2010年房地产市场注定是个政策市。
继2009年12月底中央密集出台一系列针对房地产行业的调控政策以来,1月10日,一份被称作“国十一条”综合运用了土地、信贷、税收、行政监督等多种手段的调控蓝图,正式确定了2010年中国房地产政策的基调和架构。19日,国务院总理温家
宝主持召开的国务院第四次全体会议上,讨论的《政府工作报告(征求意见稿)》这样表述房地产市场:抓紧落实已经出台的各项政策,加快推进保障性安居工程,增加普通商品房供给；加强对市场需求的分类调控,抑制投机投资性购房。
连番的重拳出击,被业内人士认为调控思路清晰、明确,是更加系统、全面地从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面加快遏制房价过快上涨。调控的具体实施,涉及金融、税收、土地、住房建设、国有资产管理等多个方面,关系到财政部、国家发改委、央行、银监会、住建部、国土资源部、国资委等多部委和众多金融机构。毫无疑问,未来相关部门将会出台具体落实的细则。
遏制投机消息一出,投资客神经紧绷了,可是他们的准备却是“在等中央打压,打压就进货,当房价降了20%就买3套,降30%再买3套,降40%直接买入十套。”
看好中国经济发展的长远投资客仍在进货,甚至一些自住买家也不得不入场。记者身边就有不少有学位需求的买家,由于小孩上学的时限等不来调控效果,已经不得不匆匆入市了,而持币观望准备跟风的投资保值者更是不在少数。“只有跌了才有机会进货。现在看,政策变来变去就有机会做波段。”
在“国十一条”调控政策之下的房地产市场的“投机”暗流涌动,市场也表明,随着各种变通手段的出现,调控政策也在市场消化,调控的实际效果变得扑朔迷离。南方日报记者关丽
市场真相 买方——— 众人持币待购,几人蠢蠢欲动 “国十一条”颁布后,存款准备金率立即上调。过去短短一个月内,政府连续4次出手调控房地产市场。而在密集政策的直接或者间接利空消息的影响下,买楼者的热情进一步受到打压,持币观望成了消费者眼中最安全的方式。
阳光家缘的统计数据,上个周末广州成交出现大幅下滑。16日、17日两天网签数据只有196套,其中1月17日的一手房网签数量仅为20套,创下今年广州一手房日网签量的最低点。而相比上个月周末日均202套的成交量,本周更是暴跌50%。
刚性需求者观望
国十一条出台后,不少分析认为,房价将在宏观调控影响下有所下降,然而两周过去,显然开发商的动作没有那么快。
准备明年10月办喜事的叶小姐在
白云机场工作,相中的白云区机场路一楼盘,报价145万元。当“国十一条”推出后,她认为这些给楼市降温的政策对消费者有利,于是有了跟开发商讨价还价的底气。几次交涉后,售楼业务员给了96折优惠。“看报道说开发商能撑到下半年,那时候才是价格拐点。虽然房子一定要买,但毕竟可能省下十几万的差价,短期看再涨也不会差太远,不如再等等看。”
从事保险业务的曾先生2008年底从梅州调至广州总部工作,他一直在为去年4月没有果断出手买楼感到懊悔,当时海珠区南洲路某小区一套126平方米的三房跃层户型,包括税费在内97万元。而现在该小区的二手房已升值9500元/平方米左右,一手楼价格也在13000-14000元/平方米。他认为目前不是出手的时候,“亚运会前,广州的楼价肯定不会明显下跌。现在楼价还太高,虽然不知道何时是底,但下次楼价降到去年三四月的水平,一定买了。”
投资客身影减少
上个周末,原本集中最多投资客的珠江新城数个楼盘都门庭冷落,一个在阳光家缘上登记可售单位超过百套的公寓楼盘看楼者寥寥无几。据该楼盘的登记本显示,周末几批看房客均为“自住”需求。
“这两个月还是等等吧。”曾在房地产公司工作的阿媚目前在荔湾和金沙洲有几处房产,并经常在周末呼朋唤友看盘,准备继续投资。但这两个周末,她暂停了看楼的计划。在她看来,《蜗居》中宋思明有个说法很对,投资了房子,如果卖不出去,那就是白搭。现在楼价仍然高于心理预期,投资房产空间不大,如果政府的政策一直出台,房价即使不被压下去也不会上涨太多。吴旦颖
卖方———调控下,卖家依旧乐观 虽然久违的集团联展式优惠重出江湖,一口价销售方式也逐渐出现,但广州中心城区的房价还是稳坐泰山,开发商近期依旧高价开盘。政策虽然左右开工,但目前还未动到筋骨的时候,卖家依然对楼价保持乐观。
开发商:高价开盘不放松
临近年尾,不少新盘开售,但房价似乎不受政策的影响,目前几个新楼盘的价格相较连环政策发布前并未出现明显起伏。
