来源：经济观察报
差异化的房贷政策即将考验购房者。
日前，据知情人士透露，包括住房与城乡建设部、人民银行和银监会正在制定新的统一标准，拟对全国范围内的投机和投资型购房需求进行划分，并根据这一标准严格区别商业银行所提供的房贷杠杆。
该人士进一步指出，住建部主要
据悉，目前，这两项政策制定已经趋近于成熟。
“迫于政策层遏制房价飙升的巨大压力，两项政策有望于近期正式出台。”知情人士透露。
二套房新政拟出
一位接近监管层人士告诉记者，目前住建部、人民银行和银监会等部委正在研究如何对投机、投资型购房需求与老百姓的自住型需求进行划分，然后根据这个标准设定对投资与投机性房贷的限制性措施。
住建部负责对二套房及多套房划分标准进行统一。
实际上，按照目前的规定，商业银行以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行。
建设银行研究部研究员赵庆明告诉记者，该政策在具体实施当中存在两个问题。一是商业银行无法实现对家庭的认定，其次是对于改善型住房的认定各地标准不统一造成很多矛盾。
“目前，住建部打算在二套房认定上制定一个统一标准，对于家庭内涵的认定将做更加细致的规范，在改善型住房的标准上则直接画一道红线，取消各地方分散的标准。”知情人士透露。
“建立严格的统一标准可能是这次政策的主题词。正是由于2007年出台的对投机与投资型住房的认定标准不够细致，在银行具体放贷过程中，给大量投机客有可乘之机。”赵庆明表示，这次标准统一有助于遏制这种情况。
一位工商银行个人信贷部人士则称，就目前情况来看，各家银行对房贷的审核已经把控得比较严格了，很多行实际上已经提高了审贷标准，抬高了利率，因此，统一标准的出台，对多数购房者来说不会有太大的影响。
另一方面，人民银行和银监会的新房贷政策已经开始向部分银行征求意见。
据相关媒体报道，新规则或将第二套房贷的首付比例从不低于40%提高到5成以上，贷款利率也将上浮到基准利率的1.1倍，并收回各金融机构自主决定房贷利率的权力。
一位民生银行北京某支行信贷员认为，统一利率定价将会使小银行在与大银行竞争房贷的时候面临很大的劣势。“目前看来，这套新政策杀伤性会很大，而且缺少灵活性。”
赵庆明也认为，各个国家其实很少通过提高按揭利率来调整房地产需求的。这非常危险，如果不能进行细致的划分就很可能会伤害到那些低收入人群，所以这方面的政策制定会非常谨慎。
“实际上，人民银行与银监会的政策更具有指向性，但必须要和住建部的政策相互配合执行才会产生效果。”知情人士透露，目前还需要听取商业银行的意见，但迫于房价不断上升以及社会舆论的巨大压力，两项政策有望于近期出台。
重回“差异化”
实际上，无论对于商业银行还是监管层而言，中国的房贷政策只不过是重回两年前的政策轨道上来。
2007年9月，中国人民银行与银监会联合发出 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（下称359号文），要求第二套住房首付提高至40%，贷款利率同时提高10%。
这是最早的一个差异化房贷的版本，但当时缺少操作细节方面的考虑。银行普遍感到操作困难，提出了不少意见。其中对二套房和多套房的认定是问题的核心之一。
当年12月人民银行、银监会又发布了 《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（下称补充通知），其中规定引入一个 “人均住房面积”的概念，规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”。
《补充通知》一定程度上改变了359号文对于购买第二套房的 “一刀切”的做法，保护了有升级置业需求的消费者，在很大程度上也是可以满足那些自住型的“小房换大房”的需求。但在实际操作中，部分商业银行并未严格执行。一些中介机构还想方设法帮助投机客获得较低的利率和首付。
“这些问题一直没有解决，但在2008年下半年全球金融危机以及房价快速下跌的浪潮中，也没有人关注了。”赵庆明说。
2008年底中央紧急出台保民生的政策，鼓励居民购房，防止房价大起大落，在这种情况下，大规模优惠政策就取代了防投机的政策方向。
但随着去年以来，房价再次大幅度走高，限制投机的差异化房贷政策开始重回舞台中央。
12月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，明确提出“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”。
一位工商银行个人金融部人士说，此次出台的政策很可能会比两年前的政策更加精准、有力，可以看得出来监管层的决心很坚定。差异化的信贷政策配合财税政策将大幅度抬高囤房和炒房的成本，将会有效遏制投机房地产的需求。
一位农业银行人士认为，从另一个角度来看，严控房贷还仅仅是堵的政策，从2009年的经历来看，商业银行在房贷业务中的竞争非常激烈，尤其是中小银行为了争夺房贷客户也有压低利率或者降低首付的冲动。而且，市场往往会很快想出应对的办法。因此，对于监管层而言，仅仅制定严格的房贷政策是不够的，还需要监督商业银行严格执行。
“从长远来看，建设更多的廉租房和经济适用房，理顺土地机制，大规模增加住房供给，才能够真正疏导庞大的住房需求的洪流。”他说。
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