二套房贷首付至少40% “二套”界定模糊影响效果

　　就在银监会否认“二套房贷首付提至50%”的传言不久，国务院办公厅昨天下发通知，针对近期部分城市出现房价上涨过快、加强风险防范和市场监管等问题作出要求。其中“二套住房首付款比例不得低于40%”的规定，终止了此前坊间对二套房贷的种种猜测。但业内人士认为，目前对于“第二套房”的界定过于模糊，可能影响到政策的执行效果。

　　房产新政

　　扩大5类房供地比例

　　《通知》要求，加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。同时适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。

　　增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。对于房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要扩大中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设用地供应量和比例。要加强商品住房项目的规划管理，提高规划审批效率。要及时向社会公布住房用地年度供应计划，对需要办理农用地征转用手续的，要加快审批工作，确保供地计划落到实处。

　　二套房贷款首付至少40%

　　金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。继续实施差别化的住房税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。

　　一次性公开全部房源

　　严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。

　　对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度将进一步加大。违法违规用地和囤地、炒地行为将被严厉查处。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。

　　要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源。

　　后年解决低收入家庭住房

　　在保障性安居工程建设方面，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难。同时，加快建设限价商品住房、公共租赁住房，解决中等偏下收入家庭的住房困难。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续推进林区、垦区棚户区改造。

　　专家说法

　　“二套”界定模糊

　　“我和老公都是四川人，户口还是未婚，第一套房是老公买的，现在想换套大点的，中介说只要用我的名字，享受首套购房优惠没问题。”有意近期买房的姜小姐私下告诉记者。

　　“由于异地联网不畅和情况复杂等原因，第二套房至今没有一个严格的界定”，美联物业市场研究部总监张大伟表示，“不少二套房的购买者利用政策的模糊性，还是能够享受低首付的优惠。”

　　目前二套房贷款的界定以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数；已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再向商业银行申请贷款均按第二套房执行。

　　事实上，除了姜小姐的例子以外，还有很多“二套”能够冒充“首套”，比如已有一套之前全款购买的住房，且之前未贷款购房，再贷款买房的；夫妻双方为了购买二套房而提前离婚，分别贷款购房的；夫妻双方分别同时用公积金及商业贷款购房的；已经用商业贷款购买一套房的，再利用公积金购房的；曾经贷款购首套房，出售旧房后再次购房的等。

　　“"二套"缺乏严格界定，不仅增大银行风险，而且抑制投资投机性购房的效果也将打折扣。”张大伟说。

　　房价整体涨幅将现虚乏状态

　　事实上，对于二套房贷首付，央行和银监会之前的规定也是最低40%，不过其房贷利率原来是至少要在基准利率基础上上浮10%，也就是1.1倍，如今改成按照风险定价。

　　业内人士认为，通知延续了对购房人群实施差别化政策的原则，而且在考虑到银行金融风险的同时，加大了银行的自主调控空间，利于市场竞争。“现在房贷很多都是7折利率，那么只要高于7折，比如7.1折，都可以是风险定价。”

　　随着房价的飙升和成交量的屡创新高，商业银行开始重新评估房地产市场可能引发的信贷风险。去年底以来，各大商业银行对于二套房按揭已经明显收紧。目前北京多家银行已经严格执行首付比例40%和执行基准利率的1.1倍为客户申请二套房贷款。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强表示,该项通知对于抑制当前房价上涨过快有一定的作用，预计今年将不可能再现2009年房价狂涨的局面。今年的房价整体涨幅或将呈现虚乏的状态，不排除部分地区房价出现回调的可能。

　　“不久，针对房地产市场的"地方版"配套政策将相继出台，市场会不断看到“地方版”的细则性文件。”