信贷政策将“适度宽松”开发商资金压力并不大

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　岁末年初，国务院以及各地地方连续出台的房地产宏观调控政策，以及物业税虚转实的传言，给房地产业2010年的前景蒙上了阴影。地产龙头股在新年股市开门后连续大跌，万科甚至因此放弃了股权激励计划。1月12日，央行调整存款准备金率的公告 ，更被认为是银根将收紧的信号。受其连累，昨日A股市场上各地产股一片跌声。

　　但中国房产信息集团联席执行总裁、易居中国克而瑞信息技术有限公司总裁丁祖昱在接受《每日经济新闻》采访时，却力挺房地产业上市公司今年的业绩，相信今年开发商可以获得比去年更高的利润。

　　话题1：政策货币政策只是“适度宽松”

　　NBD：您觉得今年房地产市场走势如何？会出现像2008年那样的大规模滞销吗？存款准备金率的提高，是不是货币政策将要转向的一个信号？

　　丁祖昱：与去年相比，今年一二月份交易可能会比较清淡，进入淡季。产生上述现象的原因，一方面是去年下半年房价上涨过快，市场需要休养生息。另外，宏观调控政策也会促成购房者转向观望。但是，像2008年那样的大规模滞销不会出现，适度宽松的货币政策仍然让市场保持较强购买力。

　　昨日央行公告上调存款准备金率，我个人认为并不表示货币政策将由松变紧，而应该看作是适度宽松货币政策的一种执行。每年的一季度都是各大银行贷款发放最多的时期，今年也不例外，一月份的第一周就发行了6000亿元的贷款。在这样的情况下，央行调整存款准备金率，其实是为了确保今年的货币政策保持“适度宽松”。

　　NBD：中央及地方政府的信贷及税收政策会对市场产生怎样的影响？

　　丁祖昱：对开发商来说，今年的信贷政策和去年并没有太大差别。虽然有人认为今年的信贷政策会收紧，但即使这样，仍然会有6万亿的信贷规模，因此开发商的资金压力并不大。唯一可能受到影响的是个人的二套房贷，不过与2007年时的二套房贷政策相比，今年的二套房贷款政策更多影响的是市场心理，不会影响客户的购买力。

　　话题2：房价保障性住宅可牵制房价

　　NBD：有观点认为，今年房地产市场的成交重心将在二三线城市，您觉得呢？

　　丁祖昱：根据我们的预测，二线城市的成交量会上升，房价会趋于平缓；三四线城市则会出现分化，一些城市的成交量会比去年更好；而一线城市的市场会出现价涨量跌的情况。

　　NBD：有开发商说，由于今年的土地价格猛升，未来上海楼市将以豪宅作为主打产品，这会成为事实吗？

　　丁祖昱：这是不可能的。上海内中环地区，由于项目供应少，的确可能会出现很多豪宅项目；但是在郊环外、外环外等区域，这种情况是不可能发生的。虽然今年上海一些地区房价涨幅超过100%，但是郊环外和外环外楼市平均价格涨幅没有达到30%。事实上，由于上述地区存在着大量的保障性住宅，区域商品房的价格很难有大幅度的上涨。

　　NBD：过高的房价令购房者很难承受。不做高端豪宅，开发商的房子能卖给谁呢？

　　丁祖昱：我们衡量客户购买力的一个重要指标，不是看单价，而是看总价。去年上海市场已经成交的房源中大约有57%的房源总价是低于二百万的，这个比例显示，只要价格涨幅不过快，白领阶层还是有能力在上海买房的。

　　话题3：利润开发商的利润将高于去年

　　NBD：有观点说，今年开发商的业绩最多比去年略有增加，有些还要下降，您觉得呢？

　　丁祖昱：今年大部分开发商的确不会有去年那样的高增长业绩。表现最好的开发商，业绩增长的幅度可能也就30%，保利、绿城等去年增幅超过100%的开发商也不例外。但是，今年大部分房企的业绩仍然会较去年增长，尤其是在一二三四线城市都有布局的开发商。由于今年的房价要比去年初高出很多，所以开发商的利润也普遍会高于去年。即使那些项目局限在一线城市的开发企业，今年也不会有太差的业绩表现。退一万步说，即使房子打8折卖，开发商仍然可以迅速全部售完房子，维持和去年一样的业绩是没有问题的。

　　NBD：城镇化建设被认为是我国未来五至十年的一个重要方向。有人认为，只有那些有能力大规模“造镇”的公司，如万科才会有市场前景。这会成为今年开发商转型的方向吗？

　　丁祖昱：不会。大公司固然可以利用规模优势大规模造城镇。但是，中国目前更多的是只能同时开发一两个项目的小公司，它们没有“造镇”的能力，但在数量上占据绝对比例。虽然行业整合是大势所趋，公司间的合并现象会越来越多，但是无论怎样整合，仍然会有中小公司存在。

　　话题4：行业咨询服务业今年业绩将更好

　　NBD：很多地产研究咨询机构仅仅只是代理公司的附属，难以独立实现盈利。但克而瑞却成功实现了上市，这是如何做到的？

　　丁祖昱：事实上在2006年前，易居并没有想到在咨询研究领域赚钱，很多项目仅仅只是投入。但是，易居后来发现早前在基础研究领域投入大量资金的项目开始盈利了，于是便开始整合资源，并在2009年5月启动了上市计划，最终成功。事实上，克而瑞的盈利来源于没有回报的前期性研究投入，比如在一些以前尚没有客户资源的地方开拓新的信息点，目前克而瑞已在全国35个城市有了信息点。很多开发商就是看中了公司在那些城市的信息点和克而瑞签约。

　　NBD：克而瑞如何看待今年的地产咨询市场？

　　丁祖昱：在宏观调控的预期下，房地产市场的销售可能没有去年那样好，但这恰恰是地产咨询业的机会。因为在市场过于火爆或过冷的时候，房地产开发商是不需要咨询机构提供服务的。市场不温不火时，房地产商才最需要研究机构的帮助。

　　NBD：克而瑞今年业务发展的重点将是什么？

　　丁祖昱：克而瑞目前有房地产咨询和房地产互联网业务两块。房产咨询业务不但会继续扩大信息布点城市，还会进一步专业细分化，比如商业地产领域可细分出地铁商业的子专业，并培养出熟悉这一领域的专家型人才提供顾问服务。目前克而瑞已经建立了不同城市的发展模型，帮助客户理解专家思路。而互联网业务，主要以北京为基础向全国各地扩散。目前新浪房产的新房、家居、二手房团队人数已经超过了1500人。