土地出让金年缴制不适于商品房

本报记者专访市国土局局长魏成林
　　土地出让金年缴制并不适合商品房，获得批准的北京农村集体建设用地有望直接入市，今年北京保障房供地集中于朝阳、大兴、房山，近期将对8家被曝光拖欠地价款的开发商采取措施……昨日，列席市政协十一届三次会议“城乡建设”专场发布会 的市国土局局长魏成林，在会后接受了本报记者的独家专访，详细解读了今年和未来一段时间北京的土地政策。

　　土地出让金年缴制

　　商品房不适用公租房廉租房可行

　　“商品房用地的土地出让金不太可能实行年缴制，公租房、廉租房用地倒可以试行。”

　　此前，有专家建议针对当前房地产过热、房价居高不下的现状，建议取消现在的“土地出让金一次性支付方式”，改为分年度收取，开发商在售房时给出的售价不包括土地出让金，这部分款项由购房者逐年向政府缴纳。

　　对此，魏成林表示，商品房是由开发商进行分期销售，开发商拿地卖房，至于购房者能否在随后的几十年内每年或者几年按期到土地部门或财政部门缴纳土地出让金，并没有机制进行监管。因此无论从管理上还是从现实操作上，商品房用地都不具备土地出让金年缴制的条件。

　　而对于房源掌握在政府相关机构或开发商手里的公租房、廉租房用地，魏成林认为，完全具备实行土地出让金年缴制的条件，“公租房、廉租房是持有型物业，如果实行土地出让金年缴制，国土、财政部门可以与持有公租房的政府相关机构或开发商直接对接，这些物业的持有单位每年收缴租金后，再统一划拨当年应缴纳的土地出让金给相关部门。这样还可以分担保障房建设初期的成本，节约出更多初始资金来建保障性住房”。

　　农村集体建设用地

　　土地法修订完毕后可直接上市

　　目前，北京农村集体建设用地入市的方式为“先国有，后招拍挂”，这部分土地是否有望直接入市成为关注的焦点。

　　“时间节点是在新的土地管理法修改完成并颁布实施后。”魏成林告诉记者，按现有法律，农村集体建设用地不能直接入市，但党的十七届三中全会决议为农村集体建设用地制度改革提出了方向：农村集体建设用地与城市建设用地“同等待遇”。“这说明农村集体经营性建设用地可以直接入市，但必须符合两个基本条件，一是符合土地利用规划，二是依法取得。还有一点就是要确权完毕，哪些是集体的、哪些是国有的，确权完毕后就可以了。”魏成林说。

　　他同时透露，农村集体建设用地直接入市的程序，国土部和住建部已经制定，目前尚在完善中，但必须等到正在修订的土地管理法修订完毕，具有法律保障后方可颁布实施。

　　农村集体建设用地直接入市后，对城市建设用地的供应有多大影响？魏成林表示，“很小，不会对住宅市场有任何冲击”。原因在于，一方面北京农村的集体建设用地非常少，“更重要的是根据国土部和住建部的规定，直接入市的农村集体建设用地只能用于发展产业，不可建设商品房”。

　　处理8家囤地开发商

　　已发最后通牒不交钱就收地

　　此前，市国土局发布《关于加强我市闲置土地清理处置问题的公告》，包括“50.5亿元的顺义地王”得主大龙地产在内的8家北京开发商因欠缴地价款、招拍挂成交后未按期签订土地出让合同，被暂停在北京市土地交易市场新的土地出让交易活动的资格，19块2008年年底前供地却未开工的闲置地块也被市国土局下发了通知书。

　　“大龙连合同都没跟国土局签，地价款就更没缴，为什么公示，就是因为在这之前已催了多次，也没交钱。”魏成林透露，目前已对上述欠缴地价款的8家开发企业发出最后通牒，市国土局将在近期采取措施，如果开发商仍拒绝交钱，国土局将收回该地块，未来也将对这样的企业拿地进行限制。

　　至于19家闲置地块，魏成林坦言有一些政府原因，包括审批、拆迁等，例如华润的两块土地，均是市发改委审批手续尚未完成；此外，还有几块是并非熟地入市，在拆迁的过程中遇到了一些阻力，导致无法按时开工，“对于并非企业主观原因导致的地块无法开工，市国土局将联合其他政府部门，帮助梳理关系，争取尽快开工，但对主观囤地的开发商绝不会手软”。

　　保障房供地

　　1250公顷集中在朝阳房山大兴

　　在保障房供地方面，魏成林介绍，今年初步定下的1250公顷保障房供地，既有去年1000亿土地储备中的，也有此前积累下来的储备用地，但均为熟地，不存在拆迁等问题。“企业拿了就可以开工建设，这样可以缩短产品入市的周期，加快保障房的供应。”

　　至于1250公顷保障房供地的分布，魏成林透露，城四区外的14个区县都有分布，各个区县会有所均衡，但肯定是地铁沿线或者新城范围交通配套较好的区域。“朝阳、房山、大兴可能会多一点，因为这3个区在去年1000亿土地储备时做得相对较多。随着轨道交通大兴线、房山线的通车，更适合保障房的建设。”

　　魏成林表示，今年北京将提高商品房中保障房配售比例，由往年的15%提高至30%。原则上要求所有商品房项目都要配建保障房。

　　据了解，北京今年计划供应的住宅用地不少于2500公顷，可建成房屋的规划建筑面积在3000万平方米以上，其中保障房供地如果占比50%，即可建设建筑面积在1500万平方米以上的保障房，加之30%的商品房配建，预计全年北京市保障房建设面积有望超过1950万平方米。