地价涨得太快 开发商骑虎难下

　　地价涨得太快 开发商骑虎难下

　　金地上海公司总经理赵汉忠：

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　近日，中央政府重拳打击 “炒地”、“囤地”以增加住宅供应，遏制房价，这些措施对房企会产生什么样的影响？面对日益走高的地价、房价，房企高层有什么看法？《每日

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　　供地偏紧造就“地王”

　　NBD：金地今年在上海土地市场上出手谨慎，没有购买过“天价地王”，原因是什么？

　　赵汉忠：应该说我们也买过“地王”，只是我们购买“地王”的时间较早。作为一个开发企业，需要有这样的意识：能够在地价开始向上走的时候，尽早入市买地。

　　NBD：为什么有那么多开发商买“地王”？

　　赵汉忠：没有一个开发商愿意买“地王”，购买“地王”是不得已的。做任何产品，都需要买原料，对开发商来说，房地产项目的原料就是土地。就像做报纸一样，知道新闻纸要涨价，肯定得多买点纸张储藏起来。

　　NBD：导致土地价格上涨的诱因是什么？是通胀预期吗？

　　赵汉忠：我认为最根本的原因和土地供应有关。今年上海的土地供应量远远满足不了开发需求。事实上，土地供应偏紧，也是上海房价近几年持续大幅上涨的原因。

　　上海周边的一些城市由于每年都有大量供地，这几年房价一直没有大幅的上涨。在全国范围内，沈阳的城市土地供应量是最大的，所以沈阳在过去几年中房价一直没有大涨过。

　　NBD：我们曾报道过，上海未来10年的土地指标顶多只够用6年，市政府还有什么办法可以有效增加土地供应？

　　赵汉忠：目前上海土地流转效率比较低，很多土地滞留在拆迁完成到正式拍卖的阶段。如果能加快土地流转，土地供应的问题可以得到有效解决。提高住宅用地容积率也是一个有效增加供应的方案，但会导致住宅品质下降。

　　另一方面，地方政府也要摆脱既是土地出让方，又是市场管理监督方的尴尬，应避免通过经营土地赢利的冲动，成立专门的土地集团负责土地出让工作。在土地一级开发商中，除了国有资本外，也需要引入民营资本，这样才能确保城市土地供给变得更有效率。

　　地价高涨导致住宅越来越贵

　　NBD：今年上海豪宅供应量很大，很多开发商都想把楼盘造成豪宅，原因是什么？

　　赵汉忠：今年土地市场的高昂地价，让很多开发商开发的住宅越来越贵。未来的住宅供应，成交量将会减少，但成交价格会趋于上涨，这将是房地产市场的主要趋势。事实上，因为房价和地价的过快上涨，目前无论政府还是开发商都有一种骑虎难下的感觉。

　　NBD：星河湾的实践证明，开发商要想在非城市中心的位置建造豪宅，需要有更高的营造能力。金地是如何提高营造能力的，会有什么样的豪宅产品投入上海市场？

　　赵汉忠：营造能力的确非常重要，它是创造高附加值的关键。在土地价格高涨的情况下，只有创造更多的附加值，才能吸引高端客户。就像我们的徐泾、赵巷项目一样，会颠覆人们以往对豪宅的概念。

　　明年业绩增幅不会很大

　　NBD：有机构预测，今年金地的最终销售额将是200亿元，刷新了销售历史纪录。那么在明年，金地的业绩增长前景会是怎样的？

　　赵汉忠：明年各家房地产商都会遇到一个问题，就是增长幅度可能不会比今年快多少。众所周知，2008年各家地产商的开工量和施工量都大幅度减少，预计到明年下半年供应量才会逐步跟上，所以大规模的业绩增长可能要在2011年、2012年才会出现。

　　NBD：在宏观调控政策连续出台后，明年的市场还会像现在这么好吗？

　　赵汉忠：目前经济尚在复苏中，金融危机的阴影仍然存在，外部需求增长乏力。在这样的情况下，国家依然会尽力确保GDP的增长。目前国家的GDP增长依然主要靠投资拉动，明年仍然会执行宽松的信贷政策，这使得市场对通胀的预期依然存在。因为这些原因，明年的市场仍然会比较好。

　　NBD：在地价和房价上涨的情况下，开发商的风险将大大增加，机会却会变少。对开发商来说，未来哪里会有机会？

　　赵汉忠：上海大虹桥的规划、京沪高铁的建设，以及城际铁路的建设，使得上海周边的卫星城市有很好的机会。我们在长三角已看到了很多开发机会，如常州、无锡、南通等地都具有土地成本低的特点。京沪高铁和城际列车的通车，将使这些卫星城市受益，他们可以凭低价吸引上海的购房者。