上海外滩“地王”：戴志康92亿“猎食”

　　上海第一次采用“勾地”模式出让土地，试图让地价降温，结果却诞生了更大的地王。

　　2月1日傍晚18时，经过近9个小时鏖战，外滩国际金融服务中心（8-1）地块终于有了主人。戴志康率领的上海证大置业以92.2亿元“虎口夺食”，楼面单价达到34148元/平方米。

　　外滩金融 集聚带卖出的这第一块地，便轻松取代几天前刚刚诞生的中海地产北京丰台区六圈A居住项目地块，成为中国新地王。

　　相比于北京的央企凶猛，在上海，这次是民企赢得了地王。中华企业、太平洋人寿和泰康人寿联合体，还有上海新黄浦，两大国资均悉数落败。

　　不过，对于地方政府来说，什么性质的企业拿地、具体哪些资金参与并不重要，重要的是地王依然不愁销路。在当下住宅土地市场面临巨大的宏观调控压力时，商办类土地及时接过地王的大旗，让土地财政找到了“接力棒”。

　　9小时“马拉松”

　　从早上9：30土地投标会开始，直到傍晚18：00新地王炼成，上海完成了有史以来耗时最长的一次土地出让。

　　外滩国际金融服务中心（8-1）地块，东至中山东二路，南至东门路，西至人民路，北至龙潭路，出让面积45471.9平方米，地上建筑面积上限27万平方米。位置隔黄浦江与小陆家嘴相望，处于外滩绝版地段，是业内公认的宝地。

　　该地块自去年年底推出以来，受到包括李嘉诚在内的众多境内外地产大鳄的关注。但在2009年11月30日公布的预申请结果中，呼声很高的香港新鸿基以及和记黄埔意外出局，让2月1日的争夺颇具悬念。

　　港资大鳄退出后，外滩地块争夺成为上海本地国资与江浙民企巨头的较量。

　　当天的对阵格局是，上海新黄浦集团出价90亿，银行存款9305万，净资产16.7497亿；中华企业、太平洋人寿和泰康人寿联合体出价90亿，银行存款234.5亿，净资产是214.2241亿；上海证大置业出价91亿，银行存款5.7270亿，净资产23.2961亿；复地、复星、嘉投以及台州林海联合体出价93.01亿，银行存款52.7553亿，净资产95.3583亿。

　　专家按照招标计分方法经过近3个小时的评标，4家竞标企业得分分别为中华企业联合体139.56分，证大106.2分，复地联合体102.44分，新黄浦89.5。新黄浦和复地联合体出局，另两家进入最后的现场竞价，价高者得。

　　最后的决斗瞬间来得猛烈而短促，经过近20轮的交替竞价，戴志康“秒杀”国资巨头，以92.2亿元胜出。

　　从2009年下半年至今，上海成交多幅地王，中海地产拿下长风地王、绿地拿下徐汇龙华路地王、中建地产竞得新江湾城C6地王，均是国资一统天下，上海证大成为上海滩此轮土地盛宴中首个民企地王得主。

　　幕后的隐形赢家

　　复地领军的联合竞买体报出的竞买价格93.01亿甚至高于地王的最终成交价，让人大跌眼镜。“但是，复地未必是失败者。”一位接近复星系的知情人士说，关键在于复星系此前已经进行了周密部署。

　　就在今年1月8日，复地集团公告称旗下全资附属公司中合置业有限公司以每股0.31港元认购上海证大房地产有限公司15.5亿股配售新股。完成本次交易后，复地集团所持上海证大股份将由8.47%升至19.68%。

　　在这次增持前，复地已通过上述渠道对上海证大进行了多次大规模增持，并早早坐上了后者第二大股东的位子。

　　这些举动让业内猜测颇多，但双方当事人始终未披露相关运作背后的真正目的。复地集团董事长范伟在接受本报记者采访时，只是表示看好上海证大的业务和发展前景。

　　“复地成为上海证大第二大股东，戴志康通过上海证大平台夺得地王，复星系将共享地王”，目前来看，这个推理是成立的。

　　而且，戴志康当天胜出后也透露外滩地王后续开发将引入合作方，“已经有几家在谈合作，不排除复地”。

　　复地联合体和上海证大双剑齐出，对复星系而言或许是“双保险”。

　　从财务的角度看，戴志康虽为民企大鳄，但要独吞外滩地块，出让金加上后续开发，显然资金并非全然无忧，需要外援支持。

　　“戴老板从早期开始已经有意识调整资金，通过减持旗下投资基金持有的股票，回笼资金，更多用在房地产领域，现在看来，也是在为争夺外滩地王做准备。”戴志康旗下有关公司的内部人士透露说。

