防止地方干预对冲房市调控

　　国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》1月10日正式亮相，其中要求各地抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。

　　这一被业界称为“国11条”的“通知”引起了对于遏制房价飞速上涨方面的颇多期待。但就在“通知”出台前1天，杭州出台房产新政，对于自住型普通住宅消费进行鼓励，在杭州市区首次购买140平方米以下的普通住房，享受房款总额1.3％的购房补贴。地方政府这种在“市民福利”名义下进行的“托市之举”似乎又在提醒，规范地方房地产政策之难。

　　在房地产市场中，政府是规则的制订者，是裁判员，但由于中国土地国有，地方政府垄断土地一级市场，房地产开发的各项程序审批又离不开政府，由此政府又不能不成为运动员。政府不仅是最大的利益关联方，又同时是利益分配的操盘手。首先，政府对土地的出让直接就是一个政府、开发商、消费者之间的利益分配过程；其次，政府对项目规划的审批直接影响到不同开发商之间的公平竞争，影响到不同区域地方政府之间的利益。重庆市规划官员腐败案暴露出的房地产领域的“潜规则”令人深思。再次，政府对市场的宏观调控直接影响到住房的供求和价格，而关于住房保障的标准和覆盖范围等，直接影响到不同收入群体的利益再分配。

　　房地产的复杂性在于，所有人都在参与博弈，所有人都有利益，而且所有人的利益诉求都有很大的不同。从这个意义上讲，在当前的房地产开发模式下，在传统的政绩考核体系下，政府作为利益相关者，很难把自身从社会矛盾的焦点中超脱出来，成为公正公平的协调者。

　　因此，尽管中央政府反复强调要以最广大人民群众的根本利益作为出发点的落脚点，执政为民。但在实际工作中，政策的制定常常受到部门利益的左右和地区差异化的影响。比如，早在2004年，中央在“国6条”中就明确要求各地要采取有效措施稳定房价，但实际上，一些地方政府默许房价的上涨，他们更担心房价会跌下来，中央政府“收紧银根、收紧地根”的一系列宏观调控政策在各地的执行中不同程度出现了“上有政策、下有对策”的现象。而在2008年市场刚刚出现了一些理性的调整，就有地方出台超出中央政策范围外的所谓“救市”政策，比如：用财政资金购房托市，直接给予房地产商税收优惠，给“地王”付款松绑等。

　　在市场经济条件下，政府的基本职责是维护市场公正、公平、公开的交易，打击扰乱市场秩序的行为。加强领导统筹安排，加快建立并完善以廉租住房为重点的、分层次的基本住房保障制度，体现社会公平主义。但由于不动产的不可移动性和住房作为商品的双重特性，既是必需品同时又是投资品，住房市场从来就是一个区域性特征明显的市场，也是一个不可能完全自由竞争的市场，易于产生垄断和导致市场失衡，而市场失衡的极端情况就是市场出现明显的泡沫。房地产泡沫如果再与房地产抵押贷款以及金融衍生品结合起来，则会成倍膨胀，最终对一国经济和金融体系造成严重冲击。因此，保证房地产住宅市场供需均衡、稳定可控，防范金融风险，既是政府的天职，又成为各级政府干预市场的最好的理由。

　　地方政府和央企在土地市场上推波助澜，房地产行政管理部门在市场监管上缺位，是导致2009年等始料不及的房价急涨的重要原因。不从根本上改革和完善土地使用制度，就很难改变当前“地价涨推动房价涨，房价涨又导致征地、拆迁成本加大，并进一步推动地价上涨”的怪圈。不切实转变政府的职能，规范政府行为，中央宏观调控政策在地方的落实只能是“掩耳盗铃”。

　　当前，要坚决强化政府对市场的监管，做到不缺位。包括：健全房地产市场法规，遏制开发商搞局部垄断、价格合谋、囤地捂盘等各种扰乱市场秩序的不正当竞争行为，实行有限的反垄断政策，鼓励市场竞争，调节市场供求，防止过度投机，加强房地产金融监管，严格差别化信贷政策的执行，防止金融与泡沫的结合。

　　长期而言，要科学界定政府实施市场干预的边界，规范政府行为，做到不越位。要认真研究适应房地产业科学发展的行政管理体制，切实转变政府职能。要始终坚持公平正义，完善政府的公共服务，充分体现不同利益主体的平等，政府部门利益不应该凌驾于社会公众利益之上，更不能“与民争利”。在房地产政策制定上，要有序扩大公民的政治参与，畅通不同主体的利益诉求渠道，大力推进信息公开透明，强化社会监督。

　　特别需要注意的是，进一步出台房地产调控政策，应避免过度强调政策短期的市场效应和市场效率，而忽视长期的市场公平。住房和住房的收益已经逐步成为中国城乡居民最为重要的资产和财产性收入，随着近期政策效应的逐步发挥，必将对市场产生积极的深远影响。只有把握好各项政策出台的时机，统筹协调好各项政策的力度和节奏，坚持循序渐进加强房地产市场基础性建设，才能确保房地产市场的健康可持续发展。