经济观察报 记者 胡芳洁 胡怡琳 2009年，对苏宁电器集团来说，是一个特殊的年头。
这一年，无锡、威海、连云港、南京四地的苏宁广场、苏宁电器广场，相继开工。2010年1月8日，威海苏宁电器广场提前完成结构封顶。
尽管目前还没有任何一个广场落成，但苏宁电
构建中的王国
苏宁电器集团的商业地产开发，由其旗下的苏宁置业完成。苏宁置业正在开发和计划开发的苏宁广场项目，包括南京的四个商业广场，以及威海、无锡、成都、徐州、连云港、镇江、盐城的苏宁电器广场、苏宁广场。根据目前得到的数字统计，苏宁置业计划开发的商业广场项目达11个。
本报根据公开资料统计，这些商业广场的总投资额超过213亿元，总建筑面积约251万平方米。
1月6日，苏宁置业在南京与凯悦酒店集团举行签约仪式，双方宣布，凯悦将在南京、无锡、徐州三地的苏宁广场开设三家五星级酒店。
对于商业地产开发，苏宁电器集团曾这样表示：希望通过自建店面的模式，减低苏宁电器门面在全国扩张过程中所遭遇的租赁风险，降低经营成本。
这些规模庞大的商业综合体项目，包括购物中心、酒店、公寓等多种业态，将极大考验开发商的资金实力和商业运作能力，也使苏宁电器集团的野心显露无疑，这显然不仅仅是为了解决苏宁电器租赁成本的问题。
推动力
自苏宁电器上市以来，2004年至2008年的年报一再表明：租金成本上涨仍是公司连锁发展过程中面临的主要问题之一，在条件允许的情况下进行自建店面，以降低成本。
这一说法，与苏宁电器集团目前的做法完全吻合。
租金的上涨的确是一个现实问题。从年报来看，苏宁电器一年之内需要支付的租金，2006年至2008年，分别为9.5亿元、15.6亿元、18.5亿元。而已签订租赁合同、最低应支付租金总额从2006年的91.6亿元，上升至2008年的141.7亿元。
根据DTZ戴德梁行研究部提供的数据，中国大陆优质商铺租金，在过去5年间每年约有8%的增幅。
不仅仅是租金上涨，租赁到合适的优质商铺，比以往更为困难。
DTZ戴德梁行商铺部董事张家鹏表示，几年前，一个大型的购物中心，有几个主力店会给租给超市、家居这类商户，它们给出的租金都不高，在几年前还可以接受；但最近几年，随着土地价格的上升，开发商对租金回报的要求变高了；此外，随着中国商业地产全球吸引力的增加，大量外资品牌开始进入，对商铺的需求量也随之增加，竞争对手出现。
“开发商对品牌的选择变多了，有了很多可替代的商户。例如，同样租下2000-3000平方米的商铺面积，ZARA、H&M、特力屋等商家，给出的租金价格往往比苏宁、国美高出40%-50%。”张家鹏表示，另外在做M的过程中，开发商有了一个重新的认识，如果在市中心，为了维持卖场的品质，他们并不愿意将大面积的商铺租给苏宁、国美这样的电器卖场。
不过，与金额巨大的投资比起来，租金的问题并没有那么严重。作为一家以零售业为主业的企业，苏宁电器集团显然具备一些商业地产开发的天然优势。
优势与风险
“当零售业公司涉足商业地产，它可以利用零售业的资金周期差，通过大量关联交易等手段使得现金流得以最充分地被利用。”盛达资本有限公司高级副总裁康红恩表示。
零售和地产一体化运作在国际和国内都不少见，如乐购、国美等。2009年，宜家也在北京大兴购得地块，迈入商业地产开发。
作为国内零售企业的代表，苏宁电器集团在商业地产开发上的现金流优势，自然不言而喻。
零售商对供应商的付款，在中国通用的是“先销售、后付款”的方式。销售与付款之间的时间差内，这些资金，成为零售商免费的午餐。
据上市公司苏宁电器年报显示，2008年底，其持有的现金及现金等价物为68.9亿元，2007年、2006年这个数字分别为35亿元、15亿元。现金持有量逐年上升幅度约100%。
另外，2008年底，其经营活动产生的现金流量净额38.2亿元，远高于其利润总额29.5亿元。出现现金流量净额高于净利润的情况，一个原因就是企业在买卖中处于强势地位，在产品销售出去以后，能长时间占用供应商的资金。苏宁电器的应付账款也从2007年的31.5亿元，上升至2008年的36.3亿元，正好印证了这一点。
“这对于上市公司来说是有利的，能够长时间赊账，就是将别人的钱当做自己的运营资金使用，相当于是免息的银行贷款。”有业内人士表示。
此外，苏宁电器集团本身作为零售商，在招商方面也有着自己的优势。
以威海苏宁电器广场为例，该项目建筑面积4万平方米，2009年9月底开工，目前已经提前实现结构封顶，并对外表示计划在今年8月开业。这意味着从开始施工到开业，耗时将不到1年。
“这个速度是非常快的。”张家鹏表示，按正常情况至少需要2年的时间。
康红恩表示，单纯从回报率来看，商业地产的投资回报率并不高，中国大部分商业地产，现阶段投资回报率可能都不足8%。
“为什么大家还是趋之若鹜地去做？因为很多开发商把它当做一个具有杠杆效应的融资工具。”康红恩说，如开发贷，很快就能转化成为经营性物业贷款，而这笔钱通过低成本从银行套出来之后，又可用于投资回报率更好的项目。
“苏宁的优势还在于，它可以通过苏宁电器本身这个强有力的商业品牌与当地政府或者物业方进行谈判。所以在拿地成本方面也有一定的议价能力。”康红恩说。但这里面存在一个风险：轻资产公司向重资产公司转型过程中，如何控制风险。资金沉淀太多，一旦遭遇宏观调控，某个环节资金链发生问题，很可能就是牵一发而动全身。
截至2009年9月，苏宁电器已在全国拥有885家连锁店，经营面积达到377.5万平方米。随着连锁店数量的增加，苏宁电器对销售渠道控制的能力加强，同时对供应商的控制也在加强。这些能力的增强，都是对苏宁电器集团商业地产版图的莫大支撑。
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