收购烂尾楼曲线开发 不少开发商想做“破烂王”

　　到本月底余款付清后，今年9月底刚被外海集团收入囊中的，杭州最老烂尾楼西湖国贸大厦，或将迎来她迟到10年的“春天”。外海方面对此异常谨慎，距离拍卖已经3个月，仍拒绝透露进一步信息。

　　这是杭州为数不多的烂尾楼项目公开拍卖成功的案例，但争当“破烂王”的可不 止外海集团一家。本报曾报道过的城北烂尾楼“凡尔顿广场”项目，也有不止一家开发商向记者打听过消息，似有接盘意愿。

　　“破烂王”门槛可不低

　　“到目前为止，房地产项目还是以股权转让形式出售的比较多。”浙江产权交易所负责人姚上毅告诉记者，从5年前省交易所成立到现在，经手的房地产转让项目虽然不多，但只要有，标的金额都非常高。2008年省产权交易所曾成交一单千岛湖房地产项目的整体打包出售，结果最后的中标价比起拍价翻了6倍多。

　　说起来，浙江产权交易所还组织过浙江省迄今为止最大宗的省属国资转让案，姚上毅对2年前的这宗交易记忆犹新。“那次，摩根士丹利也来了，结果经过1个多小时，118轮叫价，最后是深圳万科房地产有限公司在内的"万科系"公司组成的竞买联合体以10.05亿元的价格，竞得富春东方股权包，成交价比起拍价高出125%以上。”

　　“只要打包项目中有土地在，最后的成交价格上亿是很常见的。”姚说，刚刚这个月还有一个钱江新城的房地产项目拍卖，最后因为起拍价定得太高没有成交。“但是打听的人非常多。”

　　土地吃紧，开发商转做“破烂王”

　　“SOHO做过的12个项目中，有6个在接手前是空置、烂尾。”SOHO中国董事长潘石屹在给媒体发来的邮件中如是说。一个开发商旗下有半数项目曾是烂尾，潘石屹可以称的上地产界“破烂王”。

　　“潘氏”路线背后实际上是开发商的一种集体无奈。以杭州为例，2009年杭州已出让土地116宗，出让面积超过300万平方米，其中宅地71宗，但出让地块基本集中在新开发区域，下沙、新城北、大桥西。“手里没有10个亿，就别想着在杭州核心位置拿地了。”这是杭州一位开发商的说法，他花了10个多亿，结果也只是拿了一块四级地段的宅地。

　　一边是核心地段供地量少，争抢激烈，一边是手中项目正在快速消化，部分开发商将视线转向因各种问题导致烂尾的房地产项目。“万科收购富春东方股权包还不是因为其中含有大量土地资源嘛。”通过那次收购，万科总计增加了可结算规划建筑面积合计43.8万平方米以及地下车位约11万平方米。

　　某上市房企拓展部负责人私下说，去年因为资金紧张私下接洽转让的房地产项目很多，今年则比较少。“不过好项目难找，即便有打包转让的项目，也以工业用地或办公用地的资产包为多，宅地是可遇不可求。”

　　“破烂王”有苦有乐

　　他会这么说当然不仅仅是因为土地性质的问题，烂尾楼接手和改造中的风险数不胜数，比如原开发商的债务问题，比如可能存在的重复销售问题，比如土地出让金、滞纳金的问题……对接盘的开发商来说，稍有不慎，“馅饼”随时有可能成为“陷阱”。

　　“(烂尾楼)接过来的盘子意外总是会多一些的，我们这个项目花了差不多半年才把关系理清，算是比较顺利的。”一位接手了某烂尾楼项目的开发商私下说，公司最初接手这个项目的时候其实是做好了零利润准备的，但赶上今年市场好，销售额还不错，平均毛利润是可以做到了。

　　即便赚了钱，大多数开发商对“破烂王”这顶帽子仍是避之唯恐不及。“你可千万不要说我们是烂尾楼转过来的啊！”今年某热销楼盘的负责人反复叮嘱记者，一定不要点他们的名字。事实上，采访中所有的开发商都提出了这样的要求。“现在我们卖得挺好的，如果客户知道这个楼盘原来是烂尾楼感觉会很差。”该楼盘原本是一个商业项目，因产权问题纠葛多年，商场一直开不起来，直到换了东家，改头换面，才重获新生。但也有传言说，该项目转让前已出售部分的产权问题直到现在也没有处理完。

　　潘石屹与任志强之间“鸡蛋换粮票”的故事为人津津乐道，任曾评价潘将烂尾楼“回炉重造”的功力是“潘石屹能将黄豆卖成黄金，我就不行了”。目前杭州这样的案例还不多，但随着市场竞争的激烈，想必会有越来越多开发商对“破烂王”的称呼坦然起来。