容积率0.2以下的别墅才叫“豪宅”？

　　每经记者 杨羚强

　　上期《房产周刊》讨论了公寓豪宅的标准。《每日经济新闻》（以下简称NBD）记者发现，相对公寓，更多的别墅愿意被称之为“豪宅”。上海一些兼有公寓和联体别墅的楼盘，由于其别墅更靠近市中心，也往往会被冠上“豪宅”之名。

　　上海的别墅豪宅真的比比皆是吗？参与本次讨论的嘉宾表示，按照他们的标准，只有少之又少的别墅能配得上“豪宅”称呼。

　　话题1什么样的别墅才算是“豪宅”？

　　NBD：别墅豪宅有地段概念吗？还是说只要是豪宅，无论在哪个区域，都能称为豪宅？

　　周国平：豪宅的容积率必须很低，至少在0.2以下；占地面积必须大于1000亩，每栋的建筑面积必须达到1000平方米——因为面积达不到1000平方米，很多功能无法具备；周围环境需要有山有水——如果没有独特的自然景观资源，豪宅的独特性和稀缺性便无法体现。

　　陈晟：从我的感受来说，由于上海城市的快速发展，豪宅尤其是别墅型豪宅的地理位置正在向新城化、点状化发展，在不同的区域内都会出现一些高端的住宅区。

　　朱兆荣：从我们代理的租赁及销售市场看，很多客户更看重的是项目配套设施。比如一些客户的小孩子要读书，就需要房子附近有教育资源。除此以外，一些重要的社区配套，比如高尔夫球场、大型连锁超市，也是非常必须的。事实上，很多成熟别墅豪宅区的形成是因为有大环境的配合，是经过地方政府的长期培育才能形成的。

　　NBD：海外的豪宅普遍都有非常好的设施——比如藏酒室和大型的会所，另外还有24小时随叫随到的五星级酒店服务。那么，上海的别墅豪宅的软硬件至少应该达到什么样的标准呢？

　　周国平：楼层必须要高，至少要达到10米，标准层的层高必须达到4米。另外，单栋别墅面积必须很大，至少要有1000平方米。在设施方面，仅吃饭的地方，就要有正餐厅、中餐厅；浴室则至少要有桑拿房、干蒸房、游泳池和普通浴池四种；还需要拥有影剧院、壁球房等多种娱乐设施；此外还需要有独立快速的电梯。而且服务也很重要，配套的物业服务要与豪宅的价值相匹配。

　　陈晟：豪宅别墅要有特色的设计风格，不仅是外立面风格要有特色，内装修采用的精装修材料也要好。此外，居住氛围也需要有一定的要求，邻里间的生活习惯应该比较接近，更加容易沟通和共同生活。

　　朱兆荣：材料并不是问题，风格也不是问题。因为，内地真正的独门独户的别墅并不存在，很多别墅只是相对于小区独立，而对于整条街来说，这个别墅并不独立。所以建筑风格方面并不能完全满足客户自己的特定需求。而从别墅的面积看，七八百平方米应该可以看作是豪宅了。事实上，与公寓不同，豪宅并不需要非常周到的酒店服务，七八百平方米的别墅已经有房间可以住自己的花匠、厨师和管家，物业管理只需要提供一些公共服务就可以了。至于高端人士集聚的社交平台，在我看来，其实不少买豪宅的人都很低调，相互间并不是太希望互相交流。

　　话题2哪些人在购买豪宅？

　　NBD：别墅豪宅的主要客群是哪些，他们的购买能力是怎样的？为什么今年的豪宅价格没有公寓涨得快？

　　周国平：上海的别墅购买力最近几年虽然有所上升，但相对来说仍然很低。从我观察来看，普通人群的购买力大概在300万~500万元。今年上海房价上涨幅度比较大的就是这个价格段的房屋。而上海的别墅购买力虽然要比这个水平高，但也大致在2000万元左右，能承受1亿元左右价格的很少。目前上海最贵的别墅豪宅是10亿元，而全球最顶级的豪宅别墅价格是100亿，其中最大差距体现在环境、配套、服务等软硬件配套上，（上海别墅豪宅）要达到上述顶级豪宅别墅的标准，还有相当大的距离。

