杭州18条房产新政详解：鼓励自住和改善型购房

　　1月10日，离杭州救市24条终止日期已过了9天。就在大家都以为24条新政在2010年延续无望时，杭州18条房产新政突然出台。

　　昨天（1月10日），杭州市出台《关于加强保障性住房建设，支持自住型和改善型住房消费，促进房地产市场健康稳定发展的若干意见》(即坊间所称的18条房产新政)。

　　《意见》明确，在杭州市区因首次置业或改善型需求购买普通住房，均可享受房款总额1.3%的购房补贴。

　　18条房产新政，因为被称作“24条”的修改案而备受关注。记者发现，相比“24条”，18条房产新政的最大变化就是延续对自住型和改善型住房消费的优惠政策，但力度有所减小，取消对投资性购房的优惠。

　　焦点1：自住型和改善型购房，可享受购房补贴

　　18条房产新政规定：

　　在杭州市区首次购买140平方米以下的普通住房，可享受房款总额1.3%的购房补贴；

　　在市区仅有一套住房，在2010年1月1日至2010年12月31日期间出售住房，并重新购买普通住房，可享受房款总额1.3%的购房补贴；

　　因房屋拆迁(含危旧房改造)选择货币安置的，在市区购买普通住房给予超过货币补偿款部分1.3%的购房补贴。

　　上述3种住房消费享受购房补贴的时限为2010年1月1日至2010年12月31日，商品住房以合同备案日期为准，二手住房以产权登记受理日期为准，以家庭为单位认定，一户家庭只能享受一次。

　　相比24条，18条新政的购房补贴力度减小，惠及人群也从所有购买普通商品房的人群缩小到自住和改善型人群，投资型人群被“赶出”补贴享受行列。

　　由于新政没有明确140平方米究竟是建筑面积还是套内面积，我们只能根据1月1日起杭州市农税征收管理局采用的按建筑面积分割各档税费的方式，假设为建筑面积。

　　新政前后，自住和改善型人群购房补贴减少多少？

　　对于二手房，购房补贴缩减了：以90平方米以下总价100万元的房产为例，今年购房补贴为100万×1.3%=13000元；如果原购入价为70万元，去年购房补贴可达24040元。

　　而对于同样面积的新房，购房补贴反而有所增加：以90平方米以下总价100万元的一手房为例，今年购房补贴为100万×1.3%=13000元。去年补贴契税为100万×1%×80%=8000元。

　　焦点2：购房入户继续，门槛没有提高

　　2009年引发大量外地人入杭买房的购房入户政策，在2010年得到延续。记者比较了2010年和之前的购房入户政策，发现完全一致，并没有出现之前争议猜测的门槛可能提高一说。

　　按照新政，购房者为非杭州市区户籍人员(不含境外人员)，在上城区、钱江新城内购买单套住房(含存量房)总价达100万元(含)以上，或在下城区、西湖区、江干区、拱墅区、杭州高新开发区(滨江)内购买单套住房(含存量房)总价达80万元(含)以上，或在杭州经济开发区购买单套住房(含存量房)总价达60万元(含)以上，经市房管、公安等相关部门审核批准后可申请办理1户(夫妻以及未成年子女)杭州市区户籍。

　　焦点3：公积金优惠政策继续放大

　　在银行2010年对房贷执行收紧政策的同时，杭州市的公积金贷款政策继续保持2009年的优惠幅度，而且某些方面还有放大现象。

　　新政规定，2010年继续执行现行的住房公积金贷款政策。每户家庭住房公积金贷款最高额度为80万元，个人住房公积金贷款最高额度为50万元。借款申请人建立住房公积金账户满6个月，即可申请住房公积金贷款。住房公积金贷款最长期限由男60岁、女55岁调整为男65岁、女60岁。购买商品房的首付款比例不低于20%。

　　而且有些政策相比24条似乎更为优惠：对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件再贷款购买第二套普通住房的，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。职工为改善居住条件再次购买自住住房的，在首次公积金贷款结清后，可申请第二次公积金贷款，贷款额度比照首次执行。

　　如何界定“为改善居住条件而购房”？如果界定不清晰，这是否意味着第二套购房均可享受第一套的公积金贷款优惠政策？记者注意到，在24条中，可按相应额度申请第二套住房公积金贷款者，必须首套贷款购买商品房人均建筑面积未达到全市人均住房建筑面积标准。相比之下，这次的相应“门槛”显然低得多。

　　还有，新政也首次明确，职工的直系亲属(父母、子女)购买自住住房的，可申请提取职工住房公积金，提取总额不超过购房总价款。而24条只规定，鼓励职工提取本人、配偶及直系亲属住房公积金购买自住住房，没有18条新政这样细化。新政的优惠力度加大之意非常明显。

　　焦点4：首次提出“出租房税费优惠”政策

　　新政规定，对个人出租住房不分用途，营业税在3%的基础上减半征收，房产税按4%的税率征收，免征城镇土地使用税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；个人非住房出租用于经营所取得的收入，经房屋所在地税务部门批准，其房产税按现行税率减免30%。

　　这是一招平衡棋

　　也许是巧合，就在杭州18条新政出台的昨天，国务院办公厅也发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，将第二套住房的贷款首付比例提高至四成，延续了前段时间中央密集出台的楼市调控政策。

　　结合本次杭州18条房产新政，业界人士认为：政府不会让楼市大起大落，2010年楼市平稳发展的可能性非常大。

　　杭州房产评论员丁建刚说，推迟出台的杭州18条房产新政是一个高明而平衡的新政——这是一个高明的做法，不折不扣地贯彻了中央鼓励自住与改善型住房需求的精神，又巧妙避开了所有与中央政府政策不一致的地方。

　　杭州房产新政的如此修改，是业内早已预料到的。

　　“18条新政的出台在预料当中。”东润房产营销总监魏轶青认为，2010年第一周，因为原先杭州市的税费优惠政策突然取消，一手楼市成交量进入冰冻状态，日成交量由年前的日均200套瞬间下跌到50套以下。现在杭州市又出台购房补贴政策，实际上弥补了优惠的减少，也有效提升了购房者的信心。这一新政将缓和成交量急剧下跌的态势。

　　而对许多一直等待房价下跌的购房者来说，他们可能要失望了。有说，短期内，他们看不到房价下跌的可能性。（张卉卉） (来源：《钱江晚报》)