2010年保障房规模空前 楼市投机空间紧缩

　　2010年伊始，保障性住房建设开始了赛跑。

　　住房和城乡建设部部长姜伟新提出，2010年保障性住房开工建设的套（户）数要比2009年增加三分之一，安排建设的限价房、公共租赁住房和安置住房规模将比2009年增加一倍。

　　“增加各类保障性和租赁住房供应量，增加经济适用住房、配套商品房、单位租赁住房、公共租赁住房的开工面积，争取开工面积占到全市住宅年度开工面积的60%以上。”“保证至少2000万平方米的住宅开工面积。”这是上海市委书记俞正声对2010年上海住房保障和房地产调控作出的最新指示。这个规模是空前的。

　　上海并非个案。北京提出，2010年住宅供地的50%以上用于建设居民自住型、改善型等各类政策性住房，预计建设住房13.4万套。天津宣布，2010年将推出2万套限价商品房、6.5万套经济适用房。

　　“不管地方政府定下了多大体量的保障房建设目标，最终要看落实完成情况。最关键的因素最终都落在"钱"上。”1月5日，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在电话里向本报记者表示。

　　若严格按照各地有关住房保障的“军令状”去解读未来的楼市，投资、投机的空间已相当逼仄，留给开发商的空间也大幅压缩，但截至目前，业内的反应平淡，对这种理论上的“狼来了”习以为常。

　　资金支持政策将陆续出台？

　　目前各地保障住房建设的资金供应体系，除了最初的中央、地方两级财政体系支持外，就是行政色彩较浓的银行信贷支持，多元化的资金渠道远未建立。

　　“自从去年公积金闲置资金试点保障住房项目建设贷款相关文件推出后，各方尤其是一些财政压力较大的地方政府，对公积金抱有很大期待。”某地公积金管理中心负责人士透露，一些地方政府已进行了多次针对性研讨，希望尽快展开相关试点。

　　“二元化”住房建设体系确立两年多以来，各地保障住房建设进展普遍落后于计划，保障任务完成率打折，公积金能否成为资金突破口？

　　记者注意到，在近期中央到地方政府接连出台的新一轮楼市调控新政中，一些地方政府围绕公积金出台的调控措施，似乎透露出引导公积金资金流向保障住房建设的政策意图。

　　上海市公积金管理中心最新下发的《关于2010年执行住房公积金个人购房贷款政策的通知》祭出了限制贷款上限的调控措施，从紧掌握投机、投资性购房的公积金个贷。规定人均住房面积低于上海全市平均水平，再次贷款购买第二套普通自住房，每户家庭最高贷款限额为40万元；若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为60万元，比此前低了20万元。相应的个人二套房贷也同样大幅压缩贷款限额。

　　勿庸置疑，政策的直接矛头指向投资、投机的购房需求，但同时也产生另一个效果，随着个贷限额、个贷发放总额减少，公积金的沉淀很可能缓慢增加，在某种程度上，这也为即将有望展开的公积金闲置资金保障住房建设贷款试点做了资金调整准备。一位熟悉公积金运行现状的资深人士告诉记者，目前的矛盾是，商品房市场发达的城市，公积金的使用效率非常高，可用于建房贷款的闲置资金有限，而越是商品房市场不发达的地区，公积金使用效率一般则越低。但发达市场往往房价高企，需要依靠政府保障工程解决居住问题的总量越大，资金需求大，不发达市场的区域则相对缓和。

　　例如上海，公积金的使用效率极高，可用于建房贷款的闲置资金非常有限，但上海住房保障的建设任务恰恰几乎是全国最重的。理论上，通过压缩有一定投资性质的二套房公积金贷款额度，针对性调节公积金资金池的资金流向，也是潜在的政策意图。

　　“这个逻辑是成立的，但以目前的政策匹配和政府传递的明确信号看，还不明显。”上海市公积金管理中心高级经济师兼上海市房产经济学会住房保障委员会秘书长丛诚表示，现有的公积金政策主要着力点还在于鼓励自住、抑制投资投机。

　　目前而言，尚未有类似“限额个贷，引导资金流向保障房建设”为主要目的的政策酝酿。

　　不靠土地财政靠什么？

　　在对上海保障住房建设总量的理解上，近日出现了一则花絮：该市房管局新闻发言人纠正了有媒体报道的“上海希望到2012年前，建设60万套经适房，由于各方面利益协调，最终敲定30万套的数据”说法，称2012年建设2000万平方米、约30万套经济适用住房的计划从未变化过。

　　公众对于地方政府保障房建设任务单的敏感，很大程度上出于对其任务能否完成的担忧。

　　“按照原先的计划，各地建设资金就存在不足，如今有些地方增加建设任务，资金有困难那是肯定的。”王珏林坦言。

　　同时，围绕高房价、地价的难题，不少地方政府也着手解决地方财政过于依赖土地收入的顽疾。

　　俞正声强调，“过高的房价、地价不仅不利于民生，对城市的可持续发展和财政收入的平稳增长也都有极大的危害。必须采取坚决措施，保障民生需求；必须研究制度性举措，克服对土地收入的偏好。”

　　不过，上海并未提出拓展保障住房建设资金渠道的相关措施。

　　众所周知，土地财政此前扮演着保障建设资金重要来源的角色，若对前者减少依赖，后者又增加体量，在现有地方政府财政体系没有大变化前提下，后者建设资金何来？

　　王珏林坦言，若真达到如地方政府宣布的如此高的保障房比例，钱将是主要问题。“土地说到底也是钱的问题，过于依赖土地，原因在于资金压力。”

　　而土地收入对财政的不可或缺，还在加深。方方地产咨询机构最新发布的《华东土地市场2009年年报》披露，截至2009年12月20日，华东地区共约推出6100万平方米商品房开发用地，累计交易5450万平方米，相当于2008年同期的7倍，开发企业投入购地总资金量约3200亿元，均创历史新高。截至2009年12月20日，上海政府共推出商品房用地公告约177幅、988万平方米，累计交易798万平方米，比上年同期增加176%。土地交易总资金量约912.8亿元，均创历史新高。炒房客命系政策执行度

　　浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军在其博客文章中表示，“上海没有财力和土地资源能够支撑住房保障覆盖面达到城镇总人口数或家庭总户数的30%-60%”。

　　面对上海等地方政府宣布的保障住房建设庞大计划，对其完成度的质疑从未间断。而正是这种质疑，让炒房客心存侥幸，敢于在房价不断攀升的过程中前赴后继。

　　但不断加大保障房建设比例，可能在短期内带来的负面效应，同样需警惕。

　　中房指数研究院数据显示，截至1月3日，上海可售商品房套数和可售商品房面积分别为97187套和1458.12万平方米，环比分别下跌0.3%和0.2%；可售住宅套数和可售住宅面积分别为33475套和479.29万平方米，环比分别下跌1.25%和0.08%，商品房和住宅可售面积均略有下降。

　　而由于开工建设和建成入市之间有较长的时间差，商品房市场供不应求的程度存在加剧的危险。

　　理论上，“各类保障房开工面积占到全市住宅年度开工面积的60%以上”，一旦真正落实并进入房源供应阶段，住房保障的覆盖面也有望大幅扩大，炒房客的市场空间将随之压缩，最终没有刚性需求接盘的商品房炒作，注定将崩盘，炒房客最终炒死的是自己。

　　一切就看政策的执行力度和地方政府的调整。

　　王珏林指出，资金是最直接问题，但最大问题却是地方政府的认识，一旦认识问题解决了，其他问题都能解决。