融资成本攀升 房企发债“迎难而上”

　　知难“举债”

　　1月11日，恒大地产宣布将发行担保优先票据，开启了今年内地房企债券融资的第一单。公告称，恒大地产将国际发售一次性还款的担保优先票据，用于偿还结构担保贷款中尚未偿还的本金，及现有及新增物业项目提供资金等。业界此前猜测，这笔票据利率可能达10 %-12%。

　　“不过这算是比较合理的利率区间。自去年9月起，房地产公司若要发债成功，基本要遵循债券申购利率的上限区间。”一家投行债券部人士向记者透露。去年9月初，碧桂园发行一次性2014年到期的3亿美元优先票据，年利率同样达到11.75%。

　　内地房企境外发债利率的高企，同样让房企境内发债的利率水平不断攀升。去年9月金融街发行的5年期公司债利率才5.7%，仅过一个月，万通5年期公司债利率就蹿升到约7%；11月初，津滨发展公司债的发行利率基本落在7.2%-7.7%，亿城股份9亿元5年期发行规模，创下8.5%高利率，但最终仅认购7.3亿元。

　　“当前房企要在境内发债，如果不承担8%-9%的债券票面利率，基本难以发行，境外则基本在11%以上。”上述投行债券承销部人士透露，“如果房地产公司嫌发债利率过高，一些投行愿意作为对手盘，签订一份带有可转债股价对赌的债券认购协议，但以往可转债的转股价格在平均30日均价基础上打8-9折，现在基本得降至7-8折左右。”

　　汉华评值有限公司董事陈逸超透露，当前机构投资者在询价过程里，不但要仔细审核分析债券融资投放房产开发项目的销售前景与现金回流速度，还要四处“打听”地产公司有没有能力获取银行信贷偿还这笔融资，得到“相对确定”的肯定回复后，他们才愿意申购。

　　记者发现，为了提高地产公司债吸引力，投行债券承销部门不得不对发债方式进行某些金融创新，如利率分期限设定，或是允许投资者提前回售。

　　去年6月，远洋地产在国内发行6年期、总额为26亿元的企业债券时，约定前3年票面年利率为4.4%-5.0%，后两年可将票面息率增加0-100个基点，投资者有权在第三年末回售债券。

　　“当时市场资金面很宽裕，40余家机构中，除一家机构按利率上限申报外，其余均按下限申购，超额认购3-4倍，大概一个小时就认购完毕了。”前述投行债券部人士称，“但让机构投资者心动的，是当时远洋地产已完成超过60亿元的销售合同，足以偿付债券本息。”

　　债务结构调整手段

　　偏高的发债利率，并不能阻挡境内众多房地产公司对“拿地”的渴望。

　　之前有市场分析称，恒大地产之所以举债融资，是由于IPO融资额度只有56.5亿港元，扣除6.099亿股旧股退出，公司本身的融资净额只有32亿港元，还要偿还其2007年借入的一笔结构性担保贷款（4.3亿美元），剩余款项约2.5亿美元，IPO募集资金所剩无几。“不过，购买土地储备只是房地产公司发债融资的一个目的，更重要的目标是调整地产公司的债务结构。”浙商证券房地产行业研究员戴方透露，目前很多地产公司的债务结构并不均衡，主要是“短债比例过高，长债比例很低”。

　　究其原因，金融危机以来，很多银行为了规避信贷违约风险，一般选择以企业流动性贷款名义向地产公司发放“项目开发贷款”，贷款周期通常是一年左右，然后根据当年地产公司销售回款、应收账款与留存利润等财务指标，决定是否允许将该笔贷款展期，或贷新还旧，或直接收回贷款。即使是有些发展前景很不错的大中型地产项目的土地抵押贷款也不会超过3年。这导致房地产公司短期面临很高的偿债压力。

　　“如果地产公司能够发行5年以上的债券，一方面用于偿还短期债务，降低企业利息支出压力；另一方面提高公司现金流，而且短期偿债压力的减轻，也有利于房企从银行拿到更高额度的授信。”戴方认为。

　　相比地产公司IPO募集资金与银行贷款不能用于购买开发用地，债券募集资金的投向更显宽松。一家房地产公司负责人透露，当前愿意承担8%-9%高利率发行长期债的地产公司并不在少数。由于地产公司参与项目开发的自有资金主要来源是留存利润、销售回款、增资扩股、信托融资与民间融资。相比民间融资利率约20%及信托产品发行综合成本11%-12%，举债融资的成本还是偏低的。

　　“信贷政策年年都有变化，今年能轻松拿到大量贷款，明年就可能拿不到贷款，发行长期债券，至少能让地产公司现金流与融资杠杆保持在一个合理的程度。”上述地产公司负责人指出。

　　此前有媒体报道，广州市政府已收回多块长期闲置的土地，涉及多个地王项目。

　　他分析说：“主要原因是2007年很多房地产公司高价拿地后，遇到次贷危机，土地收购款久久不能从银行得到贷款全额交付，造成被动屯地，但长期没有地产开发项目实施，政府不得不收回。现在地产公司可以依靠举债融资，拥有足够资金交付土地收购款与用于项目开发，反而保住自己曾经辛苦拿到的地王项目。”