调控开始,楼盘的定价变得敏感。从本月老城区推售新货的楼盘看,其报价依然处于高位。定于23日开盘的光大榕誉首批推出约300套单位,其北向房源折后价18000元/平方米,南向则为22000-23000元/平方米。除了成功登记的客户可获得开盘时的额外97折优惠及五万元购房券外,并无其他优惠。位于天河东圃中山大道和珠村交界处的翠屏·领东天河也将开盘价格定到16000-18000元/平方米区间,加上买半送半的“N+1”户型概念所提供的面积,折算下来每平米价格也高至12000-13000元/平方米。黄埔的新房也开始逼近万元,黄埔东路的东港花园中小户型单位,均价都达到9500元/平方米。
二手业主:咬死价格等时机
刘先生耳根清静了一两个月,中介电话又开始扰人。“这几天中介电话来问放盘的特别多,一天能接到七八个。”刘先生在海珠区同一小区有两套物业,其中一套用于自住。在他的想法里,2010年是卖楼年,趁亚运年的时机出货应错不到哪里去。而当近期政策风云突变,他的卖房计划有了改变,一方面通胀压力不断增大,假如卖房套现,手中的资金可能会出现贬值；另一方面小区位于地铁三号线沿线板块物业,加上城市中轴线等概念,贬值可能性较低。
在广州做服装生意的浙江人夏雨理财方式就是投资房产,“政策不定,现在买家也在观望,没有急用的话,不如先放租来得实惠。”虽然担心新的政策会导致房子贬值,但目前价格敏感,谁都不会贸然出手,还不如等价格坐稳了再做打算。“跟北京、上海、深圳,甚至江浙相比,广州的房价以后肯定会涨的。”
“这两个星期放盘的明显少了。”满堂红中介介绍,前来咨询放盘的客人不少,但绝大部分都表示要看看走势再做决定。而即使近期政策影响,业主的心理价位并没有明显波动。吴旦颖
争论 到底是拐点还是低点? 针对“国十一条”和近日央行存款准备金率等举措连续出台,
保利地产副总经理余英认为,央行近日上调人民币存款准备金率主要是为了矫正去年及年初以来信贷狂奔的势头,是将过于宽松的货币政策,变为继续宽松的货币政策。这才是“遏制部分城市房价上涨过快”的行之有效的“药方”。他表示,“国十一条”等楼市调控政策的出台只是调控中国经济的政策体系内部调整的起点,未来调控政策和措施将从金融、财政、税费等多方面展开,最终建立起适合今后房地产健康发展的政策体系。去年年底和今年的一系列政策就是要构建和完善科学合理的促进房地产健康发展的前瞻性的政策体系。绝不是所谓“拐点”的开始。
他又引用2006年至2009年广州一手住宅均价和同期GDP数据比对,两数据基本都是按12%左右增长。余英认为,只要广州的GDP还是按10%以上增长,房价大概不会低于10%的涨幅。房价与GDP在5至10年内应该是两条基本平行的曲线。
同创卓越总经理赵卓文表示,房地产行业可能出现“硬着陆”,今年5、6月份将成为关键期。他认为,目前系列调控政策已经密集出台。从地价首付50%,二套房贷40%以上,到存款准备金率上升等等,都让人感受到政府的力度和决心。由投资炒楼需求和升级消费需求撑起来的楼市,将被迫作出短期调整。一路高歌猛进的房地产行业,有可能在2010年上半年“硬着陆”。
赵卓文表示,目前市场买卖双方的博弈才刚刚开始。发展商现在的状况是:短期“不差钱”,还没有降价压力。另一方面,2009年以来,开工量在增加,买地量在增加,未来财务压力颇大。未来销售市场景气与否对发展商影响颇大。买家们现在都在观望,在等待一个“抄底”的价格。深圳楼价2.2万元/平方米,广州楼价1.1万元/平方米。这样的价格不适当下调,买家是不会积极入市的。赵卓文认为,接下来应关注市场成交量,关注5、6月份发展商的动向。
而戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部董事黎庆文表示,此次新政声势浩大,主要是进行预期管理。但是,银行上调存款准备金率0.5个百分点,不可避免会使得开放商钱袋变小,因此房企降价的压力进一步加大。他认为今年楼价应该会出现一个拐点,很有可能就在下半年。
寒桐投资总经理韩世同则认为,目前投资客已经在收手和观望了。他认为广州楼市的成交萎缩不是去年底才发生,而是去年7-8月份发生的。韩世同表示,去年由于救市“保8”人为改变了经济的走势,而造成了人们恐慌性买房把房价刺激起来。并不是说开发商建的房子特别好,只是特别会提价而已。2010年的楼价下跌的可能性非常大,可能一季度就会出现小幅度价格的回落。李广军
权威分析 专家观点一致:长期看好 “除非你们想2010年中国的GDP掉下去,否则房价掉不下去。”当被问及中国的房地产泡沫何时破灭时,地产大嘴任志强“语出惊人”:“党中央没有告诉房价要跌,也没有告诉我房地产要破灭了,最多说管理通胀预期,连通胀都没有提,怎么会有泡沫?”
