前期交易赚足利润 北京开发商袖手观望捂盘惜售

　　由于担心政策有变，“恐慌性购房”导致12月楼市成交持续火爆。今年的楼市让开发商赚得盆满钵满，如今手中资金充裕。在政策显露调整变化的节骨眼儿上，许多开发商并不急于推盘入市，新房市场供量锐减。二手楼市也因银行停办提前还贷，有贷房源无法交易，致使可售房源下降。

　　据亚豪机构统计数据显示，明年1月，北京即将入市的项目仅有22个，与前几个月相比，开盘数量减少了一大半。在这些项目中，首次开盘的纯新盘项目仅为6个，其余项目均是老项目后期开盘。从物业类型上来看，即将入市的纯新盘项目以公寓、商住楼为主，老项目以普通住宅项目居多。新盘项目呈郊区化、泛豪宅化。

　　亚豪机构副总经理高姗认为，新年元月新开盘项目锐减，主要是开发商不差钱。此外，今年1月以来，伴随楼市的回暖，商品住宅去存量化速度快过预期，1月底，可售期房商品住宅105683套，到11月底已经降低为65773套。10个月4万余套可售房源“蒸发”，房源短缺，开发商惜售。

　　12月20日北京市二手房可售房源总量为23319套，可售房源首次下降。美联物业认为，这一变化主要原因是12月下旬银行依照历年的惯例暂停提前还贷，而近年来再交易的二手房大部分为有贷款未还清的房源，特别是购买5年内的房产因为房价比较高，超过一半有贷款。临近年底无法解抵押使得这部分房源已经无法上市。

　　楼市供量锐减将使明年1月份欲开盘项目呈现出明显的“量减价增”。据亚豪机构统计数据显示，在有开盘均价记录的项目中，明年1月计划开盘项目的整体开盘均价为20381元／平方米。这个价格比今年12月已经开盘的项目均价上涨了5.5%。不仅如此，就连以前价格较低的五环外项目，明年1月的整体开盘均价也高达16311元／平方米。

　　房价之高、上涨速度之快，让人咂舌。从统计的数据来看，明年1月五环外开盘的项目中，均价在万元以下的项目已经是凤毛麟角了。例如，位于通州区永顺镇的珠江拉维小镇首次开盘时均价仅为8500元／平方米，而明年1月份即将开盘的均价达13500元／平方米，短短两三个月的时间上涨了58.8%。

　　对此，高姗认为，房价快速上涨，五环项目突破万元大关，这既说明了当前市场供需矛盾较为突出、地王频现、开发商与购房者均对楼市预期看好，给房价快速上涨提供了动力。

　　而对于日前有媒体报道的二套房首付将由目前的四成提高到五成问题，经过记者电询北京几大房产代理机构得到答复，央行表示并未发布类似消息。

　　目前购买二套房的贷款标准为：首付四成，执行基准利率的1.1倍。

　　尽管上述消息被称没有得到证实，但正处于政策变化的节骨眼儿上，人们还是在算账。据美联物业市场研究部统计，在12月中上旬北京二手房交易中，总住宅成交量已达到了24971套。日均1425套，而其中选择贷款的比例高达71.5%。商业贷款达到54.8%。但是被认定为2套房贷款的比例不足3%，远远小于实际市场成交中10%左右的二套房置业比例，且大部分未按照1.1倍的利率执行。

　　由此看来，即便上述传说成立其影响非常有限。不少顾问机构认为，与提高首付相比较，明确定义二套房的标准则更加重要。特别是最近中央一再提到要鼓励自住及改善性购房，确定二套住房的界定标准称为很现实的问题。

　　目前可查的认定二套房贷款的标准，使依据央行与银监会规定，二套房贷款的界定以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数；已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再向商业银行申请贷款均按第二套房执行。同时，已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按有关规定执行。各商业银行将申请购买第二套(含)以上住房的贷款首付款比例下限提高至40%，其房贷利率也至少要在基准利率基础上上浮10%。

　　据房产顾问公司反映，现在在实际房产交易中对于二套房贷款有很多细节尚待确定。

　　美联物业根据实际操作中遇到的现实问题列出了九项：

　　第一，已有一套全款购买的住房，且在购买第二套房之前未贷款购房，再贷款买房是否算购买二套房？第二，夫妻双方为外地人，且户口本未显示其已婚，因为民政系统及房产交易系统尚未互联，双方分别贷款是否算二套房？第三，夫妻双方为了购买二套房而离婚，再分别贷款购房是否算购买二套房？第四，夫妻双方分别同时用公积金及商业贷款购房是否算二套房？第五，在目前的认定标准中，人均面积低于当地水平再置业的算第一套标准，那么很多外地人在北京置业的，户口均不在房本中，那么如何认定人均面积？第六，已经用商业贷款购买一套房的，再利用公积金购房是否算二套房？第七，家庭中已经有超过18岁成年子女，再购房是否算二套房？第八，异地置业，如何确定人均面积，或者如果在一地利用公积金贷款，在另外一地再商贷购房是否算二套房？第九，曾经贷款购首套房，再次购房贷款前已经将前一套房出售，是否算二套房？

　　美联物业市场研究部总监张大伟认为，11月来，全国各地的楼市成交疯狂，如果仅出台统一的提升贷款成数的政策很难抑制投资，而且会一定程度上打压市场上改善性购房的积极性。即使政府出台提高首付的政策，也应该给出界定二套房的细则。