　　陈晟：我们曾和很多开发商交流发现，别墅豪宅的买主主要是江浙一带的企业主，他们有些并未受到金融危机的影响，有些在金融危机后经济情况反而比金融危机前还要好，其中有相当一部分是来自IT业，也有很多本身就是房地产开发商。他们多数拥有比较丰富的豪宅购买经历，有的已经买了几套豪宅。他们买豪宅主要是因为预计到未来的通涨，所以别墅的保值和增值能力会是他们考虑的重点。另外，也有一些企业主是把在上海的别墅豪宅作为企业公馆，豪宅对他们来说，更多是具有商务性质。

　　朱兆荣：在我看来，高端豪宅价格上涨不快，主要原因并不是购买力不足，而是因为交通原因。大部分人买别墅还是想把它当作第一居所的，但是不可预计的交通拥堵，限制了他们买别墅豪宅的热情。如果交通情况好转，上海豪宅别墅的价格还是很有希望上涨的。

　　话题3明年豪宅是否依然具备保值功能？

　　NBD：很多投资者把购买豪宅当作投资、保值、抗通胀的手段，明年的上海豪宅是否依然具备保值功能？

　　周国平：国家对于别墅用地已经不会再批，中期以内，别墅的用地会逐年减少，另一方面，土地价格不断上涨，开发商成本越来越高，直接导致了别墅价格居高不下。我调研过今年北京、深圳等地市场，那里的豪宅基本上已经被客户一扫而空。而上海的别墅豪宅经过10年的积累，目前还有一定的量可供购买，但数量也不多。我们预测，未来3年客户的购买力将达到一个顶峰，未来的别墅豪宅价格可以达到5000万元。

　　陈晟：一些机构已经出手成批收购别墅类物业，从这点可以看出它们心目中的价值判断。相对其他类型的物业，高端物业受市场波动影响小、抗跌性能强，这是机构投资者投资的主要因素。

　　朱兆荣：2009年中央经济工作会议表明，明年的货币政策仍将保持较宽松的流动性，而且明年又恰逢世博会，这对上海的房地产市场是一个不错的机会。明年的商品住宅销售应该没有问题，主要的问题是物业的价格会否上涨。从现在来看，明年总体的房价涨势将趋于平缓，不会有今年这样大的价格波动。

　　延伸阅读

　　豪宅的5条参考指标

　　经过《每日经济新闻》房产周刊在12月10日和12月17日两次对于上海豪宅的讨论，2010年的上海豪宅标准也逐步浮出水面。业内普遍认为，稀缺性依然是体现豪宅价值的最重要标准，而宽阔的面积，长期的保值能力，也是豪宅必须具备的特点。我们大致总结了5条标准，仅供读者参考。

　　标准一：稀缺的资源性。无论是0.2以下的容积率，还是独特的景观，这类稀缺的资源，几乎是任何豪宅所必须具备的。

　　标准二：较大的面积。如果说，2007年很多高端人群对300平方米以上的住宅面积已经能感到满意。那么到了2010年，这个面积段的房屋已经无法被称作豪宅。500平方米、800平方米乃至1000平方米的住宅面积正在成为人们对豪宅的新衡量条件。

　　标准三：足够的层高。随着时代的发展，高端人群对层高的要求较以往有所不同。他们认为只有较高的层高，才能体现出高端住宅的豪华和奢侈，体现出房子本身的庄严感觉。事实上很多高端别墅的客厅都已经实现了挑高设计。

　　标准四：优质的建材。无论是外立面的贴砖，还是门、厅等使用的材料，或者是豪宅内部所使用的装修用料，都会被严格要求。

　　标准五：良好的物业配套。高端客群对家政服务方面的需求尤其挑剔，带有桑拿淋浴、按摩、健身、酒吧、中餐等多种服务会所，具有24小时随叫随到家政服务的物业管理，是很多业内人士所提到的豪宅标准。

　　嘉宾：

　　上海嘉城兆业房地产有限公司副总裁 周国平

　　中国指数研究院副院长 陈 晟

　　第一太平戴维斯项目市场开发部董事 朱兆荣

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