相信这并不是任志强的一家之言。这两天,广东省房协的会长蔡穗声正在为自己的观点被人曲解而苦恼。媒体见报的新闻称,蔡穗声预测“楼价30年都不会降”。对此,蔡穗声特意召集记者澄清,“这30年中肯定会有下降的年份”。蔡穗声会长解释,从长远的30年来看,房价大体趋势将会是向上的,但在这30年中肯定会有下降的年份,楼价只会曲线上升,不可能是直线上升的。
“未来30年,中国经济肯定会是向上的,而伴随着中国经济发展的房地产大体上也会是向上的。因为工业化、城镇化等进程,使群众对房地产产生较大的需求。”蔡穗声列出了长远来看楼价大体趋势向上的理由,但他也表示,在这30年中肯定会出现有楼价下降的年份,可能是几个月,也可能是几年的时间。“广州也已经出现过几次的楼价下降的阶段,如1995年后的楼市低迷,2001年-2004年的楼市低迷,2008年的楼市低迷,房地产是有阶段性的,房价出现下降是不能避免的。但整体趋势却是向上的,“如果拿30年后的楼价与今年的楼价相比,我相信30年后楼价会高一些,但不代表这30年中楼价是每年都往上升的”。
高力国际在市场研究与项目咨询部的董事陈厚桥也表示,广州住宅市场受到优惠政策终止的影响,加上据报国家税务总局拟在年内逐步试验开征物业税,并且早前摩根士丹利研究报告指出人民银行有机会在2010年3季度加息,多种不利因素都使投资者却步,短期内住宅市场成交面积将可预期会缩减。但是,由于亚运会停工令已颁布,在建住宅项目亦被打乱供应节奏,虽有部分已进行赶工,但亦有部分已明显延迟开发,供应量将会减少,并且热钱已在早前通过不同渠道流入中国市场,预期楼价向下调整的机会不太。
他认为,房地产行业对支撑经济复苏和可持续增长占重要作用,预期政府只会适度调整控制楼市,以防泡沫情况。
而在一个论坛上,财经评论人叶檀则认为,房地产价格已经成为宏观经济风向标:如果房地产价格急剧上涨,宏观经济肯定出了大问题。她认为,亚运、供应量、货币政策等因素,让广州的楼价长期来看还是稳定而良好的。叶檀认为,由于香港是全球资金追逐人民币资产的第一站,因此如果香港的房地产价格节节上涨,就说明全球货币还是过剩的,内地房地产价格很难下跌。关丽
远景关注 国际化,先从房价开始? 一个“国际旅游岛”的概念将海南高高的拉起,可是规划方案还没落地,海南的楼价已经上了天,最先开始“国际化”的已然房价一马当先。有报道称已有10万浙商进驻海南,海南的房价两三天就能翻一番,最高的楼盘卖到每平方米7万元,有楼盘一天暴涨5000元/平方米。
海南房地产近期的大幅上涨,有好的一面,主要体现在国家支持海南建设国际旅游岛的“利好消息”出台。但海南楼市的“狂热”背后,还有一些不正常的原因,主要是开发商借机捂盘惜售,过度哄抬房价。同时,外地购房者“非理性”抢购跟风,也助推房价飞涨。据统计,目前蜂拥的买家中,有三成多是东北人。
面对近期海南房价“狂热”的局面,海南省正采取措施紧急应对。海南省委书记卫留成1月12日明确表示,将从加快保障性住房建设与加强房地产市场规划、土地供应、政府调控等方面,着力促进海南房地产市场稳定健康发展。据卫留成介绍,海南省决定在《海南国际旅游岛建设总体规划》获得国家发改委批准之前,暂停商业性开发土地出让、暂停审批新的土地开发项目。“两个暂停”的决定措施,却被市场做了另一番解读,一些人为的供求不平衡,令到短期内海南房价的快速上涨趋势更加难以抑制。
