物业税究竟能不能征？

　　（内文提要）在近期围绕物业税展开的大讨论中，似乎专家和公众关注的焦点在于“开征物业税能否降低房价”，却往往忽视了这个问题背后的大前提：即在目前中国的法律框架内，物业税的开征是否有充足的法理依据？

　　《理财周刊》：物业税究竟能不能征？

　　文 本刊记者/邢 力

　　开征物业税，究竟是会极大地打击投机性购房需求，成为给高房价降温的灵丹妙药，还是不但无助降低房价，反而会增加购房成本，进而给高房价火上浇油呢？这似乎是当下房地产行业内外针对物业税争论最激烈的话题，各路专家各抒己见，莫衷一是。

　　但透过看似热闹的争论，我们发现首先要解决的问题不是“物业税到底该不该征”，而是“物业税到底能不能征”，如果在现行的法律框架内，物业税根本没有开征的法理基础，那“该不该征”就是个伪命题了。毕竟物业税的开征首先是法律问题，而非经济问题。

　　为何征收物业税？

　　物业税的“物业”二字容易让人产生困惑，把它和“物业费”的概念混淆，其实在国际上，物业税更多的被冠以“不动产税”或“房地产税”。其定义可以被界定为“在每个课征年度通过对坐落在境内的土地和房屋进行价值评估，对土地使用人和房屋所有人（个人和法人）所征收的税，税负随土地、房屋的市场价值的变化而变化”。

　　今天世界上大多数国家都在征收不动产税。为什么呢？因为世界上大多数国家都实行土地的个人私有制度。即便在有些国家，政府对土地的使用、转让、用途转换进行严格监管，但土地毕竟是私有的，私人对土地具有永久产权。然而土地毕竟又是一个国家最重要也最稀缺的资源，政府欲从土地上得益，就只能通过税收的方式，或在土地交易环节或在土地及其上建筑物的保有环节征税，后者就是所谓的物业税。

　　中国房主不具土地所有权

　　然而中国的不动产制度完全不同于其他各国，这就给中国开征物业税制造了法理障碍。

　　作为社会主义国家，我国《宪法》明确规定了土地公有制度，具体说来是城市土地为国家所有（在实际操作过程中是政府代为行使国家所有权），农村土地为集体所有。

　　在过去的计划经济年代，城市政府的这种权利还带有象征性，但改革开放以后尤其是1998年房改以后，城市政府的这种所有权就不再是政治上象征性的权利，而是商业性产权意义上的真金白银的利益。城市居民想要建造房屋，只能向城市政府租土地，城市地方政府成了当地唯一的地主。在现有制度下，能够直接向政府批租土地的主体又似乎只能是房地产开发商。开发商建好房屋后出售给居民，居民支出给开发商的房款中，相当一部分用于抵扣开放商当初为了获得这块土地的使用权而支付给政府的所谓土地出让金。

　　因此购房者实际上支付给政府的不是购地款，而只是70年的土地使用租金，他们只是土地的租户，而不是土地的所有人。实际上中国的购房者从来都没有享有过完全理论意义上的不动产（土地和建于土地之上的房屋），他们只拥有建于土地之上的房屋的所有权。对于土地，他们只拥有一定期限内，对其使用、收益和自由转让的权利，却并不拥土地的产权。

　　哪有“房客”替“房东”缴税的理？

　　既然私人不是土地的所有者，政府又如何能向他们征收物业税呢？毕竟土地出让金制度本身，已经从法理的角度明确表明，购房者已在购房时一次性向土地所有者——政府——付清了70年土地租金。如果政府要收物业税，应该向拥有土地财产权利的一方收取，而不是向租用土地的一方收取。

　　政府要购房者缴纳物业税，就好比要求“房客”替“房东”缴纳财产税一样。可明明土地不是自己的，是别人租给我的，土地升值了也不是别人得利，却硬要自己为别人的财产缴税，天底下岂有这样的道理？

　　最吊诡的问题是，如果政府一定要按照法理开征物业税，那他征收的对象不是别人，正是政府自己。然而要自己问自己收税，又显得是天方夜谭。

　　如何对贬值的砖瓦征税？

　　当然，政府可能会说，它所开征的“物业税”和国外的不同，乃是只对房屋征税而不对土地征税，相关部门采用“物业税”概念而非“不动产税”概念，可能就基于这一考虑。

　　乍一看，似乎是绕开了土地公有制带来的障碍，但实际上却存在两大问题。

　　一是土地和房屋本身是无法拆分的。房屋只能依附于土地建造，没有人能够建造“空中楼阁”，所以房屋的估值不可能不包含土地的价值。否则不能解释同一面积的房屋在不同区域相差好几倍。但我们又无法确切估算出一处房产的价值中到底有多少是土地价值，多少是房屋价值。

　　也就是说，想要摆脱土地的价值而只针对房屋价值征税，从技术上说是行不通的。而如果政府要对房价的全部征收物业税，则又重新回到了“房客”给“房东”缴税的矛盾中。

　　更重要的是，国外开征物业税的本质是土地的所有者由于非自身的原因（比如周边的城市规划等原因）导致所拥有的土地升了值而需缴纳的税种。

　　在整个房地产中，房屋的钢筋、水泥、装潢、管道等不但不会升值，还会随着使用时间的增长而贬值，真正升值的是土地，或者说地段。房产贬值，地产升值。比如房子附近开通了地铁或者新造了医院，这个房子的价格就会上涨，但地铁和医院的投资来自政府而非房主本身，即房主被动享受到了周边居住环境改善而带来的房产升值的好处。国外政府其实是想对这部分额外收入征税，所以物业税会随着价的上涨而同步上涨。

　　可在我国，房主拥有的其实只是那堆不断贬值的钢筋水泥，而真正升值的土地是租来的，之所以这些年房价发疯似的上涨，是因为土地升值的速度远远超过房子贬值的速度。据此看来，国家真正应该征收的是升值的那部分土地的税，而不应该去收不断贬值的钢筋水泥的税。所以对房屋而非土地征收物业税的说法显然无法自圆其说。说到底，物业税是一种财产税，既然房主没有真正的产权，为何要向其征收财产税呢？