　　而公开的信息是，戴去年减持了重仓股远兴能源（000683.SH）。

　　勾地首试仍出地王

　　与此前的地王不同，外滩地王是上海采用“勾地”模式出让的第一幅土地。

　　勾地制度源于香港。1997年亚洲金融危机后，香港楼市大跌，地产商停止购入土地，地价大跌，严重冲击港府推行多年的土地拍卖政策。为了保证土地不被贱卖，港府暂停了土地拍卖，转而执行勾地政策。

　　所谓“勾地”，就是政府根据市场情况，对纳入“招拍挂”出让计划的土地预先向社会公布出让方案。由购买者提出购买意愿申请并报价，如果申请人的资格符合条件而且所提出的报价符合政府预期，政府再以招拍挂方式公开出让该宗土地，以避免土地流拍造成对市场的心理冲击。

　　尽管通过出让制度“改良”，采用更理性的出让方式，但最终在国资和民企巨头的拼抢下，这块首幅“勾地”地块还是如期成为了全国地王。

　　和当年香港在低谷期采取勾地制度的背景不同，上海去年推出外滩地块之际，正是上海乃于全国地产市场之火爆近乎疯狂之时，其时，此举被业内解读为政府给地市降温的一种尝试。

　　“外滩地块虽然创造了新的地王纪录，但较去年的地王高溢价率，仍然有不小的差距。”美联物业上海区总经理李志仁说。易居中国分析师薛建雄则认为，该地块的成交价格其实处于政府预期的低位，表明近期的政策调控，对开发商的资金链造成了影响，使他们在拿地时更加谨慎，这种趋势在后面的土地市场中或将进一步体现。

　　但是，就成交总价客观结果而言，这幅土地反而成了楼市、地市降温过程，突然跳出来刺激市场神经的新地王。

　　有业内人士认为，外滩地王的溢价率虽然不高，但是，一块地溢价300％，以10亿元成交，和溢价不高，但以近百亿成交，两者对市场的影响，显然是后者更大些。

　　“勾地制度适合在市场低迷时推出，以节省地方政府成本，提高出让成功率，而上海却相反，想用它来遏制过热的地市，这是有问题的。”

　　土地财政交接棒？

　　美联物业的调查报告显示，今年1月至今，上海及全国主要市场成交的土地，溢价率基本都在200%以下，这与去年溢价率动辄破200%、甚至300%的情况大不一样。今年到场竞拍的开发商也十分稀少，平均每块地只有四五个买家到场。

　　“近段时间内频繁的房产调控威力已在土地市场有所显现。2009年的火热程度正在逐渐退却。”

　　在外界看来，这意味着地方政府的土地财政在2010年将面临大幅缩水。但外滩地王的成交给出的信号是：可能并非如此。

　　变数将出现在地方政府出让土地不同属性的配比上。

　　在2009年的上海地方财政中，房地产的贡献率达到25%。上海人大《关于上海市2009年预算执行情况和2010年预算草案的报告》显示，2009年，上海全市地方财政收入为2540.3亿元，而据多家权威机构统计的上海去年全年土地出让收入，则超过千亿。

　　“土地出让收入对地方政府不可或缺。”沪上资深房地产人士柴一峰说，2010年宅地市场走低时，相信政府必将寻找用以填补宅地出让收入空白的另一个土地主角，现在看来，商办用地是首选。

　　仲量联行的一位高层指出，随着去年宅地和住宅价格飞涨，商办土地和商办物业已经被国内外研究机构共同定位为“价值洼地”，2010年，海外热钱涌入中国的首选就是商办类物业。

　　一个公开的事实是，商办地的出让总价往往较宅地更高，进一步弥补地方土地财政在宅地市场的损失。

　　以外滩地王所在的上海外滩金融集聚带为例，该区域面积2.6平方公里，以这幅外滩地王最终成交价单位土地超过20万元/平方米计算，即使不考虑今后出让中土地的升值因素，整个区域的土地价值也将超过5000亿元，甚至够整个上海地方财政“吃”好几年。

　　无独有偶，上海目前正在出让流程中的商办地王级地块，还包括南京东路163地块、苏河湾地王等。不仅上海，即将出让中服地块的北京等众多城市，商办土地呈现全面接力宅地的趋势。迄今为止，房地产宏观调控主要围绕住宅市场展开，随着商办地块在地方土地财政层面接力宅地，是否意味着一个新的泡沫增长点正在产生？