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垄断下的土地增值 墓穴单价堪比市区豪宅

来源:第一财经日报
2009年12月24日06:39

  唐文祺

  不知从何时起,原本应该带有公益性质的殡葬产业,却被屡屡推至台前接受批判。2009年,在地价、房价屡涨不止的行情中,同样与土地紧密相连的墓地经济,由于单价堪比豪宅的现况,导致这一外界视其为具有“垄断性”的行业,进一步处于舆论的风口浪尖。

  最新的制约手段终于出现。在民政部日前发布的《关于进一步深化殡葬改革促进殡葬事业科学发展的指导意见》(下称《意见》)中,明确了今后一段时期内殡葬改革的发展方向。其中,广受诟病的公墓经营及殡葬服务管理等问题,被作为切实推进改革的重要地点。

  墓穴涨价引发质疑

  《意见》明确提出了今后一个时期殡葬改革的发展方向,并按照保基本、广覆盖、可持续的原则,有条件的地区可从重点救助对象起步,并逐步扩展到向辖区所有居民提供免费基本殡葬服务,实行政府埋单。

  按照《意见》规定,殡葬改革应努力实现殡葬服务优质化、殡葬管理规范化、殡葬改革有序化、骨灰处理生态化、殡葬习俗文明化、殡葬设施现代化等“六化”目标。其中,尤为引人注目的,便是着重提出了加强公墓管理的要求,强调“要进一步强化公墓建设经营的审批管理,从严审批经营性公墓。未依法办理农用地转用和土地征收手续的,不得许可建设经营性公墓”。

  被网连续5年列入十大暴利行业的殡葬行业,公墓建设中产生的获利问题,是被认定为“墓地开发利润远远超过房地产业”的影响因素之一。近期最受关注的话题,便是屡涨不止的墓穴单价,甚至已经达到了上海市中心豪宅单价水准。

  CBN记者获得了一份某陵园的报价单,这份密密麻麻的数字价格表,依照不同区域、不同形态及不同穴位数量,详细地列出了各自的墓穴价格。大致看来,一般墓穴价格主要由土地费、设施费及维护费(通常为十年计算)组成。除了这部分“大头”之外,还包括形形色色的各种附加收费,如电脑刻字、落葬费用、照片瓷像等零碎支出。

  如该园中某区的单穴报价,占地面积1.5平方米,土地费2250元,设施费32550元,维护费则为590元/十年,这笔为了获得墓穴而必须支付的费用,已经高达35390元。折算下来,这一墓穴的单价便已有23593元/平方米。如果忽略面积大小,仅从单价衡量水准而言,与上海市内中环间区域的楼盘单价水准相差不大。

  “如果今年不买,明年就是再涨2000元。”一位墓园推销员如许告知CBN记者。另一所墓园的工作人员则表明,今年到现在已经每平方米上涨了100元,而明年会准备再涨。言下之意,如果确有意向购买墓穴,就得趁还未涨价之时。而正是这种屡屡提价的行为,成为当前广受诟病的焦点所在。

  收费设定从何而来

  “上海墓地经营的最大利润,是来自于土地差价。”上海市殡葬服务中心主任王宏阶坦率表示。“许多地是在多年前获取的,墓穴出让需要时间段,是一个长期消化的过程,从而形成了差价空间。”

  根据上海有关部门的规定,墓穴面积上限严格控制在单穴1.5平方米、双穴3平方米,使用年限最高不超过70年。在墓价制定方面,王宏阶表示,有部分价格的组成部分属于国家明确规定,无法私自更改。他口中所称的明文规定价格,便是“土地费”和“维护费”这两项。

  以上述永福园墓穴为例,土地费用明确为1500元/平方米,维护费按土地费用3%折算而成。一个占地面积1.5平方米的单穴,其土地费用便为2250元,而十年维护费则为590元。不过,让CBN记者疑惑的是,占据收费绝大部分比例的设施费,究竟来自于何处?

  王宏阶对此并未回避,据他解释,设施费中包括有绿化费、养护费、监控设施投资费用以及保安收费等系列,与土地费和维护费不同,设施费的设立则是由各个墓园自己拟定实行的。“毕竟现代人对于环境要求也在提高之中,环境建设投入越大的墓园,收费就会相对较高。像滨海古园、福寿园这些墓园,每年在绿化费用及保安费用上的投入就分别有100万元,所以这些墓园的费用也就比其他贵些。”他补充道,“这部分收费更趋向于市场自主。”

  这一结论引申出来的,便是无法回避的墓穴价格涨价焦点。王宏阶承认,墓穴价格的涨势相当程度是参考了市场行情的走势。但由于墓穴价格与地价的密不可分,销售价格的调整远远及不上地价的涨幅。

  在2009年的这一轮土地涨潮中,地价的“不可承受之重”被结结实实地摊在这些墓园经营企业面前。位于上海奉贤区的滨海古园刚刚向相关部门提出了征地咨询,得到的回复却是“200万元/亩”。而位于徐泾的一个小型墓园,所处区域的征地价格已上涨至600万元/亩。在10年之前,该区域的地价仅为4万元/亩。“如果想获取按照计划中的150亩,就得付出9亿元代价,接下去的墓地价格怎么操作法?”王宏阶说道。

  他认为,殡葬用地属于限制性用地,本质上便注定会形成供应短缺的问题。他向CBN记者算了一笔账:根据上海人口规划及人口增长速度,以每年消耗200亩做测算,上海殡葬用地不到10年便消耗完毕了。“许多经营性墓园土地扩充的问题迫在眉睫。”

  暗箱操作“一条龙”

  新出台的《意见》中还有一条规定,即进一步明确各相关部门在殡葬改革、殡葬管理、殡葬服务、殡葬价格和丧葬用品生产销售等方面的工作职责,形成政府领导、民政协调、各部门齐抓共管的管理体制。而这条规定,便是直指在殡葬产业中习惯于暗箱操作的“一条龙”服务业务。

  上海一家医院的内部人士向CBN记者透露,与医院实行合作的“一条龙”服务,起自于医院太平间。“这些公司的业务来源本来很是混乱,医生、领导甚至护工都会牵涉其间。”虽然在历经整治之下,许多医院与“一条龙”公司的服务合作已稍显规范,但“信息不对称”仍是“一条龙”服务谋利的主要空子。

  知情人士介绍,“一条龙”主要的回扣来源通常得自于骨灰盒、豆腐宴、仪式操作,以及配套用品。其中,办理豆腐宴的回扣甚至高达40%~50%。而骨灰盒方面,有数据显示,殡仪馆提供的600元以下低价骨灰盒,今年销售占比已涨至全部产品的23.4%,大半为从事“一条龙”服务的企业所购。“低价买进、高价卖出,这是获利的另一途径。”该人士称。对此,王宏阶认为,根本的抑制方式,还是从取消中间环节入手,直接由殡仪馆和客户进行接触。

  值得一提的是,供应用地的紧缩不足,以及管理无序出现的灰色地带,是这一被投资界看好的行业当前存在的最大问题。如江苏省曾经明文规定,经营性骨灰公墓的墓穴使用年限一般不超过20年,墓穴的管理费一次性收取最长不得超过20年。然而,许多当地墓地在出让过程中却对客户提出“70年使用期限”的承诺,如此一来,可预见的结果之一便是,当墓穴出让完毕之后,一旦20年墓地使用年限到期,私营企业主很有可能“一拍屁股走人”,导致后续遗留问题无法解决。

  

责任编辑:钟慧
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