对于海南在获批建立国际旅游岛后,房价出现暴涨的现象。中国住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示,海南楼市已经释放出危险信号,但“国际旅游岛建设总体规划”出台后,高房价有望趋于合理。瑞银亚洲房地产研究部主管王震宇认为,海南作为一个投资性的房地产市场,在价格波幅上面可能比上海、北京、深圳更大,所以风险也会更大。
地产营销专家陈真诚则分析,在中央政府正展开新一轮房地产调控的当口,一些投资投机者在海南房地产市场暴炒国际旅游岛概念,一些地方政府官员可能也在以国际旅游岛规划提升的名义使出招数托市,明修栈道却实际上在暗渡陈仓。目前海南这种暴炒房地产概念、房价非正常上涨、泡沫越积越大的现状,使海南越来越像迪拜,可能导致国际旅游岛这个预期规划变成一些人炒作房地产梦想机会,使得政府批准设立国际旅游岛初衷被严重背离。放在宏观调控这个大背景下,如果海南让中央政府的调控在落实地方政府执行上别扭,可能成为坏榜样。海南这个典型案例,可能成为中央政府观察市场心态和市场现状的窗口,可能成为中央政府分析市场问题或测试调控政策的典型样本,也可能成为中央政府酝酿下一步调控手段的参考依据。关丽
记者观察 宏调不能成为投资跷跷板 去年来在宽松环境下全面走暖的市场中,房价被不断推向高位,而新出台的系列政策,瞄准的正是导致房价被不断推高的投资投机性购房需求。在目前的市场氛围下,首次置业者和部分改善型购房者已渐次出局,而部分坚信房价仍会继续上涨的投资者,则在观望市场变化趋势。
事实上,不局限于这一部分投资者,在相当的业界人士和市民大众中,都认可这种观点,即由于多年来中国的GDP、人均可支配收入、储蓄等指标都在持续,房价也是随之不断上涨的。在这种“永远上涨的房价”观点支持下,对于不动产投资的热情和需求,也就始终保持,并导致近年来中国房地产反复经历需要以政策调控来挤压泡沫的阶段。在宏观调控被投资者认定为逢低入市契机时,调控所追求的目标实际上是失败的。
另一方面,今年房地产市场的宏观调控力度究竟会有多大,持续性有多久,也引发了业内的关注。房地产专家韩世同就认为,目前国家对房价采取的是“高举轻打”的策略,一方面要平抑房价遏制房价过快增长；一方面也要稳定房地产市场。毕竟,目前的经济增长还主要是靠房地产来实现。但房地产对经济的影响和带动也有两面性,既可推动和带动经济增长,也有可能摧毁经济和金融。他认为目前的系列调控政策,是由去年的过度宽松到今年不紧不松的适度调控。
2006年“70/90”政策出台引起众多非议,对于许多相信市场经济调控之手的人士来说,政府的干预常常不能达到预期的效果,反而对市场起到了扰乱作用。对于今年调控政策的方向和力度,业界有不同期望。保利地产副总经理余英就在博客上直言,没有政策就是好政策。他认为房地产政策是一个系统性的经济政策关联体系,如果过于追求短期效应,总是希望立竿见影,必然导致政策朝令夕改,无论是开发商、银行、地方政府还是老百姓,对政策的多变性和不确定性都会无所适从,房地产业永远不可能健康、稳定发展下去。
余英强调,政策多变一定会导致政策失灵,政策失灵就使房地产市场参与的开发商、地方政府、银行和老百姓对于起初的政策持怀疑态度,以为又是“狼来了”,也必然导致中央政府继续出台一系列更加严厉的政策,即所谓“组合拳”,结果,好端端的房地产市场由于下药太猛,濒临死亡。对于经历过去年市场回暖的众多房地产企业来说,这样的状况是最不愿意见到的。 (来源：南方日报)
来源：南方日报
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