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黄小虎:一律招拍挂不可取 易推高地价

来源:搜狐财经
2010年01月28日16:10

  究竟招拍挂的土地出让模式是否需要调整?农地入市能解决什么问题,又将带来哪些问题?农村集体所有和国家所有的土地制度是否需要进行双轨制改革?1月28日,新视角搜狐经济学人月度论坛之“农地入市之惑”齐聚研究土地制度的资深专家进行了深入讨论和剖析,为土地制度把脉。以下是搜狐财经现场报道:

  中国土地学会副理事长黄小虎:

    土地招拍挂比较早的提出是90年代末期在国土资源土地管理内部,后来成为一个社会的规则大概是2002年,中央纪委和检察不介入了以后,中纪委出面以后就成了党的纪律了,我想说一下这个过程,在80年代末、90年代初土地使用制度改革在一个相当长的阶段,我们的土地有偿使用形式是多种多样的,是比较灵活的,至少有这么几种:

中国土地学会副理事长黄小虎(摄影:李琳琳)
中国土地学会副理事长黄小虎(摄影:李琳琳)

    一个是出让,出让里边又分协议出让、招拍挂出让。

    还有一种就是出租,出租里边又比较灵活,有的是年组的,有的是季租、月租的,形式多种多样。配合当时企业股份制度改造,形成了土地资产的入股。还有配合国有大中型企业解困,因为有一度国有企业非常困难的情况,实行了资本金挂账,就是在做财务核算的时候可以把土地资产核算进去,但是政府作为国家并不实质收你的钱,当时什么时候收为了扶持你国有企业的转型。我归纳90年代相当长的时期内是这么几种形式。曾经一度年租制非常活跃,比如99年、2000年的时候,在有偿使用形式里面,土地年租制的宗数和土地面积,要大大高于土地出让,曾经十分活跃的,当时土地管理部门也把这几种不同的形式纳入自己工作的统计。

    但是招拍挂提出以后,首先工作部门就不再统计这个东西了,而且一律出让,那年租制其他的土地制度就萎缩了,得不到政策支持了,但是客观上各种各样有偿使用的形式还是客观存在的,有些地方还在摸索着,但是总体来看,但是得不到明确的政策依据了,或者没有明确的制度依据了,基本上属于自留了。特别是我们工作部门也不在进行这方面的统计了。

  我个人是赞成招拍挂的,但是我是不赞成一律招拍挂的,招拍挂这种方式有特定的适应性,比如外资企业有国际惯例,在那土地是买的,到中国也愿意买一块土地,我们给他招拍挂,比较容易和他的制度衔接。

    还有就是房地产开发,特别是高端物业的开发,也比较适合招拍挂。

    但是招拍挂不是对所有的情况都适合的,比如说工业企业,相当多的工业企业,特别是门槛比较低的、技术含量比较低的、资本构成比较低的企业,不太适合招拍挂,为什么呢?所谓招拍挂、所谓一次性付清地价,地价是什么东西?地价是地租的资本化,意味着企业比如30年、50年、70年,企业还没生产,我要先向你交30年的地租或者50年的地租,就是这个含义。

    在市场经济条件下,企业的市场是变化很大的,就等于抬高了企业的进入门槛,增加了风险,政府来看不一定有利,因为要收年地组,可以几年,根据经济发展情况,实际上可以永续的来收。要一次卖出去,等于70年内、50年内的地价再变化跟政府没关系了,跟所有者没关系了。所以我是一直不太赞成一律招拍挂的,一律招拍挂以后,我们把其他的有偿使用方式等于抹煞掉了,使得我们的地价政策趋于僵化,这是我的判断、概括。

    我们特别是03年、04年以后,国务院提出来运用土地参与宏观调控,国土部把土地管理作为一个调控部门,这里的问题就来了。我们目前的调控手段,就是运用土地的供应计划,但是这个东西在学界争议是很大,在实际执行当中可能矛盾也是很多的,因为我们这个计划、规划本身存在着很多的问题,所以那个计划和各地的实际是差别很大的,恰恰应该运用的是地租、地价的经济手段,但是我们搞了招拍挂以后这个手段就成了由市场来说了,谁价高者得,就成立一个推高地价的机制了。

    但是事实上又做不到,比如廉租房不可能招拍挂,经济适用房也不可能招拍挂,廉租房就不是市场经济吗?我认为有市场因素在里面,要付租金,租是什么?就是一个市场,无非就是市场准成本价,起码要加上一个折旧吧,加上一个维修基金吧,准成本价,你说不是市场吗?我说也是市场。你说经济适用房不是市场吗?是按照成本价,不含土地价格,但是有建安成立,将来还要支付维修费用,还包含一定的利润在里面,你说不是市场吗?也是市场。但是对它实行的土地是一种划拨的。

  所以我们在实践当中,和我们在政策当中,借用蔡老师的话,自相也是矛盾的,事实上是做不到一律招拍挂的,但是我们还是强调一律招拍挂,特别是对工业用地一律招拍挂,是不现实的,工业也是有各种各样的。

  陈宝存:去年好像就强调工业用地也要推行招拍挂。

  黄小虎:不是去年,前年就开始了,但是去年就开始提出来工业用地降低地价。

    这里边有一个最典型的例子,比如说青海,为了工业招拍挂,我们搞了一个工业的基准地价,青海柴达木这个地方是发改委确定的循环经济试验区,那个地方是一个草都不长的地方,围绕着盐化工发展产业链来循环。说句实话,一个企业能到那样地方去,那个地什么基础设施也没有,还要企业自己来承担这个基础设施,然后我们就按照所谓工业最低价,让他来出钱。我个人认为像这种情况,地让他白用都是应该的。那么天寒地冻的地方、寸草不生的地方,他去那开发基础设施、开发盐化工,等到将来形成产业、形成气候以后,那个地方的地价慢慢慢慢上来以后你再收也不迟,所以企业就哇哇叫。

    所以我认为,我们现在的地价政策没有把它灵活的运用,如果说土地管理是一个宏观调控部门的话,调控什么意思?就是可高可低,要灵活,比如好像我们基本利率,中央银行的基准利率,这个大家经济学界都是上了教科书的,大家好像没有异议。基准利率调控是可高、可低的,是要参照市场的情况,甚至有时候可能实际是负利率。你如果说土地是一个调控手段,同样的道理,你如果说只能高不能低,是由市场来决定的,你自己只能是一个被调控对象,你不能够成为一个调控手段的。所以我对一律招拍挂基本上是这样一个态度,有条件的可以招拍挂,但是一律这样做我是不赞成的。

 

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