮房价过快上涨的原因之一是，我们迄今仍然无法有效区分居民住房购买究竟是投资还是消费行为，尽管要给个清楚的界定很不容易。

　　因为，与其他商品不同，住房是兼具消费和投资双重属性的一种商品。当住房作为消费品时，以消费为主的房地产市场供求关系将决定住房的定价；当住房作为投资品时，以投资为主的房地产市场的投资者市场预期将决定住房的定价。

　　正因为住房的双重特征，导致相关政府职能部门及地方政府在落实中央政府的住房消费政策时会“各取所需”。也就是说，它们可以根据自己的不同需要出台不同的政策措施，但总的印象是，已出台的大部分政策措施，似乎都有利于投资主导而非消费引领的房地产市场发展，即鼓励的是住房投资而非住房消费。从宏观的角度分析，这一现象从一个侧面反映了中国经济的严重失衡。

　　居民消费率过低是中国经济严重失衡的主要表现形式之一。2001年以后，总消费率和消费贡献率都出现了迅速下降。比如，消费贡献率已从2000年的65.1%下降到2007年的39.4%，下降幅度高达40%。在这么短的时间内，居民消费为什么会出现如此巨大的变化？居民消费率为何在经济高速增长背景下却下降了？近几年居民消费意愿真的迅速下降了吗？在笔者看来，实际情况并非如此，导致这些变化的根本原因是中国居民的消费结构发生了巨大变化。

　　随着中国住房制度改革逐步深入，居民消费结构发生了巨变。其中，住房购买已成为居民最大的一份消费。但在国家统计指标体系中，住房购买不是作为消费而是作为投资统计的。试想，当居民将绝大部分收入用于住房购买(2006年以前基本上如此)或住房已成为居民的最大消费时，特别是国家统计指标仍将住房消费算作投资时，居民的消费率及消费贡献率岂能不迅速下降？

　　反过来看，近几年来我国的投资率及投资贡献率却出现快速上升。比如，2000年、2003年和2007年的投资贡献率分别为22.4%、63.8%和40.9%，投资贡献率出现一倍甚至数倍增长，导致这一现象的根本原因于是在统计部门将居民的住房消费“算成”住房投资了。这是我们用国际惯例套取中国现实生活“消化不良”的结果。

　　在笔者看来，将住房纳入投资的统计中，必将会为住房炒作及炒高房价提供合法性依据。因为，如果住房作为消费品，房价上涨一定会对CPI有影响，如房价上涨会促使CPI快速上升，这将会影响到央行通过上调利率等货币政策手段来调控物价。这样的话，利率上调将增加融资成本，导致住房投资者的逐渐减少。相反，如果住房作为投资品，只要租金变化幅度不大，房价上涨甚至飙升也不会影响到CPI变化，而央行在房价上涨时仍可维持低利率，住房投资者就能充分利用政府的优惠政策炒房了，结果是进一步“挤出”了真正的住房消费者。

　　尽管目前中央政府是将住房视为消费品的，并认为要增加中小型住房的供给和加大保障性住房的建设力度，以此满足居民的基本居住需求和改善居民的居住条件。为此，中央政府采取了一系列有利于居民住房购买的优惠政策，但在当今投资主导的国内房地产市场上，这些优惠政策并没有为绝大多数人所真正享受，反而是补贴了住房炒作者、房地产开发商、土地财政及商业银行等。由此，一年来的房地产市场繁荣，地方政府的土地财政增加了，地方的GDP提高了，也让住房投资者赚了大钱，但绝大多数人的福利却被“挤占”了。

　　由此可见，如果我们无法严格区分或界定住房购买的投资与消费属性，无法区分房地产市场的投资需求与消费需求，特别是据此调整相应的统计指标体系及出台相应的政策措施，那么各政府职能部门及地方政府仍可利用住房的消费与投资的双重属性，根据其需要出台符合它们而不是符合居民利益的政策措施。如此，我们注定将无法改变当前以投资为主导的房地产市场，真正的住房消费者也将注定被“挤出”这一市场，那么解决好居民的住房消费问题也就无从谈起。 (来源：上海证券报)