深圳炒房人剪影

　　2000年至2004年，深圳市住宅均价每年涨幅小于5%，房子体现的是使用价值，还没有成为投资品。2005年是一个转折点，在高档住宅带领之下深圳房价同比大涨17.38%。2006年以后，深圳房地产市场持续高速运行。投资的概念也由此开始。

　　2006年：开始成长

　　2006年，政府部 门频频出台房地产市场调控政策，分阶段重点对楼市进行调控，并以抑制房价的过快上涨为首要目标。但是，2006年，深圳开始闹“地荒”，商品住宅用地供应持续减少。2005年以后商品住宅的供应连续三年出现下降，批准预售面积从2005年711万平方米一路减少到2007年的589万平方米。在供应减少和需求持续旺盛的共同作用下，深圳的房价持续快速地上涨。深圳一手房2004年末的均价为5997元/平方米，到了2005年达到7040元/平方米，而2006年则上升到9230元/平方米。

　　2005年至2006年这个区间，正是深圳投资客最为兴奋的阶段，市场上出现了“信用卡付首期”、“一个人买下50套房”的种种怪现象。

　　在投资客推波助澜之下，2007年深圳楼价飙升到13369元/平方米，最高达16700元/平方米。根据世联地产的保守估计，其时市场上投资客比例也不低于30%，而当时开发商估算的投资客比例高达50%。与此同时，由于一手房供应不足而无法满足的需求，逐渐外溢到二手房市场上：深圳市二手住宅交易面积从2005年596万平方米上升到2007年的931万平方米，2006年开始出现二手房交易面积超过一手房的现象。

　　自此“二手房”市场更为成熟，房屋的流动性增强，二手房交易平台成为深圳最为重要的投资者转让房屋买卖平台之一。正因如此，政策效果的滞后性令市场在这个阶段呈现出“政府越调控，房价越上涨”的现象。

　　2007/2008年：大喜大悲

　　2007年上半年，国家着重调整房地产市场秩序，深圳市也针对房地产市场采取了包括十大整治措施的一系列严厉政策，四季度后期开始投资潮骤然降温。

　　2007年下半年开始，深圳楼市销售量下降，销售均价增速放缓。二手市场成交量的大幅减少，直接打击了部分中介行业企业的经营。11月更是发生了“中天置业”事件，市场的信心进一步受到打击；二手市场的量价齐跌，也连锁影响了一手市场。

　　随后，深圳住宅销售价格开始出现下调，销售面积也明显减少。在信贷调控的直接影响下，投资客面临更高的财务门槛，购房热情戛然而止。而梦想以极少成本撬动银行大杠杆的投资客遇到政策坚冰，损失惨重，一些实力不强的投资者初次尝到了“负翁”的滋味。

　　断供成为银行最担心的问题，深圳“断供门”，碧水龙庭的断供案，被媒体纷纷报道。中国农业银行深圳分行的大厦上赫然挂上了醒目的标语“珍惜生命，珍爱信用”。开发商资金链紧绷，促销频频升级，一派“清仓大甩卖”的样子。如金地梅陇镇4期特价房低至6700元/平方米，航空城18-68平方米户型打出“总价10万，首付2万，月供500起”的广告，万象天成开盘“5600元起”，有的项目推出“交纳3万定金抵5万房款”优惠等，有的“买房送车位”。久违的垫首付手法也出现了，置业者只需交“一成首付”，甚至“零首付”即可购房。

　　即使如此，亦未能挽回2008年深圳楼市的溃败局面。2008年，深圳市商品住宅成交为383万平方米，同比下降23.39％；新房成交套数约41388套，同比下降18.20％。

　　2009年：泡沫初泛

　　2008年10月的“粤15条”被称业内成为最彻底的救市政策，在低利率、二套房贷优惠、二手房税费减免等一系列优惠政策的推动下，加上大量自住需求的释放，2009年深圳楼市从年初的低迷，到一季度的回暖，再到年中的小阳春以及后期的火爆，市场成交在一年内从低谷走到历史最高峰，其火爆程度超越2007年，远远超出了开发商和消费者的预期。

　　2009年1-12月，深圳市新建商品住宅成交面积达650.68万平方米，成交套数70071套，同比分别增长67.16％和66.19％。

　　房地产市场V形反弹的实现，令投资者重新振作。根据世联地产的统计，投资者在3月份开始陆续回到楼市，6月份开始成为楼市主力军，自住需求则早在2009年3月份开始逐步被挤压，5、6月份时一些楼盘投资客户的比例已超过5成。国庆后楼盘投资客的比例再有增加的趋势，据了解，4季度很多项目投资比例达到5成。到2009年底，投资者已经成为楼市主要的需求力量。

　　从2009年4季度各区二手房价和租金的对比看，二手房投资价值已经不高，除罗湖外，其它各区租售比都高于1:400，远远超过1:300的国际公认的警戒线。新房的投资价值更低，目前新房的价格普遍比二手房高10%以上，个别区域甚至超过20%。

　　到了2010年初，深圳楼市投资者重新陷入了迷茫之中。