追问经济适用房 对话上海市房管局局长刘海生

　　新华视点：追问经济适用房—— 对话上海市房管局局长刘海生
　　资料图片：2009年4月22日，位于上海南汇的一处经济适用房工地(4月21日摄)。新华社记者叶锋摄

　　新华网上海12月18日电（新华社“新华视点”记者叶锋、姚玉洁）在被视为“楼市风向标”的上海，住房牵动着市民的喜忧。18日，上海经济适用房首批房源正式接受市民申购。

　　房价飞涨，“蜗居”难安，经济适用房承受了太多的期待，也有不少疑问待解。经济适用房如何定价才算“经济”？“六连号”类似事件如何防范？经适房能否惠及“夹心层”？能否平抑房价飚涨？“新华视点”记者为此独家专访了上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生。

　　经济适用房为何“千呼万唤”？

　　记者：对上海居住困难的家庭来说，这次推出经济适用房好像点燃了冬天里的一把火。有这么多人关注，有没有感觉到压力？

　　刘海生：对于主管部门来说，压力当然有，主要是两方面：一是高房价问题，政府怎么来呼应、想办法解决；二是经济适用房的制度如何更合理、周全，我们想通过试运行看实际效果再完善。从最近6天的情况看，参与经济适用房咨询的大概有14000人次。

　　记者：此前关于经济适用房存废之争非常强烈，您对这个问题如何看？

　　刘海生：经济适用房的推出确实引起大家的争议。但我个人认为，在上海这种特大型城市、而且房价高涨的情况下，经济适用房是受欢迎的。年初，我们用10天时间征求市民意见，单单网站的点击率就超过1800万人次，收到书面意见、建议超过3400多件。

　　记者：“保障性住房”一直是中央政府近几年调控楼市、改善民生的重要着力点。以上海的地位，和国内有些省市相比，经济适用房的推出是否有些滞后、迟缓？

　　刘海生：快和慢相对而言，我们很关注其他省市在经济适用房运行当中的一些经验和存在的问题。经济适用房的制度设计，我们差不多准备了近两年，制订管理办法就花了1年多。我们有18个配套性文件，从建设到监管，覆盖整个过程。2008年，正式启动建设。如何防范“六连号”事件不再重演？

　　记者：今年以来，各地的经济适用房暴露出不少问题，比如“六连号”这样的丑闻。上海将如何堵住漏洞，确保过程的公开、公正和透明？

　　刘海生：比如家庭审核，主要考虑两个方面，一是本人诚信，二是成立居民家庭经济收入审核中心，到相关机构核查申请人是不是有存款、债券或房产等。若有隐瞒，就会限制他在5年之内不能再申请。针对运行过程中政府部门的监管职责，我们还和监察部门制订了详细的规范性文件。在技术上，我们委托专业的机构设计了一套摇号软件，然后请权威机构进行鉴定，最后请公证部门参与验收。

　　记者：这次，上海三处试点房源的销售基准价在4800元－5800元／平方米之间，只有其周边商品房价的四五成。这个价格是怎么确定的？里面的成本构成是怎样的？

　　刘海生：我们考虑三个基本条件：一是建房的结算价格，或者说是造房的直接成本，二是要参考周边普通商品房的“市场价格”，三是准入条件是不是符合市民的承受能力，要让他们感到价格“经济”。价格构成主要包含土地动拆迁费用、建房成本，以及小区绿化、市政配套等费用、管理成本。

　　记者：开发商的利润有多少？

　　刘海生：这个国家有明确规定。如果是通过招投标，利润率不得超过3％；如果是政府指定，它只能收取一定的管理费。

　　记者：这么低的价格，大家会不会担心房源偏远，交通不方便？我们知道，今年以来就有一些地方经济适用房因上述原因遭弃购的现象发生。

　　刘海生：我们不可能在市中心建大量经济适用房，因为市中心土地的动拆迁成本太高。但是也不能太远，否则购买者的交通成本就会比较大。两者都要兼顾，现在推出的房源就充分考虑到规划或者已经建成的轨道交通的沿线。此外，我们还和交通管理部门研究好，马上把公交等配上去。能否逐步覆盖“夹心层”？

　　记者：这两天，我们了解到，有些老人因为儿媳妇没有上海户口，就无法申购经济适用房。此外，还有两块“夹心层”的问题：一部分人收入高于廉租房标准、符合经济适用房标准，但又没有能力购买经济适用房；还有一部分人的经济条件高于经济适用房标准，但又承受不起市场化的房价。上海今后会不会调整、放宽经济适用房的准入门槛？

　　刘海生：经济适用房是一个普适性制度，不可能考虑到每个家庭的特殊情况。居住一定是和人口有关系的，所以我们对人口的户籍、年限都有一定限制。对第一个“夹心层”，随着政府今后财政收入的增长，我们会把廉租住房的准入标准逐渐放宽，并考虑将一部分经济适用房用作租赁。对第二个“夹心层”，我们将加大建设力度，逐渐放宽准入条件。

　　记者：现在上海规定，5年以后经济适用房可以自由买卖，总价款70％归于个人，30％归政府。这个比例是怎么确定的？如何保证“退出”的公平、透明？

　　刘海生：我们设定了“共有产权”的概念，它是解决居住为主，而不是投资为主。不排除有部分家庭，5年之内收入好了，把房子卖掉。卖掉以后，政府希望把原来补贴的这一块回收，使它有良性循环。从这个角度来说，政府不是考虑要回收30％，而是在制度设计当中，防止产生投资、投机行为。能否平抑房价飚涨？

　　记者：经济适用房价格比较低，是不是就说明周边的普通商品房的价格有水分、有泡沫？

　　刘海生：周边普通商品房和目前经济适用房的差价比较大，我想主要是两方面的差距造成：第一，经济适用房本身有优惠政策，比如土地出让金，市政配套的补贴等。第二，普通商品房有企业利润这一块，而经济适用房的利润几乎没有。

　　记者：有些工薪阶层、白领的经济条件超过了经济适用房的准入标准，也许他们更关心的，经济适用房能不能平抑周边快速上涨的房价？

　　刘海生：当然，我们目前推出的量对周边房价影响还不明显。但随着逐渐加大推出，估计会对周边的普通商品房价格会产生一定影响。从政府的角度，我们也希望周边的普通商品房价格能降下来，让市民能够承受。

　　记者：开发商会不会比较担心这一点？

　　刘海生：开发商担心，市民担心，但是我们更关心市民担心的问题。