12月房贷冲刺优惠：先批单子明年初期再放款

　　12月房贷冲刺优惠末班车：先批单子明年初期再放款

　　沪上30多家银行形成自律公约，集体拗断向中介、代理机构或员工返点行为，明年1月1日正式实施

　　理财周报个人金融实验室研究员 时晔/文

　　房贷市场正上演岁末疯狂！记者从各大贷款公司了解到，12月上旬房产贷款签约额及贷款额双双高位运行。

　　与此同时，银行由于年终结算及放贷额度受限，往往将客户申请的贷款先审批通过，到明年1、2月份再集中放贷。

　　对于银行与中介机构的返点争执，目前上海30多家银行形成自律公约——明年1月1日起，各商业银行在办理住房按揭贷款业务过程中，不以任何形式向房地产中介/其代理机构/从业人员支付佣金。

　　12月住房贷款有望超过11月

　　明年1月1日，二手房营业税征免时限由2年恢复为5年。为在12月31日前赶上营业税优惠末班车，岁末申请贷款买房和提前还贷的市民大大增加。

　　上海的陆女士就是其中一位。“我担心明年房价会调整，想在高位卖掉，但这套房子还没到5年，所以想赶在年前交易掉。”陆女士告诉记者，“还好我及时咨询了一下，原来从签订合同到批贷、放贷至少1个月，我就要求下家现金交易。”

　　相比之下，无法提供一次性付款、现金交易的买家和卖家都面临时间紧迫的压力。上海凯弈投资咨询有限公司副总经理赵炜向理财周报表示，一般从申请贷款、银行审批、过户、领证，前后需40天左右。即便卖家申请提前还贷，一般情况下各银行提前还款预约时间也至少要15个工作日。

　　因此，不少人赶在了11月底前签署了买卖及贷款合同，争取12月份放款，这样就能赶上今年楼市优惠的末班车。

　　“由于二手房交易营业税优惠的最后期限是2009年12月31日，因此，目前已经签约或者正在看房即将签约的购房者，一定要确保自己能在31日之前缴完税过户，才能享受到税费优惠。”

　　从目前签约额和贷款额来看，12月的贷款量有望超过11月份。来自上海凯弈的统计显示，截至12月10日，凯弈的贷款签约额已突破2.5亿，上月同比上涨了25%。该公司预计，12月贷款签约额将继续突破6亿，超过11月份。

　　事实上，从11月份起，原本成交量有所下降，2个月后再次放量。央行上海总部近日发布的数据显示，11月份，上海个人住房新增贷款107.4亿元，较上月多出15.8亿元。此前的10月份，上海单月房贷增量较9月份大幅减少51.8亿元，为91.6亿元(9月份单月房贷增量138.4亿元)。

　　对于11月份的反弹，央行上海总部的解释是，“这主要受近期本市住房交易量上升的影响”。

　　赵炜表示，虽然许多中介公司都表示12月的二手房源及成交规模双双下挫，但由于贷款市场反应的滞后性，12月的签约规模依然较大。

　　审批通过放贷延迟到明年

　　“就等银行放贷了，中介告诉我，审批已经通过了。”在上海市中心买下一套二手房的蔡先生告诉记者，“不过，卖家催得紧，想赶在年底前交易，省营业税。”

　　据了解，许多在12月签署买卖合同的客户，在签署贷款合同后未等贷款审批通过，就去交易中心把相关税费全部付清。虽然这样的操作流程是可行的，但如若其贷款审批不通过，退税问题将会是非常麻烦的事情。

　　一般情况下，整个贷款审批流程在一个星期左右，因此只要在12月20日之前签署贷款合同的客户，都不必急于去办理税费，可以等到审批通过后再去办理，以免造成不必要的麻烦。

　　不过，也有业内人士提醒，未批贷先缴税买卖双方都存在风险，卖房人可能面临尾款拿不到、房子已被过户；买房人可能面临批贷未成功或批贷量较少，不能及时付款给卖方。因此，无论是买房人还是卖房人都要慎重，不能为赶优惠政策，而让自己陷入购房纠纷。

　　目前，之所以银行放贷不及时，一大原因在于银行放贷额度受限，不少申请贷款单子集中到明年1、2月份才发放。

　　“我这边已经没有额度了，你若可以等到明年的话，可以先申请让审批员去批。”某股份制银行房贷经理告诉记者。

　　据贷款公司透露，时至年底大部分银行放款额度都受限，许多审批通过但还未放款的单子都会在1、2月集中处理。

　　“现在审批通过的单子，如果明年放贷，这个放贷量和客户经理的考核指标都算在明年，而不是现在。”赵炜说。

　　除银行放贷额度受限外，年末将至，银行都进入年底结算期。有些银行从12月25日起甚至更早，就进入了结算期，会停止一些业务，该放的贷款都会在结算期前放掉。

　　沪上银行拗断返点行为

　　之前有传出，不少银行由于上半年在房贷市场“生意火爆”，因而在下半年收缩战线，甚至停止二手房放贷。

　　记者从采访中了解到，这一说法并非完全准确。“可能存在不同支行之间差异不同，但没有一家银行会主动放弃房贷市场，这毕竟是银行最优质的贷款业务。”一位零售银行人士向记者表示。

　　事实上，今年下半年个别银行收缩战线，一方面与信贷规模受限有关，另一方面也与中介机构存在返点分歧有关。

　　记者从上海银监局获悉，近日《上海市银行业个人房地产按揭贷款业务自律公约》经上海市银行同业公会理事会及全体会员单位表决通过，正式生效。

　　该公约约定，自2010年1月1日起，各商业银行在办理住房按揭贷款业务过程中，不能以任何形式向房地产中介机构、其代理机构或其从业人员支付佣金。对于违反公约的会员单位，公会将给予警告、通报批评、同业谴责甚至取消会员资格等处分，并提请银行监管部门给予查处。

　　公约认为，在高额“返点”的背景下，一些缺乏自律意识的银行从业人员将贷款手续全权委托给中介。未坚持银行业独立审慎经营的原则，未坚持与借款人面谈意向、面签合同、自办登记手续的风险管理要求，这为不法分子提供了可乘之机。提供不实甚至虚假资料的“假按揭”已出现，严重威胁银行信贷资金安全。

　　业内人士认为，公约一旦形成，银行在房贷产品开发上将更花心思，通过产品来赢得市场。

　　赵炜也向记者表示，“80%以上的银行包括四大行都与我们有业务合作，明年除了房贷产品，还可能扩展到其他个贷产品。”

　　目前来看，各家银行都不放弃这股年末疯狂潮。毕竟，明年一季度是一贯的交易冷淡期，只要现在接下单子明年放贷，一季度的业绩不会差到哪里。

　　赵炜表示，“1月本就是传统的交易淡季；第二，受到12月交易量的影响，明年1月的房贷签约额一定会受到很大的影响，预计下降幅度为30%-40%，但1月的放款规模应该不会下调。”