东方海外获利了结 凯德置地“拦腰价”接盘

　　CBN记者　唐文祺

　　表面上看，这是一次“剜肉疗疮”的交易。1月18日，东方海外（00316.HK）发布公告称，以22亿美元作价，将名下7个内地房地产项目的“资产包”出让予凯德置地。对于东方海外而言，这些项目100%的股权出让，即意味着明确了退出房地产领域的“姿态”。东方海外国际新闻发言人沈志澄昨天向《第一财经日报》确认，公司在短期内不会再有进军内地房地产市场的计划。

　　凯德置地捡“便宜”

　　而《第一财经日报》记者获得的一份文件显示，凯德置地此次收购的平均楼面地价几乎相当于这些项目市值的“拦腰价”。如果按照22亿美元约合149.6亿元人民币的价格折算，此次收购完成之后的平均楼面地价约在10108元/平方米。就连凯德置地总裁廖茸桐也坦言，这笔交易“合算”。

　　记者获取的数据显示，东方海外卢湾项目建筑面积约145500平方米，其楼面地价约为27000元/平方米，而周边房价早已达到6万元~8万元/平方米。2005年10月，东方海外与新长宁集团联合体以14.8亿元总价，将长宁区88街坊32/8丘地块纳入囊中，楼面地价6095元/平方米。4年之后，长宁区周家桥街道91街坊地块拍出了2.2万元/平方米的楼面地价，土地升值不止三倍。

　　不止于此，2006年12月，东方海外以4.18亿元总价斩获的南码头街道8街坊地块，折合楼面地价4066元/平方米。随着世博会概念的一路升温，附近辐射区域内的住宅均价早已突破25000元/平方米。而2005年4月以2.9亿元夺标而得的衡山路85号，如果按照14259平方米的建筑面积计算，楼面地价约20338元/平方米。不过，众所周知的是，这一项目附近的新增项目早已“绝迹”多年。

　　由于东方海外所获项目大多为综合性物业，仅包含部分住宅，因此，对于国内多数以住宅开发为主要业务的开发商而言，虽然这个“资产包”非常划算，但并不符合这些公司的开发策略。此外，高达22亿美元的总价，对多数开发商而言，已是一个有形的“高门槛”。于是，这个“资产包”就成了主业就是开发综合性物业的凯德置地的“囊中之物”。

　　只是，对于市场而言，变化还是来得太快。就在2009年9月，东方海外还斥资2.411亿元，增持了上海东方海外永业房地产有限公司的股权，将持股份额提升至99%。在此之前，即使是在当时公司的2009年中期业绩报告中，东方海外仍然对内地多个房地产项目依次罗列出了发展计划。在业绩报告中，公司方面称，集团将先行推进住宅项目的开发，尤其是上海项目的落成。

　　根据披露，上海卢湾区长乐路项目将建成高级住宅及一所豪华酒店，其中酒店的地基工程已经完工；长宁路项目的发展规划已提交至区规划局；浦东南码头住宅项目的开工时间表原本定在了去年下半年；而今年被点名作为“闲置地块”的衡山路项目，则在那时已表示会尽快提交发展计划大纲。当业界以为东方海外会借机大展拳脚时，离场的消息却在此时传出。

　　“东方海外整体出让的那个"资产包"，之前曾经秘密洽谈过多家房地产公司。从凯德置地接手的最终结果来看，倒是最为合适的。”一位投资业界人士称。这一判断，同样由凯德置地总裁廖茸桐对本报记者作出确认，他认为，这些项目与凯德置地旗下各项业务板块的发展十分匹配。

　　东方海外“壮士断臂”

　　虽然凯德置地是以“拦腰价”获得7个项目，但东方海外亦获利不少，高达10.55亿美元的收益，已十分接近成交价22亿美元的一半，亦算是其多年“捂地”的显著成效之一。

　　当然，东方海外此次的“壮士断臂”之举，仍隐藏着不可言说的几分尴尬。“东方海外名下业务主要是船运和房地产，这次房地产业务的退出，是想完全转回到船运业务中去。”一位接近东方海外的人士表示。

　　截至2009年6月，东方海外集团6个月营业额为20.68亿美元，同比跌幅达35.5%。其中，占营业额99%的航运及物流业务收入为20.533亿美元，较2008年同期减少了11.224亿美元之多。究其原因，主要还是受到全球金融危机影响，各航线收入及货量大幅下跌所致。沈志澄亦坦承，此次出售地产项目，正是公司在业务板块方面对资金进行调整的方式。

　　“房地产业务只是东方海外整体业务中占比很小的部分，但根据内地当前的房地产市场来说，这无疑是个能够获利的"金蛋"，所以尽快完成出让以抽调回救主业的做法，也可以理解。”一位知情人士表示。与之相印证的是，东方海外在出让公告中亦称，交易销售所得款项，将可能用作集团的一般营运资金，及为运输及物流业务发展提供资金。