如何让开征物业税达到多赢

　　“中国房地产业问题与对策”系列评论之三

　　5月25日，国务院转发国家发改委的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中重要一条就是“深化房地产税制改革，研究开征物业税（财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责）”，这标志着物业税终于从先前的理论研讨层面迈入实质性的制度设计阶段。也是从这个时候起，对物业税的研究也从学术界转入公共界，尤其是在房价冲高的当下，物业税更是被不少人视为是平抑房价的“利器”而屡屡提及。

　　不过在笔者看来，开征物业税增加了房产所有者的持有成本，因此在短期之内物业税会有平抑房价的作用；但是如果将时限拉长，这个功能就不是那么重要了。因此，物业税对于政府来说，平抑房价的作用倒在其次，最重要的功能是提供了一个稳定的税源：政府不需要通过增加新的土地供给就可以获得巨额的财政收入，不需要通过不断地卖地，政府就可以在城市建设和公共服务上投入更多。从国外的经验来看，物业税一般都属于地方性财政收入，而且是地方性财政收入中最为大头的收入。这意味着地方政府的税收是和当地的房价紧密联系在一起的，而地方的房价和当地的公共服务、基础建设等紧密相关，地方政府为了增加收入，只有通过不断地提高更优质的公共服务来提高当地的房价，反之，政府的收入就会锐减。

　　在当下中国，物业税显得格外重要。经过上个世纪90年代的分税制改革，地方政府尤其是县一级地方政府的税收占整个财政收入的比重下降了，但是中国几乎所有的公共服务却都是由县一级地方政府提供，这就造成了地方政府财权和事权不匹配。除了通过向上一级政府要求拨款以外，地方政府只能够在卖地上多下工夫。也正是如此，虽然有中央的三令五申，有物权法的保护，但是对于地方政府来说，以旧城改造为名义而进行的房地产开发还是成本收益最高的挣钱方式。

　　但一旦开征物业税，情况就完全不同了。如果说土地出让金是属于增量的收入，那么物业税则是属于存量的收入。地方政府要提高财政收入，只能够在提高公共服务水平上多下工夫，唯如此，当地的房价才能够增加。也正是因为物业税为地方政府提供了稳定的税源，地方政府的卖地冲动才会在某种程度上得到克制，因为卖地而产生的拆迁才会得到缓解。“有恒产者有恒心”，这话并不只对个人适用，对政府也是如此。

　　不过，也许有人会疑问，中国政府既在土地出让环节收取高额的土地出让金，又在持有环节课征物业税，这样对纳税人是不是公平？这个看法完全是多虑了，因为土地出让金和物业税的性质并不相同，两者之间并不是简单的替代关系，完全是能够在同一时间序列下相容的。

　　需要明确的是，土地出让金就是私人在获得国有土地使用权时向政府支付的一种对价。只不过这个价格比较特殊，冠之以“土地出让金”的名义，而且收取的一方是政府，由此，会被很多人误认为是对今后70年的物业税的集中征收。不过需要注意的是，政府在出让土地时并不是行使公权力，而是从事一个民事行为。换句话说，私人向政府竞价购地，这种关系并不是行政法律关系，而是平等的民事主体之间所发生的商品买卖。

　　在现在的税收体系中，房产持有者只需要在交易环节纳税，一旦他向房地产商或者卖家缴纳房款，那么今后房屋的升值收益都归于他。但是稍有常识的人都知道，一个地方房产的升值，并不是基于房产所有者的努力，而是社会发展、公共服务品质提升之后的结果。如果房产所有人不缴纳房产税，那就意味着所有的公共品所带来的收益都被私有化了。

　　但是在实行物业税之后，这个现象就会有所改变。房价上涨之后，房产所有者就可以以物业税的形式向社会返还一部分收益；在因为公共设施的建设而导致的房地产价格下降后，个人可以通过少缴物业税的方式将该成本分摊到其他社会成员。

　　最后需要强调的是，物业税的开征事关所有有产者的利益，在有关税率制定和征收方式上，既需要借鉴国外的经验，更要听取公众的意见。政府绝不能为了打击居高不下的房价就匆匆开征物业税，而是要将物业税置于政府财政体制改革和提供公共服务的大背景下展开，唯如此，物业税的功能才能发挥。

　　（作者系上海金融与法律研究院研究员)